Nouveau projet immobilier : 50 000€ (presque) sans rien faire
Description du projet
J’ai visité (juin 2011) une ancienne usine. Le promoteur découpe le bâtiment en lots, utilisables aussi bien en appartements qu’en bureaux. A la différence de la précédente opération (revoir – objectif 80 000€ -), les appartements sont livrés entièrement neufs. Je n’aurais donc pratiquement rien à faire, en dehors de la partie financement.
Comment générer de la plus value
La surface du lot qui m’intéresse est de 90m2 pour un appartement de 2 pièces, avec une hauteur sous plafond de 3,3m (voir plan de l’appartement plus bas), situé au 1er étage, avec une cave et un parking (sur le plan de l’appartement j’ai raccourci l’entrée pour que le dessin s’adapte à la page).
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Sur 90m2, la première chose évidente, c’est de ré-agencer l’appartement pour le transformer en 3 pièces. Un appartement de 2 chambres plus salon se vendra ou se louera toujours plus cher qu’un appartement d’une chambre.
Ainsi, on peut parfaitement diminuer la surface de la chambre en déplaçant la cloison vers la droite, et d’en créer une nouvelle à la hauteur de la poutre (en jaune sur le plan). Si vous avez des idées d’aménagements, faites en profiter les autres lecteurs de l’article en vous laissant un commentaire au bas de cette page.
Ensuite, et malgré la hauteur affichée sur le plan d’architecte (3,3m), la véritable hauteur sous plafond est de l’ordre de 4m. La différence viendra de la création d’un faux plafond qui servira de passage à différentes gaines techniques. Pour générer de la plus value sur l’appartement, aussi bien pour la revente que pour louer plus cher, il faudra étudier la possibilité d’utiliser cette hauteur pour donner à la fois du cachet et de la surface utilisable (mezzanine ou autre agencement).
Défauts et incertitudes
Très sincèrement je n’en trouve pas vraiment sur l’appartement en lui-même. Ce sont plutôt des incertitudes qui me retiennent.
La première concerne la façade. Elle va obligatoirement être refaite, mais le vendeur a été incapable de me donner des précisions sur la couleur, matériaux etc… J’attends plus d’informations à ce sujet de la part du chef de chantier.
Deuxième incertitude : malgré que l’appartement soit pratiquement en centre ville avec un hôpital, et proche des transports en communs, je me demande si le projet n’est pas un peu trop luxueux pour la région. Il faut que je me renseigne un peu plus sur la ville et sa population.
Troisième incertitude : le promoteur promet de livrer durant l’été 2012. A mon vis il doit confondre l’été et l’hiver…! Vous me direz que cela ne change rien. Pas tout à fait, car immobiliser des sommes ou une capacité d’emprunt sur 2 ans (le temps de revendre) peut m’empêcher de saisir d’autres opportunités.
Pour le moment j’attends toutes les infos avant de prendre une décision sur cet investissement immobilier. S’il me passe sous le nez, tant pis. Je cherche à gagner de l’argent, pas à prendre des risques inutiles parce que je n’en sais pas assez.
Une information intéressante : il y a peu de locations disponibles dans cette ville. J’aurai tendance à dire que c’est un bon point. Mais là aussi, je dois me faire une idée plus précise.
Le prix de cet investissement immobilier ?
Difficile de vous donner le prix exact. Tout dépend du niveau des finitions et des travaux complémentaires qui seront effectués dans l’appartement. En faisant une estimation rapide, je pense que mon cout de revient sera aux alentours de 200/220 000€, pour un prix de revente entre 250/280 000€.
Quelques réponses aux questions que l’on va me poser
Lors de l’opération précédente, plusieurs questions sont revenues régulièrement :
« Si vous gagnez de l’argent, vous allez payer des impôts ! ».
OUI je vais payer des impôts. Si vous ne voulez pas payer d’impôts dans l’immobilier, ne gagnez pas d’argent. Je vous assure que cela fonctionne.
« Pourquoi ne voulez vous pas dire où se trouve cet appartement ? »
Le but de ces articles est de vous montrer comment on gagne de l’argent en investissant dans l’immobilier. Sincèrement que vous sachiez, ou non, où se trouve se trouve tel ou tel appartement, ne changera pas grand chose. A vous de réadapter ce type de situation à votre environnement.
D’autre part, mes investissements immobiliers font partie de ma vie privée. Je pense que vous comprendrez aisément que je veuille séparer mes activités « publiques » et familiales.
A bientôt.
Pour ma part, je pratique un mixte location et V+ c-à-d je cherche des logements avec possibilités de subdivision en 3 ou 4. Je loue une partie me procurant des revenus remboursant les mensualités de crédit et je revends un ou plusieurs lots afin d’engranger une V+ d’une part et d’autre-part, je « crée » de la sorte une copropriété c-à-d que je trouve d’autres pers. pour supporter les charges communes de l’immeuble tels toiture, jardin…
Bonjour Olivier,
Merci pour ces études mais en réalisant ces opérations régulières, vous vous positionner en tant que marchand de biens et donc en tant que professionnel.
En effet vu de la fenêtre des impôts ces opérations sont réalisées dans le but de revendre les bien et de générer un profit.
Quelle est votre astuce pour nous pas être recalcifié en tant que marchand de biens et échapper à l’URSAF…. ?
Bonjour,
Oui j’aimerais également connaître l’astuce, pour ne pas être re-qualifié marchand de biens …
Car vous venez de finir une opération et enchainez aussitôt avec une autre…
Cdlt.
Nath
Ce sujet est traité au cours de notre notre formation IMMOB, avec bcp d’autres sujets sur les façons de gagner de l’argent dans l’immobilier. Bien à vous
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Bonjour,
J’ai de plus en plus envie de passer le pas de suivre l’une de vos formations sur l’immobilier.
J’habite hélàs en Belgique et je suppose que pas mal de vos astuces ne fonctionnent qu’avec le système français. Si je m’inscris à la formation IMMOB, avez-vous les connaissance adéquates du système belge et des différences entre les deux pour que je puisse arriver à tirer mon épingle du jeu par la suite?
D’avance merci et bravo pour votre livre et vos précieux conseils.
Robin.
bonjour
Plusieurs de vos compatriotes viennent régulièrement à nos formations. D’une manière générale les stratégies sont identiques et sont applicables quel que soit le pays. Seuls les modes d’imposition sont différents. D’ailleurs en belgique vous êtes avantagés par rapport à la france.
Bonjour Olivier,
Tout d’abord félicitation pour vos opérations immobilières « en live »!
Je suis moi même sur le point de passer à l’action.
J’ai jeté mon dévolu sur un plateau dans la region de morzine
Voici mon calcul:
Prix d’acquisition (après négociation): 150 000€
Frais de notaire: 9800€
Estimation des travaux: 100 000€
Total: 260 000€
Financement:
Apport: 30 000€
Montant à financer: 230 000€
Type: capé 1 (je n’ai pas le patrimoine pour le financer par un découvert)
Durée: 30 ans
Taux: 4,5%
Coût: 240 000€ (12 mensualités + reste dû)
Résultats de l’opération:
Durée estimé: 12 mois (6 mois de travaux + 3 mois de vente + 3 mois de compromis)
Prix de revente: 449 000€ (env: 3600€ / m2) prix très agressif pour la localité.
Gain brut: 179 000€
Gain net: env 120 000€
Est-ce que mon calcul est juste?
Cette opération vous parait-elle plausible?
Merci par avance pour vos futures réponses.
Cdlt
Seb
Vos calculs de cout sont probablement bons si vous les avez faits estimes correctement. En ce qui concerne le gain a la sortie, je suis incapable de vous répondre : 1/ je n’ai pas vu le produit 2/ je ne connais pas les prix de la région.
Bonne chance et bonne plus value pour cette opération
bon monsieur SEBAN
je tiens à vous informer que la plus value n’est pas la seule option pour gagner un peu d’argent mais aussi la location à ce tarif, cet appartement à une valeur similaire à un immeuble en bretagne qui rapporte plus de 20000€ par ans à bien réfléchir à la rentabilité à moins que cette dernière n’est pas l’objectif principale.
cordialement
julien Cloirec
Petite démonstration, qui vous permettra de juger si la rentabilité est, ou n’est pas, un critère pour moi : comparons le montant des loyers encaissés et l’équivalent encaissé en revendant tout de suite.
En considérant que le niveau d’imposition est le même dans les 2 cas (pour simplifier les calculs) et que la plus value est de 50 000€. D’un coté vous encaissez l’équivalent de 2,5 ans de loyers en 1 seule fois (le jour de la signature chez le notaire), de l’autre vous mettez la même durée pour encaisser la même somme (20K€ x 2,5), avec les aléas de la location : entretien, gestion des locataires, périodes inoccupation, etc…
Autre considération. Le jour de la vente : j’ai remboursé la dette, je retrouve de la capacité d’emprunt, et je place le montant de la plus value le temps de trouver une autre affaire.
Dans le cas d’une location, avec un crédit sur 20 ans à 4%, au bout de 2,5 ans vous n’avez pas amorti les frais de notaire, qui s’élève à environ 15K€ sur un achat de 200K€. Pour être exact, vous aurez remboursé 12K€ sur le capital. Vous êtes donc en déficit de 3 000€ au bout de 2,5 ans.
Bien entendu celui-ci se résorbera, mais au bout de quelques années.
On peut aller plus loin : avec 20 000€ de revenus locatifs, je suis à peu près certain que vous êtes en déficit en fin d’année (mensualité, taxe foncière, taux d’inoccupation, etc…).
Même si vous déduisez de la partie imposable vous devrez sortir de l’argent de votre poche tous les mois, ce qui vous abaissera votre rendement.
Consciente de répondre à cet article un an après ce projet, je tiens tout de même à vous signaler que le projet pouvait être transformé en T3 sans difficulté tout en accueillant une mezzanine-bureau dans le séjour. L’agencement d’un intérieur est parfois fait de détails qui feront tout le charme d’un logement et qui par conséquent augmenteront les chances de ventes, de locations et d’augmentation des prix. Pour un prochain projet, n’hésitez pas à me contacter par mail.
Cordialement,
Emmanuelle Robin
Architecte à Paris
Bonjour,
cette opération paraît intéressante, mais ne montre pas une performance remarquable, d’autant pour de l’achat/revente.
Même si 50k€, c’est séduisant, il n’en restera plus que 30 après l’impôt sur la plus-value et vue la somme investie (200k€), quand bien même cette somme serait empruntée, le rapport en one shot n’est alors « que » de 15%…
Cette ‘opération ne me séduirait pas plus que ça en achat / revente pure : vu le type de bien, la surface, le caractère dit « luxueux », un tel bien à ~250k€ (valeur basse) devrait atteindre en locatif 1000€ / mois voire plus (ce n’est pas absolu, tout dépend du marché mais si la plus-value est possible…). L’appartement étant refait à neuf, si je l’achetais je le garderai 3 à 4 ans en locatif avant d’envisager la revente en état encore correct quasiment au même prix, ceci devant permettre toute charge déduite de doubler la performance de l’opération. Après tout dépend si le cash généré est utilisé à une autre opération…
Laurent
1) Au niveau impôts, c’est 13K€ et pas 20K€. Et je n’ai pas tenu compte des déductions probables que je pourrai effectuer.
2) Si vous comptez en terme de %, le gain n’est pas de 15% par an, mais est égal à ( plus value nette / apport ). Avec 5000€ d’apport (je ne mettrai pas plus), le % de gain sera de 37K€/5K€ = 750% à répartir sur les 2 ans.
3) en ce qui concerne la location, celle que vous citez est une stratégie possible que j’ai aussi envisagée en cas de non revente. Dans tous les cas, je n’ai pas encore décidé d’acheter.
Comment trouver ce style d opportunités sans avoir le réseau que vous posséder
C’est un des chapitres de notre formation Immob
https://www.olivier-seban.com/seminaire-immobilier
Bonjour.
Quand vous dites, par exemple, que vous négociez les frais de notaire (alors qu’ils sont réglementés en France), je me demande si vous ne nous présentez pas des opérations australiennes, canadiennes, suisses…
Avec mes respectueuses salutations.
En France il y a 3 types de frais :
1) les frais de notaire qui ne sont pas négociables, mais que l’on peut réduire
2) ceux qui sont parfaitement négociables, car il est tout à fait possible de négocier certains frais auprès du notaire.
3) et les frais de notaire qui sont inutiles et que l’on vous fait payer quand même ! Cela provient souvent d’habitudes de procédures qui n’ont pas été révisées depuis plusieurs années.
Petite étude de cas : supposons que la fille, ou le fils, du notaire achète un appartement. Croyez-vous que celui-ci lui fera payer le prix fort sur les frais de notaire ?
Il y a quelques années, j’ai vendu un appartement à la nièce d’un notaire, qui est venu l’assister pendant la transaction. Je peux vous assurer que 1) j’ai appris pas mal de choses ce jour là sur la façon de réduire les frais de notaire, et 2) elle a payé le strict minimum.
Bonjour,
l’investissement me semble très bien. Mais comment connaitre le prix approximatif de revente (et donc estimer la plus value)?
D’avance merci,
François
Bonjour,
Un beau investissement en perspective …
Sim