3 appartements en 5 mois

Olivier Seban : Bonjour à toutes, bonjour à tous ! C’est Oliver, l’expert immobilier. Aujourd’hui, je suis avec Cédric et Virginie. Ils vont nous expliquer comment ils ont acheté trois appartements en 5 mois. J’aimerais que vous nous disiez qu’est-ce que vous avez fait exactement, parce que, comme je viens de le dire, vous avez acheté trois appartements en seulement 5 mois. Comment avez-vous fait ? Pourquoi vous avez acheté autant en si peu de temps ? Je pense que ça peut être intéressant et puis après vous nous direz si c’était vraiment difficile.

Cédric : Alors, on a acheté le premier juste après le séminaire Immob2A au mois de novembre. Dans la foulée, avant même de passer sur le premier compromis, on a trouvé un deuxième appartement sur lequel il fallait se positionner.

Olivier Seban : Parce que c’était une bonne affaire ?

Cédric : Ça correspondait à ce qu’on recherchait : une bonne rentabilité, dans un secteur qu’on voulait. Donc, on s’engageait sur le deuxième aussi et puis le troisième, un mois après. Donc on avait, en gros, à un moment donné, trois crédits en cours auprès de la banque.

Olivier Seban : Vous avez quelle rentabilité ?

Virginie : On ne prend pas une rentabilité en dessous de 10% quand on cherche. Donc, on calcule toujours à être au-dessus de 10 ; on est entre 10 et 12 à peu près.

Olivier Seban : Ok, mais lorsque tu vois une petite annonce, par rapport à l’examen au prix où tu pourrais louer, tu n’as pas obligatoirement 10%. Qu’est-ce que tu fais dans ce cas-là ?

Virginie : On négocie. En fait, on recherche des biens qui nous intéressent. Pour l’instant, on est sur de la location standard, soit nu soit meublé et avec pour but peut-être de faire de la courte durée. Donc, on recherche plutôt des biens qui correspondraient à de la location courte durée.

Olivier Seban : Alors, ça veut dire quoi ? Tu cherches quoi comme type de bien ?

Virginie : Pas de grands appartements, plutôt des petites surfaces entre le studio et le T2.

Olivier Seban : Justement, les trois appartements que vous avez achetés, c’est quoi ? Ce sont des studios ? Des T2 ?

Virginie : Un T2.

Cédric : Un T2 en duplex.

Virginie : Un grand studio pour le deuxième. Il fait 40 m².

Olivier Seban : 40 m² pour un studio ?

Virginie : Pas loin, il doit faire 36, je crois.

Olivier Seban : Regarde si tu arrives à le couper en deux pour en faire un T2. Ça te permet, pour la même surface de pouvoir élever le loyer et tu vas encore améliorer ta rentabilité.

Virginie : On va couper en deux. Oui, on va faire un T2 dès qu’on pourra faire les travaux.

Olivier Seban : Oui. Enfin, je ne connais pas l’appartement, mais ça ne doit pas être non plus de grands travaux.

Virginie : Non, c’est parce qu’il y a les locataires. On l’a acheté loué.

Olivier Seban : Tu l’as acheté loué, je comprends mieux.

Cédric : Les trois ont été achetés loués.

Olivier Seban : Ok, c’est important. Donc les trois ont été achetés loués. Le gros avantage lorsque vous achetez un appartement loué, c’est que vous connaissez le montant du loyer à l’avance, donc vous n’avez pas besoin de spéculer ou d’écouter les agences qui vont vous dire : « Non, vous pouvez le louer 350, 400€ ». Et puis au final, au moment où vous cherchez à le louer et si vous passez la même agence, ils vous disent : « Ah oui, mais le marché a baissé. Il faut le louer moins cher ». Peut-être qu’il y en a qui se reconnaitront dans ce genre d’anecdote, c’est à peu près la même chose. Donc vous connaissez la rentabilité tout de suite, vous n’avez pas de travaux à faire. C’est quand même intéressant, parce que comme vous avez des personnes qui habitent dedans, vous savez qu’il est habitable. Et le troisième truc, c’est que vous touchez des loyers tout de suite. Donc, au terme de chaque mois, vous touchez votre loyer et vous pouvez commencer à payer votre crédit tout de suite en finançant vous-même en utilisant votre épargne, au cas où vous mettriez un ou deux mois pour le loyer, a fortiori si vous avez des travaux. C’est quand même un gros avantage d’acheter des biens loués.

Le mauvais côté des choses, c’est qu’en principe, vous ne connaissez pas trop le locataire. Je n’ai pas dit qu’il y aura des problèmes, mais quelquefois, il y a des gens qui sont un peu rebutés par cet aspect, parce qu’ils se disent : « Oui, mais je ne connais pas la personne que vous avez mise dedans – ils le disent au vendeur – et moi, je préfèrerais choisir mon locataire ». Vous avez eu des problèmes ?

Virginie et Cédric : Non.

Olivier Seban : Moi, j’ai déjà acheté des biens loués, je n’ai jamais eu de problème non plus. Donc, ne prenez pas comme prétexte : « Non, moi, je vais avoir des problèmes, parce que j’achète un bien loué », ce n’est pas vrai.

J’ai oublié encore un aspect sur les biens que vous achetez déjà loués : très souvent, ce sont de meilleures affaires. Pourquoi ? Parce que quelqu’un qui vend un bien qui lui rapporte déjà de l’argent, ça veut dire généralement qu’il a besoin d’argent et qu’il a besoin de se débarrasser du bien. Et généralement, ils sont prêts à faire des efforts pour que ça aille plus vite et surtout, comme les biens loués se vendent moins bien, ils sont obligés encore de faire des efforts. Donc on trouve très souvent des bonnes affaires sur des appartements déjà loués. Donc cherchez, lorsque vous voyez des petites annonces, ça peut être des bons plans et vous apercevrez qu’on peut négocier plus facilement. A ce sujet-là, vous avez négocié ou pas ?

Virginie et Cédric : On a négocié. Enfin, sur les deux premiers.

Olivier Seban : Sur les deux premiers. Alors, le premier était positionné à combien ? Combien vous l’avez payé ?

Cédric : 48 000 et on l’a payé 42 500.

Olivier Seban : D’accord. Vous êtes passés par une agence ? C’était en direct ?

Cédric : C’était en direct.

Olivier Seban : D’accord. Donc ça fait à peu près 15% de rabais. Ce n’est pas mal.

Cédric : ça augmente la rentabilité.

Olivier Seban : Absolument. Donc 42 500, vous avez à peu près 4000€ de frais de notaire, donc ça fait 46500. Vous le louez combien ?

Cédric : 400.

Olivier Seban : 400, ça fait 4800 l’année. Donc vous êtes à peu près à 10,5%. Le deuxième, qu’est-ce que vous avez fait ?

Virginie : Le deuxième coûtait 39 000, frais d’agence inclus et on a réussi à le baisser à 36 000.

Olivier Seban : D’accord. 10%. Et vous le louez combien ?

Virginie : Il est loué 315 hors charges.

Olivier Seban : Parce que si tu as payé 36, tu rajoutes les frais de notaire, on est à peu près à 39 voire 40 000. Combien tu le louais, tu m’as dit ?

Virginie : 315.

Olivier Seban : 315, ça fait 3600 donc tu n’es pas à 10%, là, tu es à 9%.

Virginie : Oui. On était un tout petit peu en dessous, parce que celui-là, c’est celui où va faire des travaux. Avec celui-là, il y a beaucoup de potentiels travaux en fait.

Olivier Seban : Ah oui. C’est celui qui est grand.

Virginie : C’est le très grand qui est un studio. C’est pour ça qu’il n’est pas loué.

Olivier Seban : 36m² pour un studio, c’est très grand. Si tu arrives à le transformer en deux-pièces, tu vas passer au moins à 400€, et là tu vas récupérer de la rentabilité et de la plus-value, parce qu’un deux-pièces va se vendre plus cher qu’un studio. Je ne parle pas au m2, mais sur la valeur de l’appartement en elle-même. Et le troisième ? Vous avez négocié comme des malades sur le troisième ?

Virginie : On n’a pas du tout négocié, parce qu’il était à 29 000 et il est à 280€ de loyer.

Olivier Seban : Vraiment un petit produit. 29 000, vous n’avez pas essayé de négocier ?

Virginie : Non, parce qu’il y avait déjà du monde dessus.

Olivier Seban : Tu as eu peur.

Virginie : Voilà.

Olivier Seban : Ok. Donc, tu me dis 29 000. Vous avez eu 3000 de frais de notaire. Alors, pourquoi 3000 de frais de notaire sur les petites biens, sur les petits prix ? Vos frais de notaire sont plutôt de l’ordre de 10% alors que plus vous montez dans les prix, c’est-à-dire que si vous achetez à 200 000, par exemple, vous allez vous retrouvez à 6, 6,5, 7% de frais de notaire. Donc, 29 000 + 3 000, ça fait 32. Et tu le loues combien ?

Virginie : 280 hors charges.

Olivier Seban : Oui, 280. Ça fait à peu près, je ne sais pas ce que ça fait exactement, ça fait à peu près 3200€. Donc 3200€, oui, on est à 10%. Ok.

J’ai une question que j’adore poser, c’est : est-ce que c’était difficile d’acheter trois appartements en 5 mois ?

Virginie : Non, pas du tout, parce qu’en fait, on regardait les annonces, ça nous plaisait, on y allait et ce n’était pas plus difficile que ça.

Olivier Seban : Oui, mais avec la banque ? Parce que c’est vrai qu’on n’a pas parlé de la banque, la banque, on va en parler dans une deuxième vidéo. Pour l’instant, on va finir leurs premiers achats. Donc, ce n’était pas aussi difficile que ça. Mais avant, vous pensiez que c’était difficile ?

Virginie et Cédric : Oui, beaucoup plus.

Olivier Seban : Pourquoi ? Qu’est-ce que vous aviez dans la tête ?

Cédric : Qu’il fallait toujours sortir de l’argent pour pouvoir investir, qu’on n’avait pas les moyens finalement.

Olivier Seban : Bon, vous avez réussi à acheter trois appartements, ce n’était pas difficile.

Cédric : Non.

Olivier Seban : Vous pensez qu’à acheter le quatrième, c’est ça ?

Cédric : Oui, voire même un immeuble.

Virginie : Voilà.

Olivier Seban : Ok. Tu es un ambitieux. Corrigez-moi si je me trompe, mais vous allez voir qu’à partir du moment dans l’immobilier, ça devient une drogue.

Virginie : Oui, c’est addictif.

Olivier Seban : C’est addictif. Parce qu’on s’aperçoit que ce n’est pas aussi difficile que ça et on voit qu’on est en train de construire son avenir. Parce qu’en plus, vous, vous avez des enfants.

Virginie : Oui.

Olivier Seban : Vous avez quel âge ? Je n’ai pas demandé.

Virginie : 29 ans

Cédric : et 33

Olivier Seban : Et donc vos enfants ils ont 4, 5 ans.

Virginie : 2 et 4 ans.

Olivier Seban : Vous savez que lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez d’abord pour votre avenir, mais vous investissez aussi pour l’avenir de vos enfants. C’est quand même beaucoup plus motivant que de faire les choses à la limite pour s’enrichir, pour devenir peut-être le plus riche du cimetière. Je ne pense pas que ce soit l’objectif. Investissez dans l’immobilier pour changer votre vie, pour construire un patrimoine que vous allez transmettre à vos enfants et surtout ce que vous allez leur transmettre. Vous allez leur transmettre tout ce que vous avez appris, parce que tout ce qu’ils savent faire aujourd’hui, ils peuvent les transmettre facilement à leurs enfants. Ok, là, ils sont petits, mais quand ils auront 18, 19 ou 20 ans, ils seront en âge de faire quelque chose, eux, ils pourront leur expliquer comment ça fonctionne.

Voilà, vous avez entendu. Il vous reste à faire la même chose. Trois appartements en 5 mois, ça n’a rien de compliqué. Là, je vais faire de la pub, ils ont suivi ma formation Immob2A : « Comment acheter deux appartements en 12 mois ». Eux, ils ont fait mieux que la formation, ils ont acheté trois appartements en 5 mois.

Merci à vous.

Virginie et Cédric : Merci !

Olivier Seban : A bientôt ! Au revoir.