J’ai acheté 6 appartements sans faire d’apport
Aujourd’hui je vous propose de découvrir l’histoire immobilière de Pascal (ancien participant de notre formation). En un an Pascal a acheté 6 appartements sans faire d’apport.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Nous sommes avec Pascal qui a acheté 6 appartements en 1 an. Il va nous expliquer comment il a fait. Peux tu nous dire qui tu es et dans quel région vis tu.
Je m’appelle Pascal j’ai 37ans, je suis chef de projet dans l’informatique, je vis dans la région de Rennes
Ton histoire : j’ai acheté 6 appartements en 1 an. Comment as tu fait ?
J’ai commencé par un petit appartement. Un T2 de 30 m² en duplex, en centre ville.
Tu as payé combien ?
Le prix demandé pour l’appartement était de 45 000 euros, mais j’ai payé 30 000€, frais d’agence compris mais hors frais de notaire. L’appartement était bien situé et pas cher par rapport à l’emplacement, et il y avait un locataire à l’intérieur. Après avoir discuté avec l’agence, j’ai appris que le propriétaire de l’appartement était pressé de s’en débarrasser.
J’en ai profité pour négocier au maximum
C’est l’agence immobilière qui t’a indiqué que le vendeur était pressé, et prêt à baisser. Comment ça s’est passé ?
En discutant avec l’agent immobilier, j’ai essayé d’en savoir plus pour avoir une idée de la marge de négociation. Avec toutes les informations récoltées, j’ai proposé un prix et c’est passé.
Je peux vous donner 2 conseils : le premier, si vous êtes acheteur, posez des questions à l’agence immobilière. Elle vous donnera beaucoup d’informations qu’elles ne devrait pas vous donner. Le deuxième conseil, si vous êtes vendeur, ne dîtes jamais à une agence que vous êtes pressé, car ils donneront l’info à l’acheteur potentiel de votre appartement, et cela vous desservira.
Comment es tu passé de 45 000 à 30 000 euros ?
J’ai visité l’appartement plusieurs fois. C’était dans une petite copropriété très propre, il n’y avait rien de particulier. Et c’est le simple fait d’avoir ces informations de négociation, je me suis dit je tente le tout pour le tout, et le propriétaire a dit oui aussitôt.
C’est incroyable et étonnant. Quelquefois les gens n’osent pas négocier, et s’ils ne négocient pas, ils connaissent pas la réponse. La difficulté, c’est d’évaluer combien on peut avoir, ou jusqu’à combien on peut faire descendre le vendeur de l’appartement. C’est pas obligatoirement facile. Mais toi tu y a été au culot.
Oui. En plus je savais qu’en général les vendeurs ont une certaine marge de négociation. Et comme il était pressé, je me suis dit que si cela ne passe pas, je réajusterai le prix, et si ça passe et bien tant mieux
Tu étais prêt à remonter le prix ?
J’étais prêt à remonter parce que je savais que l’appartement avait beaucoup de potentiel.
D’une manière générale j’ai remarqué dans ma vie d’investisseur immobilier, que lorsque le prix de départ est déjà intéressant, plus les vendeurs sont prêts à faire des efforts. C’est parce qu’ils ont besoin de vendre leur appartement rapidement.
Le deuxième truc que j’ai remarqué, lorsque des acheteurs potentiels visitent l’appartement et qu’ils sont intéressés, certains n’osent pas faire de proposition. C’est très très étonnant. La plupart des gens n’osent pas négocier, parce qu’ils ne veulent pas qu’on leur dise non. Pourtant la négociation n’est ni plus ni moins qu’un jeu.
Très bien alors quelques infos complémentaires sur l’appartement. Il fait 30m².
Oui et il est habité par un locataire de 75ans qui occupe les lieux depuis une vingtaine d’année, sans aucun défaut de paiement de ses loyers. L’avantage aussi sur cet appartement c’est que le loyer n’a jamais été réajusté depuis 20 ans, et en cas de revente, on a la possibilité de faire une grosse plus-value
De combien pourrais-tu relever le loyer, si l’appartement se libèrerait ?
L’appartement est loué à 241 euros, et je pourrais le louer avec un rafraichissement, 100 euros de plus. Cela ferait pratiquement à 13 % 14 % de rentabilité.
Donc c’est le premier appartement, mais tu m’as dit que tu en avais 6. Il en manque 5 »
Juste après celui-ci, je n’avais pas encore signé la vente définitive du premier appartement, j’ai signé un compromis pour 2 immeubles, avec 5 appartements dans le premier immeuble, et un appartement plus garage, atelier , combles aménageables et un petit studio, sur le deuxième immeuble
Si je comprends bien tu as 2 immeubles. Un où il n’y a que de l’habitation, et l’autre de l’activité. Qu’as tu fait ?
J’ai gardé l’immeuble de 5 appartements, et j’ai revendu l’autre
Quelques chiffres : tu as payé combien les 2 immeubles ?
Hors frais de notaire j’ai réussi à le négocier 215 000 euros pour un prix de vente était affiché de 230 000 euros. Avec les frais de notaire on est à peu près à 230. J’ai revendu le second bâtiment à 42 000 euros.
Le bâtiment industriel, réservé à l’activité. Qu’as tu fait du montant de la vente ?
Une partie a été réservée pour un remboursement anticipé sur l’emprunt de l’ensemble, pour diminuer les mensualités, et l’autre partie qui m’a permis de financer mon mariage.
Donc tu as revendu pratiquement tout de suite et tu t’es désendetté de 40 000 euros. Il te reste 190 000. Mais tu as payé un impôt sur la plus value ?
Oui, mais pas énorme. Pour être exact la vente s’est faite à 38 000 net vendeur.
Combien tu touches de loyer ? »
1630 euros
Et combien cela te coûte-il par mois
Pour ce bien, 1300 euros de mensualités
Donc ton bien immobilier s’autofinance, puisque tu perçois 1600 euros de loyer, soit environ 19 000 en loyer annuel, soit 10% de rendement locatif.
Quel est ton objectif avec ces appartements ? Cet immeuble, tu veux le garder, tu veux le revendre ?
L’idée c’est de refaire des petits travaux à l’intérieur, une façade, et de les revendre courant 2013
Je résume rapidement, en 1 an tu te retrouves propriétaire de 6 appartements. Tu peux nous dire combien tu gagnes ?
A peu près à 2300 euros net par mois
Tu as acheté 6 appartements et tu as démarré de zéro. Comment as tu fait ? »
J’ai tout emprunté, même les frais de notaire. J’ai été voir la banque. J’ai soumis mon projet d’achat locatif et ils ont accepté de me prêter 110%
C’était difficile ?
Absolument pas. Le tout c’est de demander à la banque, on soumet le projet. Il faut quand même que le projet soit viable.
Et pour le financement de la deuxième opération ?
C’était un peu plus compliqué parce que c’était une somme plus importante. La banque par laquelle j’étais passée pour le premier bien n’a pas suivi. Alors je suis passé par un courtier qui m’a trouvé le financement.
Quelle a été l’objection de la banque ?
La première question c’était : pourquoi est-ce que vous achetez pour faire du locatif, alors que vous-même vous n’êtes pas propriétaire, vous avez la possibilité de vous acheter votre résidence principale.
Oui, c’est souvent une phrase qui revient régulièrement de la part des banques.
Si je comprends bien, toi tu es locataire aujourd’hui. Tu habites dans quoi et tu payes combien ?
J’habite dans une maison de 130 m² pour 580 euros de loyer
600 euros de loyer pour avoir une maison de 130m² qui coûterait combien à l’achat ?
200 000 euros
Si je fais un calcul rapide, si tu achetais, cela te ferait payer 1200 euros par mois pendant 20 ans. Il est donc clair que si tu payes 1200 pour ta résidence principale, tu ne peux plus investir. Alors que en payant un loyer de 600 euros de loyer tu peux investir.
Quelquefois, les banquiers vous freinent. Les courtiers en crédit sont une excellente alternative.
Quelle est la finalité pour toi d’avoir acheter ces appartements ?
Le but est de générer de la liquidité pour acheter ma résidence principale avec un gros apport, voir la payer complètement. C’est vraiment ça l’idée principale.
C’est vrai le montage idéal : acheter des bonnes affaires, les autofinancer, générer de la plus-value et utiliser cette plus-value pour acheter sa résidence principale. C’est vraiment une des meilleures façons de procéder parce que vous ne serez pas endetté sur votre résidence principale. Cela veut dire que vous pouvez prendre d’autres risques parce que vous avez logé votre famille vos enfants.
Qu’est-ce que cela a changé pour toi ?
Beaucoup de choses. Le fait d’être parti de zéro, cela m’a permis de créer du patrimoine immobilier sans faire d’apport.
Pascal je te remercie beaucoup pour cette interview. Le but est de démontrer aux personnes qui ne regardent qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport. A bientôt.
Bonjour, video très intéressante, dans l’idée que je me fais d’un futur investissement.
Mon idée serait d’acheter 2 studio en même temps a l’aide d’un seul prêt, les biens sont dans la même ville et quasiment le même secteur. Est ce possible sachant que se serait pour faire exclusivement de la location meublée
Bonsoir,
parcours impressionnant. c’est en cherchant des renseignements sur un projet que je suis tombé sur ton témoignage et cela me motive encore plus.
Je voudrais connaitre les précautions à prendre pour l’achat d’un immeuble avec plusieurs appartements. et qui est ce qui gere les parties communes (nettoyage, entretien etc…)
bonjour j’aimerais me lancer dans l’investissement locatif et j’aimerais savoir si il était possible de contracter un seul prêt immobilier pour l’achat de trois studio
merci
Si ce sont 3 studios situés à des endroits différents, vous devrez faire 3 crédits.
Bonjour,
Tout d’abord merci pour toutes les informations que vous nous donner .
Voila j’ai une question à mon tour, j’ai 25 ans et ma femme 22, nous venons d’acheter il y a un mois 1 appartement qui est notre résidence principale.
Je gagne 1450 € en cdi et ma femme 1 000 € en cdi aussi. Nous devons rembourser 730 € à la banque pendant 20 ans pour notre résidence principale.
Ma question est de savoir si je peux et si oui comment faire pour que nous puissions acheter un petit studio pour la location…
Merci beaucoup par avance pour votre réponse ^^ .
Oui vous pouvez à condition que votre achat s’autofinance. C’est à dire que le loyer perçu doit au moins payer votre crédit.
bonjour, je vis en Espagne plus exactement dans le pays basque dans la ville de Vitoria. J’y suis depuis 5 ans pour des questions de travail. Ici les appartements sont en moyenne a 200.000 euros. Je trouve ces prix excessifs tenant en compte que ce sont des appartements normaux, aucun luxe.
Que penses tu des niveaux de prix des apparts en Espagne? Je compte d’ailleurs retourner en France pour pouvoir investir dans le locatif car les apparts sont beaucoup plus accessibles. Faut dire qu’en espagne, je suis ingenieur, je gagne à peine 1600 euros.
Avec un salaire comme le mien, impossible d’acheter un appart à 200.000 euros.
j’attends vos commentaires.
a+
Luis.
bonjour olivier
voila , j’ai le projet d investir, mais j ai eu des soucis financiers, donc j’ai fait appel à la banque de france, car a cause d’un employeur je n ai pas été payé pendant plusieurs mois. J’ai un salaire de 1700, je suis fiché mais pas interdit bancaire. J’ai mon chéquier et carte bleu. Est-il possible que j’investisse. J’ai 30 ans, je souhaite vivement investir comment dois-je m y prendre
merci d’avance
Assurez vous d’abord que votre situation financière est claire, sinon aucun banquier ne vous prêtera. Ensuite apprenez à investir avant d’investir. Sinon vous ferez des erreurs qui vous couteront cher.
Bonjour,Mr Olivier
Je suis particulièrement fan de vos conseils et vous suit régulièrement depuis plus d’un an.
J’ai 27 ans et je travaille depuis mes 15 ans pour des patron, je voudrais commencer a
travailler pour ( moi!!) cela veut dir avoir ma liberté financiere!
je vie au Portugal et je suis portugais (pardon pour mes erreur!!!) je pense que dans ce
moment precis, je poudrais faire des bon affaires dans l’imobilier.
j’ai 55000 euros en banque a 4% Brut,m’ai je ne sais pas qoui faire!?
je voudrai acheté un apart pour louer et fair ça sucessivement, mais je ne sais pas si je doit
utiliser l’argent de la banque o mon argent!?
Quel conseil vous me donner!??
Merçi à vous
Cordialement
Il ne faut pas utiliser tout votre capital, mais profiter le plus possible de l’effet de lever offert par un prêt bancaire.
Il faudra donc payer les frais de notaire et peut-être que la banque vous demandera un apport personnel, mais en théorie ce n’est pas obligatoire (pour l’apport)
Bonjour Xavier,
Et bien ce n’est pas vraiment compliqué et en même temps ce n’est pas facile.
Je penses qu’Olivier en parlerait beaucoup mieux que moi.
Personnellement quand je cherche un bien, il faut qu’après négociation, j’obtienne un prix qui me permette d’avoir un rendement brut de minimum 10% (travaux compris si nécessaire).
Ensuite, il faut présenter un beau dossier au banquier, mais pas n’importe quel banquier :
En effet, il est par exemple préférable de parler avec le directeur de l’agence, plutôt qu’au conseillé « classique » (sans être péjoratif) qui n’a pas forcément la compétence d’une part, mais aussi pas les mêmes taux ou « délégations » que son directeur voir que la direction régionale ….
Il est bien entendu préférable d’avoir un historique dans cette banque.
En plus de tout cela, il faut savoir que certaines banques ne veulent tout simplement pas entendre parler d’investissement immobilier, car ce n’est pas leur « business model » !!
Il me semble que le crédit mutuel fait partie de cette catégorie (à vérifier).
Bref, même si l’étau s’est resserré, le crédit agricole, la société générale ou la caisse d’épargne par exemple sont plus enclin à ce type d’opération. Mais encore une fois, sans historique dans une de ces banques c’est plus compliqué …
Bref, je laisse à Olivier en dire plus si il le souhaite, car c’est quand même lui le spécialiste.
Bien cordialement
Emmanuel
bonjour,
je crois que quand j’achèterais l’immeuble après la fin de mon prêt immobilier où il reste 3 ans, je passerais par ma gestionnaire de patrimoine. ça sera plus facile et mon ancienne banque (le crédit agricole) voudra sûrement essayer de me récupérer.
cordialement
Bonjour,
j’ai été client au crédit agricole avant d’être client au crédit mutuel et j’ai toujours un compte au crédit agricole. ça pourrait m’aider je pense, non ?
cordialement
Bonjour,
Très intéressant comme interview.
Cela me rappelle il y a 6 ans lorsque j’ai acheté mon premier immeuble avec 12 appartements alors que je n’y connaissais quasiment rien et que comme Pascal (ton interview) je n’en avais a priori pas les moyens.
C’est grâce à un ami qui m’a donné les bons tuyaux (comme tu le fait régulièrement sur ton site) que j’ai fini par « lancer la machine ».
Aujourd’hui, je bénéficie du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et je suis devenu un passionné du domaine.
Je ne peux donc qu’encourager l’ensemble des gens qui suivent tes bons conseils à les mettre en pratique !!
Cordialement
Emmanuel
bonjour,
j’aurai une question à poser à ceux qui achète des immeubles auto financés par les loyers. Qui vous finance et à quel taux ? Car j’ai demandé au crédit mutuel et ma conseillère m’a dit qu’elle me prêterait maximum 90 000 euros. Or les immeubles que j’ai vu sont vendus à 200 000 euros.
cordialement
Merci pour la retranscription écrite de la vidéo.Moi je préfère lire en plus de visionner donc c’est vraiment double bénéfice pour moi.
Juste merci. Et j’en profite ainsi pour bien prendre des notes et essayer d’appliquer dans la vie réelle.
Merci pour ce super blog.
bon
il faut battre le fer tant qu’il est chaud…j’ ai donc repris les annonces qui m’interessaient …cela dit des affaires comme celles de la vidéo…c’est RARE…
dans ma region, un studio à l’ achat…et ce ne sont pas les biens les plus » prestigieux »…bref c’est environ 90000 euros/ 85000 euros pour 25 mètres carré et ça se loue environ 400 euros / mois …c’est pas terrible et on est très loin des revenus potentiels pour » s’enrichir »…
dans le meilleur des cas il se paierait presqu’avec le loyer
même en lot …le prix n ‘est pas plus intéressant …
j’ ai téléphoné pour un immeuble de 3 studios…c’est presque plus cher …
quand on parvient à faire du 7% brut..si on enlève le cout du credit d’ environ 3,96% assurance comprise…ça fait du 3% et là dessus il y aura les impots et le cout de la taxe fonciere etc…autrement dit il ne reste plsu grand chose ….à ce tarif là il faut considere l’operation sur 15 à 20 ans et acheter à credit mais avec des loyers qui couvrent les mensualités
bon …il faut rester à l’ affut et poiuvoir sortir le cash dès/ si une opportunité se presente
mais avec la grande majorité des gens qui pensent que des revenus de 2 à 3%…eh bien les proprio et agences n’ont pas de mal à demander 90000 euros pour un studio loué 400 euros ! ( soit du 5,33% brut – 4% de cout d’ emprunt …peanuts si on compte les autres frais )
Si les prix dans votre région ne vous permettent pas de gagner d’argent, il ne faut pas acheter, sous peine d’enrichir le vendeur.
Personnellement cela très longtemps que je n’investis pas à Paris, car il est très difficile de gagner de l’argent dans l’immobilier sans prendre des risques importants et/ou mobiliser des sommes également importantes.
EN gros je préfère faire 2 affaires en province qu’une seule à Paris. Risque dilué, et moins d’immobilisation de cash.
Bonjour Malen
Je souhaitais intervenir au sujet de ton post. L’investissement immobilier est simple, mais pas facile.
Cependant les exemples de olivier peuvent etre reproduit par n’importe qui.
Il n’y a pas de secret si tu veux vraiment t’enrichir, il faut trouver un bien en dessous du prix du marché.
En général il y aura des travaux à réaliser. Ensuite l’opération
est simple soit tu revends soit tu loues.
Sur mon blog http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/
je demontre que l’immobilier est l’un des meilleurs moyens afin de s’enrichir.
Le difficulté réside dans le fait qu’il faut investir dans un bien qui répond à des critères précis. Si tu ne le trouves pas dans ta region, il va falloir bouger afin de denicher l’affaire. Tu en as besoin d’en faire une seule afin de mettre ton pied a l’etrier. Une fois que c’est fais je peux te garantir que tu verras l’avenir sous un autre jour.
Bon succes à toi.
bonjour à tous
j’ ai laissé d’ autres commentaires plutôt sceptiques sur d’ autres vidéos/ articles…mais celle ci a le mérite d’ offrir des exemples réels …et certains commentaires sont également riches d’ enseignement …
merci :-)..ça mérite reflexion !
Bonjour Olivier,
J’ai une petite question sur cette partie :
« Si je fais un calcul rapide, si tu achetais, cela te ferait payer 1200 euros par mois pendant 20 ans. Il est donc clair que si tu payes 1200 pour ta résidence principale, tu ne peux plus investir. Alors que en payant un loyer de 600 euros de loyer tu peux investir.
Donc les banquiers, quelquefois, vous freinent, et vous empêchent de vous accomplir tout simplement. Les courtiers en crédit sont une excellente alternative.
Donc, sur quels critères se basent les banquiers pour accorder un prêt ? Pourrais tu développer ce point s’il te plait ou me guider vers un article qui pourrait m’expliquer ?
Merci d’avance
Julien
Le critère le plus objectif
1) revenus réguliers et/ou valeur de ton patrimoine
Le critère le moins objectif
2) leur aptitude à savoir compter (même si c’est un banquier) et leur appréciation personnelle (pas professionnelle). Dans le cas de Pascal, et pour beaucoup d’autres personnes, en restant locataire à 600 euros, il peut investir et s’enrichir. S’il achète sa RP (1200€ par mois de mensualité) comme lui demande le banquier, il est au maximum de sa capacité d’endettement et il ne peut pas investir avant d’avoir payer la plus grande partie de son crédit. C’est à dire dans 10 ou 15 ans.
Bonsoir,
Après avoir regardé la vidéo, je suis allée sur un site de vente immobilière sur ma région.
c’est hallucinant, le moins cher que j’ai trouvé c’est 65000 € un T2 de 30m² !
je pourrai la jouer agressive comme Pascal et l’obtenir à 50 000, qui sait ?
je me renseignerai.
en tous les cas, il faut bien chercher pour trouver un bien à bon prix dans ma région.
Personnellement, les offres intéressantes que j’ai sont plutôt l’achat de terrain. Il me faudrait donc valider dans le prêt un projet de construction.
Je voulais savoir ce que vous en pensez de genre d’affaire.
merci pour votre réponse
Sincères remerciements pour ce partage et bonne continuation
bonjour, j’ai 26ans et je souhaites investir dans l’immobilier de façon locatif.
Seul hic j’ai un petit salaire et je n’ai pas d’apport personnel.
Quelqu’un pourrait il me donner des conseils ?
amicalement julien
coucou Julien,
j’ai un an de plus que toi et je suis aussi salarié en cdd au smic. Moi aussi j’aimerais bien investir même si je vais plutôt attendre de me faire un apport.
cordialement
Salut julien et Xavier…J’ai 26 ans et je suis propriétaire depuis 2 semaines (signature chez le notaire…) d’un studio de 27 m carré dans une ville universitaire, qui m’aura demander tout compris 45 000 euro payés au comptant (pour des raisons personnelles que je vais pas développer ici) mais qui en cas de crédit m’aurait couté 260 ou 270 euro de mensualité pour une loyer qui sera de 350 euro une fois les léger travaux terminés.
270 euro de mensualité c’est bien moins que 33 % du salaire minimum. Donc investir avec un petit salaire est possible, il suffit de trouver un projet en rapport avec son budget et ses possibilités, alors oui ça reste un petit investissement mais c’est mieux que de ne rien faire et ce « petit » investissement me rapportera au environ de 10 % bruts (sans exagération…les 350 euro de loyer sont tout a fait raisonnables …tout a fait dans le prix du marché et meme pas dans la fourchette haute )
Cordialement
ok julien, sauf que je croyais que c’était les t2 qui étaient les plus facilement loués
Dans la ville ou j’ai acheté (ville universitaire donc) le studio ce trouve a 2 pas de 2 universités (dans un rayon de 500m) et pas plus loin d’une école supérieure.
Le bien serra loué meublé pour les étudiants (c’est le but, après si une personne autre que étudiante veut le louer cela ne me pose aucun problème…Mais vu l’emplacement je vise les étudiants)
Pour un étudiants en université je ne pense pas qu’un T2 se louerai mieux qu’un studio (car il devrait payer plus chère)
Je ne suis pas expert, mes investissements commencent tout juste, mais je pense que Studio…T2, ou autre… cela dépend de l’endroit ou tu veux louer, quel type de population tu vises…et ainsi de suite …
Pour un étudiant, un studio bien aménagé suffit amplement, et c’est le type de bien le plus demandé dans le secteur ou j’ai acheté…
Cordialement
ok je comprends mieux et tu reçois tous les mois ton loyer ? tu fais comment quand il y a des impayés ?
Je l’ai écrit au début, il sera loué a la fin des travaux…donc il ne l’est pas encore…
Je pense qu’il ne faut pas etre parano sur les impayés (qui sont statistiquement tres rare)…En choisissant le bon locataire…Les bonnes garanties…
Moi je le louerai en meublé sur un bail de 1 an, les impayés sur les courtes périodes sont encore plus rares.
Après c’est comme tout et comme le dit Olivier Seban, « faire quelque chose ne te garantis pas que tu auras un résultat positif…mais ne rien faire te garantit de ne rien avoir » il y a toujours une part de « risque » dans un investissement ou dans toutes choses de la vie…A nous réduire cette part de risque au minimum…
merci à Xavier et Julien S , le souci chez moi c’est que j’ai un crédit auto donc les banques me fuit.
Avez vous des solutions
cordialement juju
Salut
Quand c’est pour du locatif et que tu fais un bon coup et que tu n’es pas sûr de le louer ton banquier ne devrait pas te dire non.
Bien sur il faut pas lui demander 200 000 euros ..mais s’il y a un bon rapport ça sera ok je pense
Moi j’ai commencé par un appart loué et revendu j’en ai fait un deuxième et loué et revendu et la j’ai acheté un immeuble avec 4 apparts . J’ai 30 ans et j’aurais du commencer bien plus tôt !!!
Bonjour Olivier,
Comment on peut faire une offre à -30% du prix annoncé en regardant le vendeur yeux dans les yeux? Que faire si le vendeur se vexe ?
Coridalement
Yamei
Dans le cas de Pascal, la proposition a été faite au travers de l’agence. C’est plus facile.
Concernant la vexation du client, rien ne vous empêche de dire que vous plaisantiez et de remonter le prix.
cette video est interessante, mais on ne parle pas de la fiscalisation ; le montant des loyers est réintroduit dans les revenus et donc on paie des impots en plus ce qui fait baisser la rentablitié. que pensez vous de achats de studio en résidence étudiante ? merci
La vidéo est surtout un témoignage d’une personne qui a acheté de l’immobilier. Le but est de montrer que les choses sont possibles même avec un salaire « normal ». L’objectif n’était pas de parler de fiscalité. Cela fera peut être l’objet d’une autre vidéo.
En ce qui concerne l’achat de studio, vérifiez que vous ne payez trop cher. Sinon il est certain qu’il y a une forte demande dans les villes universitaires.
a ceci près que si tu gagnes beaucoup et que tu payes plus d’impôt, tu as des gestionnaires de patrimoine qui se feront un plaisir de te supprimer tes impôts. En france, plus tu gagnes d’argent et moins tu payes d’impôt
Bonjour à tous
Sous l’impulsion d’Olivier j’ai investi dans l’immobilier. Je peux vous assurer que lorsque vous avez atteint votre objectif et acheter votre premier bien vous ressentirez une reelle satisfaction.
Ma femme et moi avons acheté en septembre dernier pour la location saisonnière et
nous réitéré cette expérience avec une maison ce mois-ci. Nous sommes en plein déménagement. Objectif de l’achat de cette maison : augmenter la surface d’habitation de 20m2 environ puis revente avec une plus value de 30 000€ minimum ou mise en colocation avec un rendement de 8% si tout va bien.
Voici le lien du blog : http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/
pour info nos salaires sont au total de 2850€ par mois
Bon dimanche a vous tous
PS: tu vois olivier tu avais raison, acheter 2 biens en moins d’un an c’est possible mais ce fut au forceps
bonjour David,
comment fais tu pour être sûr d’avoir des loyers payés par tes locataires ?
cordialement
Re bonjour
Entre 2 cartons je t’envoie ce lien j’explique comment on a quasiment des loyers garantis
si on choisi minutieusement son bien, respectons les regles d’investissement immobilier.
Voici le lien : http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/vos-revenus-locatifs-vont-augmenter-grce-au-site-de-rservation-en-ligne/
Fais un copier-coller sur ton navigateur
@+
@ felf : l’exemple d’Elise montre qu’il est aussi possible de faire des affaires en Ile de France, et de bonnes affaires. Ces dernières sont partout !
@ Olivier : avez-vous déjà testé et validé la combinaison suivante : location à l´année en meublé à des étudiants par exemple et location saisonnière pour les trois mois d´été à la semaine ?
bonjour Olivier,
cette vidéo est très motivante et donne envie de se lancer. Mais comment faire pour acheter des appartements autofinancés quand on est au smic sans cdi ?
cordialement,
xavier
Bonjour,
Le terme de courtier est un peu trop mis à toutes les sauces pour donner une idée précise et valorisante du travail effectué.
Je suis d’accord avec les commentaires sur les banquiers et il y a clairement tout à gagner à passer par un « courtier ». Cependant, actuellement, les banquiers sont de plus en plus frileux, demandent un apport personnel plus important… ce qui n’est pas une raison pour ne pas tenter d’opérations. « Audentes fortuna juvat » disait Virgile. Généralement, c’est vrai, la fortune sourit aux audacieux.
Bonne soiree à tous.
Les banquiers demandent plus d’apport quand le prix est trop élevé. C’est une façon de se protéger. Si le prix est normal ou si c’est une bonne affaire, ils savent prêter. A condition également que votre dossier soit « sain ». C’est à dire que si vous demandez un prêt de 500 000€ mais que vous êtes déjà endetté à hauteur de 30%, vous allez avoir beaucoup de mal.
Mais il faut aussi savoir vendre son projet. Les courtiers peuvent être très utiles dans ce cas.
J’ai un projet en cours « Comment faire en sorte que votre banquier vous dise OUI » qui sera fait avec un ancien banquier. A suivre.
Je trouve l’interview intéressante mais, quand :
– on est propriétaire de 6 apparts dont les loyers perçus permettent de payer tout ou partie le prêt contracté
– qu’on a un loyer à payer soit même
– et qu’on en dispose pas de grosses économies au cas où
ne se met on pas en danger en cas de travaux à financer sur les apparts en questions par exemple ou tout simplement lorsqu’on ne perçoit pas de loyer du fait de logements non occupés ou de mauvais payeurs. Il existe des témoignages de personnes ayant investi dans des apparts pour leur vieux jours et se retrouvant dans des impasses du fait de mauvais locataires. Et là, on ne parle plus d’enrichissement mais d’endettement pur et simple. Et étant donné la protection importante dont bénéficie les locataires qui sont au fait de leurs droits et des lois, il y a vraiment de quoi s’inquiéter. Non ???
Bref, tant que tout va bien, c’est super… mais ne risque t’on pas finalement de perdre beaucoup plus que ce qu’on peut gagner ?
Je souhaite néanmoins à Pascal de ne pas connaitre de telles mésaventures et d’avoir une belle vie avec sa femme.
– J’investis dans l’immobilier depuis 1988, et jusqu’à aujourd’hui je n’ai eu qu’un seul mauvais payeur, qui a fini par régler sa dette. D’un autre coté la vie elle même est un risque, et si vous ne faites rien vous n’aurez jamais rien. A vous de tout faire pour limiter le risque. Cela fait partie du « métier » de l’investisseur immobilier
– Les statistiques font apparaitre que 6% des locataires sont défaillants. Cela veut dire qu’il en reste 94% qui payent normalement. Si vous voulez éviter les impayés, vous avez plusieurs possibilités :
1) prendre une assurance contre les loyers impayés. C’est ce que j’ai toujours fait.
2) prendre des locataires qui bénéficient des APL
3) demander la caution d’un tiers
4) faire de locatif saisonnier (voir ou revoir l’histoire de Xavier)
merci pour la video, ça donne de la motivation..mais j ai une question: à quoi sert d’avoir des appartements acquis par un crédit que je paye par le loyer reçu… même si je ne rajoute rien de ma poche, je ne suis là que pour faire l’intermédiaire entre la banque et le locataire. la peur est toujours là, si jamais pour une raison ou une autre je ne trouve pas de locataire…les calculs sont trop serrés..je pense que l’achat, rénovation et vente c’est beaucoup mieux, il faut juste avoir une somme pour démarrer.
Vous ne faites pas l’intermédiaire. C’est le loyer qui paye le crédit
Merci Olivier de cette interview,
J’ai moi aussi investi dans 2 immeubles suite à votre formation.
Et ça me paye l’appartement ou je vis actuellement.
Luc de mister-no-stress.fr
Malheureusement, tout le monde ne gagne pas 2300€ de salaire par mois, surtout en cette période de crise…. 🙁
Existe-t-il des solutions pour un petit salaire équivalent au SMIC ?
Regardez cette autre vidéo.
https://www.olivier-seban.com/comment-acheter-3-appartements-avec-1100emois
Bjr olivier
c est bien beau tout ca et j aimerai bien participer un jour a vos seminaires
seulement je suis en conge parental
sans cdi et j ai de largent de cote (5chiffres)
Mais je crois bien que sans cdi on ne peux rien faire !!
Meme pas m acheter ma residence principale
aucune banque me suit meme pour un projet ou je finance 50% du bien !!
C est desesperant
Regardez cette autre vidéo. Xavier n’a pas de CDI. Il a quand même acheté 3 appartements en gagnant seulement 1100 euros par mois.
https://www.olivier-seban.com/comment-acheter-3-appartements-avec-1100emois
Désolée, Marguerite, mais CDI ou CDD, ça ne change rien. Je ne suis même pas salariée, je gagnais l’an dernier 1.070 euros tirés de deux loyers mais j’avais 50.000 euros de coté et j’ai déniché et acheté un studio bien placé et peu cher compte tenu du quartier (40.000 € FAI + 4.000 € de notaire), j’ai mis 6.000 € de rénovation-ameublement en faisant moi-même la majeure partie des travaux, avec une déco sobre et sympa et il a été immédiatement loué par mon agent immobilier 490 € par mois, avec assurance loyer impayés-carence locative-vacance locative. Ce qui me laisse 430 € chaque mois.
Sans CDI, sans boulot, sans même allocation chômage, sans personne, juste en cherchant et EN S’ATTENDANT A TROUVER, on peut le faire. Il faut juste arrêter de se blinder de croyances négatives.
Merci Olivier pour la vidéo, je vais aller la regarder.
Mirieille,
j’ai 3 enfants !
ok je peux m’acheter un studio cash mais ma priorité n’est pas le locatif
je cherche à m’acheter ma résidence principale.
or avec mon apport, je ne peux acheter qu’un studio ; aucune banque ne veut me prêter de l’argent sans cdi
et à 5 dans un studio, ce n’est même pas la peine !!
ce n’est pas être blindée de négatif, c’est juste la réalité que je vis actuellement !!
depuis mon post, j’ai changé de ville
louer une maison avec 3 chambres, c’est juste 1200Euros par mois.
alors j’aimerai bien acheter MA maison !!
Merci beaucoup pour cette vidéo qui donne envie…. et bon mariage à Pascal !
Je me suis lancée dans l’achat d’un premier studio transformé en T2. J’en ai pour 15 ans de remboursement. Mais je souhaiterais continuer dans l’investissement locatif. Comment faire pour aller au delà des 33% de taux d’endettement ? Les banques seront-elles toujours d’accord pour prêter ?
Merci pour votre réponse
Christine
Très peu de chances qu’une banque finance un autre bien si vous avez atteint votre endettement maximum.
Vous avez deux possibilités à mon sens :
– Vendre avec une pluvalue interressante, avec cette somme solder le crédit et utiliser cet argent supplémentaire pour faire un autre investissement avec plus de moyens ;
– consacrer vos rentrées d’argent à solder votre 1er crédit, de manière à libérer de la capacité d’emprunt.
Mr Seban,
J’ai bien écouté et revu la vidéo : pour l’appartement à 30 000 euros, il a bien dit « en centre-ville » et non dans la « région de Rennes » – Donc on comprends que c’est le centre de Rennes. Je partage entièrement l’avis de Mr Béchérie – Un appartement à moins de 1000 euros le M2 à Rennes, c’est bizarre….(à moins d’être en 1997 !)
Donc région de Rennes ou centre ville ? Soit Mr Seban se trompe soit c’est la personne interviewée….
Je (re)confirme :
1) Personne ne se trompe et il n’y a rien de bizarre
2) Pascal habite dans la région de Rennes et pas à Rennes (c’est dans les 2 premières minutes de la vidéo)
3) Rennes n’est pas la seule ville de la région. Quand il évoque le centre ville, c’est celui de la ville où il a acheté.
4) la vidéo a été tournée en juin 2012
Merci Olivier pour cette vidéo.
C´est très intéressant de voir que Xavier reprend trait pour trait les principes que tu ne cesses de rabâcher à longueur de journée ! On voit aussi que l´accroissement de son patrimoine sera sans doute exponentielle car le plus dur est de faire les premiers deals, d´acquérir un minimum de confiance en ses capacités d´investisseurs. Après reste à bosser et reproduire plus fréquemment et à une échelle plus grande. Facile à dire mais peut-être moins facile à faire.
J´attends avec impatience la prochaine vidéo !
Olivier, t’es un petit cachotier !
Il y a une erreur dans le titre, mais oui, tu le sais très bien. Ce n’est pas avec 2300€ qu’il a acheté, mais avec 4000€, car il faut prendre en compte les revenus de sa (ex)(future) femme puisqu’ils ont tout acheté à 2.
Ce n’est plus tout à fait la même chose.
Je le sais, je gagne 2500€, j’ai 2 appart loués, ma résidence principale, et je suis en prospection pour 1 3ème sachant que j’ai déjà le feu vert (à hauteur d’une certaine somme bien sur)
Bonjour Mr Seban,
Je suis particulièrement fan de vos conseils et vous suit régulièrement depuis plus d’un an.
Concernant cette exemple de Pascal je suis quant même assez dubitatif!!!
Je connais bien le marché Rennais puisque j’y habite depuis quelques années maintenant….J’ai par ailleurs aussi investi à Rennes dans l’immobilier et je pense être rompu au tissu économique local…..Un duplex plein centre de Rennes de 30 M2 négocié à 30 000€, soit 1000€ du Mètre carrée, c’est du jamais vu…..Et je peux vous dire que je fouine énormément….Même un agent immobilier digne de ce nom ne laisserai pas partir un bien à ce prix là même s’il était pressé de vendre pour récupérer sa commission….
J’ai quant même du mal à croire qu’il est pu l’acheter à ce prix sans qu’il n’y ait un « loup caché » derrière….(Frais de Copro à venir, ou nouvelles règles de l’urbanisme Rennais obligeant à certaines mises au norme surtout dans l’hyper centre….)
Si c’est vraiment le cas alors c’est vraiment une bonne affaire….
Cordialement
Mickael Bécherie
Réécoutez la vidéo. Pascal n’est pas à Rennes, mais dans la région de Rennes.
Ce qui ne l’a pas empêché de faire d’excellentes affaires.
Bonjour Oliver
j’ai une seule question comment ne pas être requalifier en tant que marchand de bien par les impôts si je fais plusieurs plusieurs vente dans une année??
Merci de me répondre
CJ
Bonjour
J’ai aussi participé au Seminaire d’Olivier. Je suis propriétaire d’une maison et 2 appartements.
Je n’aurais jamais sauté le pas sans cette formation qui est aussi inspirante que constructive.
J’ai créé un blog qui explique mon cheminement et comment n’importe qui peut augmenter ses revenus grace a l’immobilier.com !
Bon succes à tous et vive l’investissement immobilier
Salut David.Peux-tu me donner l’adresse de ton blog que je puisse voir ton cheminement?Merci d’avance.Joel.
Bjr. Peux tu nous préciser ton blog stp? Merci.
Cher Olivier, vous faites des interview intéressantes, et les témoignages des uns et des autres prouvent que l’on peut y arriver avec de la volonté, connaissance et moyens.
Je suis encore étudiante et j’ai déjà plein de projets ou d’idées futures. Mais avant tout il s’agit d’acquérir de la connaissance. Comme tout le monde j’essaie de surfer sur le net pour me documenter mais auriez vous des conseils pour les jeunes comme moi pour acquérir une bonne connaissance. Y a t-il des bonnes revues ?
merci à vous
cordialement
Très belle interview j’aime bien ce genre de vidéo, elles motivent et sont instructives continuez comme ça
Sinon j’aurais été curieux de savoir ce qu’il compte faire plus tard, qu’est ce qu’il avait prévu d’acheter
Sinon olivier je suis curieux de savoir ce que vous posséder actuellement comme bien même si vous aviez déjà dit ailleurs qu’en ce moment vous étiez moins dans la location et plus dans l’achat reno revente à court terme
bonne continuation
et aussi j’ai l’impression que les bonnes affaires ne sont pas vraiment en ile de france j’ai l’impression qu’il y a bcp plus de bonne affaire en province
on a entendu parler de lyon, rennes…
Bonjour,
Je découvre cet interview de Pascal, je suis de Rennes et je cherche moi aussi des biens avec une rentabilité correcte autour de 10%.
Pourriez vous Olivier nous préciser si Pascal a acheté ses biens sur Rennes même ou en banlieue Rennaise ?
Car si c’est à Rennes, ce sont des prix exceptionnels et j’aimerai connaître l’agent immobilier qui lui a trouvé cela.
S’il vous est possible de lui communiquer mon email pour entrer en contact avec lui ?
Merci pour tous vos bons conseils,
Anne
bonjour
vous trouverez toutes ces infos (et plus) dans les autres commentaires