Quand trouve-t-on des bonnes affaires ?
Dans un précédent article, nous avons mis en évidence que pour faire des bonnes affaires, vous êtes obligé d’acheter en dessous du prix marché. Mais encore faut il savoir qu’il y a des périodes plus propices que d’autres pour trouver des bonnes affaires.
Le plus mauvais moment pour trouver des bonnes affaires
Il existe un phénomène étonnant, qui relève de psychologie des masses et que l’on retrouve aussi bien en bourse que dans l’immobilier : plus les prix montent et plus les acheteurs sont prêts à acheter (presque) n’importe quoi, à n’importe quel prix de peur de voir le marché partir sans eux.
Pendant ces périodes que vous aurez plus de difficultés pour trouver de bonnes affaires. Les prix emportent tout sur leur passage, et ceux qui essayent de négocier se font rire au nez «mais monsieur, cet appartement sera vendu demain si vous n’achetez pas aujourd’hui».
Cela ne doit pas vous empêcher de chercher et de négocier. Mais il faut savoir que pendant les périodes de hausse vous devrez fournir plus de travail pour trouver votre bonne affaire, être réactif et surveiller le marché tous les jours.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Le meilleur moment pour trouver des bonnes affaires
A contrario, plus les prix baissent, plus de personnes ont les moyens de devenir propriétaires. Mais paradoxalement, moins d’acheteurs se manifestent, de peur de voir les prix encore baisser et faire un mauvais achat.
Pourtant c’est à ce moment où les meilleures affaires se présentent, lorsque les vendeurs trop gourmands s’impatientent et révisent leurs prétentions. Soit pour encaisser une plus value, avant qu’elle ne disparaisse, soit pour éviter de perdre trop d’argent.
Pendant les périodes de fortes hausses, le PM est celui auquel les vendeurs «daignent» vous vendre leur bien. Pendant les baisses, il est déterminé par le prix que les acheteurs veulent bien payer.
C’est le marché de l’offre et de la demande. Pour en profiter, vous devrez adapter vos offres en fonction de la tendance du marché.
- pendant les périodes de hausse, négociez autant que vous le pourrez. Achetez uniquement si votre future acquisition peut s’autofinancer avec le loyer de votre locataire. Ensuite revendez avec une plus value dès que vous le pourrez, car les prix ne peuvent monter indéfiniment. Si vous n’arrivez pas à revendre, louez votre bien et financez tout ou partie du crédit avec le loyer perçu.
- pendant les périodes de baisse, anticipez la continuité et n’hésitez pas à faire des offres 20% sous le prix du marché. Lorsque les prix descendent, ni vous ni le vendeur ne savez jusqu’où ils iront. A l’image de ce qu’il s’est passé au début des années 1990. Au moment de la guerre du golfe (invasion du Koweit par l’Irak) les prix ont chuté de 40/50% sur les 5 années qui suivirent.
Si vous trouvez cette approche très agressive, et que vous avez quelques scrupules à proposer des prix que vous estimez très bas, posez vous la question suivante : dans un marché baissier, êtes vous prêts à prendre le risque d’acheter un appartement de 200 000€ et voir son prix baisser de 20% (moins value potentielle de 40 000€), ou préférez vous trouver un bien qui vous aidera à construire votre patrimoine ?
Bonjour Olivier,
Tout d’abord un grand merci pour tous vos articles qui me permettent de comprendre le fonctionnement du marché immobilier.
Je suis à la recherche depuis quelques temps d’un appartement pour y vivre, a grenoble. Je viens de trouver un T4 de 84m2 à renover complètement (chauffage obsolète, fenêtres, cuisine, salle de bain à refaire…). Concernant le bien, je sais qu’ il s’agit d’une succession (6 enfants).
Le prix affiché était de 150000 € il y a un mois, le prix vient de passer à 140000 € depuis quelques jours. L’agent immobilier nous a dit qu’ une proposition à 120000 € passerait certainement. Mais je me demande si je ne devrais pas proposer une offre à 105000 ou 110000 €? Compte tenu du coût des travaux (30000 € minimum), de l’absence de garage et de l’emplacement du bien (en face d’un quartier hlm), pensez-vous que mon offre a ses chances de passer? Pour info, un bien rénové dans ce secteur est affiché au prix de 150000 €, merci par avance. Lalie
Bonjour
Je partage le point de vue d’Olivier.
À chaque fois que je négocie un bien je me demande
Si j’aurais pu en tirer meilleur marché.
Le 1er bien que j’ai acheté à Toulouse se négocie au alentour de
120 000€.
Il était affiché à 99 000€ net vendeur ( t3 de 55 m² à moins de 5 min du
centre ville de Toulouse )!
J’en ai demandé 82 000€ et je l’ai eu à 83 000€.
Nous avons trop tendance à penser à la place du vendeur.
C’est souvent lui qui a la pression.
Demandez et dans le pire des cas on vous dira non.
Sinon on vous fera un contre offre et au mieux on vous dira OUI.
Tchao
Pour obtenir moins 20% du prix, sur le principe je suis d’accord mais dans la réalité il est très difficile d’aboutir avec un tel résultat de négociation, même quasi impossible.
La limite est uniquement dans votre tête. Lorsque vous dites cela, vous « décidez » pour le vendeur. En réalité tant que vous n’aurez pas demandé, vous ne connaitrez jamais la réponse. Allez voir l’histoire de Pascal : https://www.olivier-seban.com/acheter-6-appartements
Je suis intimement convaincu que cela est possible mais beaucoup d’agent immobilier me disent souvent « en 20 ans de métier je n’ai jamais vu cela, vous pourrez baisser mais pas plus de 10% ». Ce discours m’énerve un peu mais il est difficile de faire face à tous ces personnes professionnels qui vous dise cela
N’écoutez pas et proposez votre prix. Leur commission dépend de l’aboutissement de la transaction
Bonsoir,
Aussi bien en périodes de hausse et de baisse, j’ai constaté à mes dépends qu’il était impossible de négocier le prix d’achat d’un bien immobilier se trouvant à Paris lorsqu’il s’agit d’un micro-logement (studio ou chambres de bonne). Depuis le début de l’année 2013, j’ai visité cinq biens qui ont été vendus dans la demi-journée et au prix demandé. Dans ces cas précis, j’en déduits qu’il faut être très réactif, se positionner comme le premier à visiter le bien et faire une proposition aux prix sans délai de réflexion autrement le bien vous échappe. Cela ne permet donc aucune marge de manoeuvre à l’acheteur.
Bonsoir,
le marché sature sur Paris , il y a de bien meilleurs opportunités à faire en IDF et surtout en province.Des immeubles arrachés pour une centaine de milliers d’euros en négociant bien.
Cordialement.
entièrement d’accord avec vous
Je ne connais pas assez la province et la banlieue ne m’attire pas vraiment je prefererais investir a paris intra-muros car malgre tout je pense qu’un bien a Paris prendra toujours de la valeur a moyen terme meme si les prix sont eleves.
Bonsoir à tous,
réflexion intéressante, d’autant plus que le marché de l’immobilier n’est vraiment plus au beau fixe..le nombres de transactions ont chuté de quasiment 20 % par rapport à 2011.2013 s’annonce aussi noir que le charbon.
J’espère avoir le temps de terminer la rénovation de mon immeuble pour enchainer sur une pépite en achat / revente.
Wait and see..
Bonjour Olivier,
je viens d’acheter un appart neuf (vefa dispo en avril 2013) 132 000 euros, frais d’agence inclu
notaire 3200 € (reduit car neuf)
je gagne 1500 e par mois
jai reussi a avoir un pret a 3.87% sur 25 ans ( 100 000 )
+ un petit pret de 15 000 a 0% (caisse épargne)
et un apport de 17 000 euros = 132k
T2, 44m² , terrasse 17m², une chambre, sdb, et une cuisine/salon + place d eparking sous l’immeuble incluse. 610€ / mois de traite…
sachant que la location, la ou j’habite pour un T2, est en moyenne de 700€
J’avais tout intérêt a acheter je pense…. non? pouvez vous me dire si j’ai fait une affaire ou pas ?
INFO : prix du m² dans ma ville 3200€ en moyenne
Etant donné que je ne connais pas votre région, il est très difficile de vous répondre.
Déjà il faut savoir de quoi vous parlez lorsque vous évoquez le prix du marché. Si vous comparez le prix marché du neuf avec votre achat, vous avez peut etre fait une bonne affaire (je ne connais pas votre région). Mais si vous comparez avec le prix marché de l’ancien, il faut savoir que le neuf coute toujours plus cher que l’ancien.
Maintenant, si vous considérez que vous avez fait une placement, et que celui ci se paye tout seul, c’est parfait pour vous.
le lieu c’est Ajaccio, en corse
j’ai besoin d’un avis d’un VRAI expert comme vous, car ici, j’entend de tout… concernant mon achat
Bonjour olivier et Julien
la période propice d’un achat dépend aussi bien du mois de l’année que le contexte économique.
Malgré tous les briseurs de rêves que nous avons rencontré nous avons tenté un coup de poker en achetant notre résidence avec pour objectif de la revendre en faisant une plus value
: http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/nouvelle-video-comment-s-enrichir-de-30-000-avec-un-salaire-moyen/
Nous avons donc acheté un bien que 4% en dessous du prix fixé. Cependant le bien etait déjà 10% en dessous du prix du marché. L’autre avantage que nous avons eu c’est d’augmenter significativement la superficie du bien.
Résultat l’objectif de la plus value sera de l’ordre de 35000 à 40000€.
On devrait pouvoir réaliser cette plus value en moins de 2 ans.
Bonjour Olivier,
tu as tout à fait raison, les mécanismes de hausse et baisse de prix profitent plus aux acheteurs quand les prix baissent.
En ce moment, les vendeurs ont peur de ne pas pouvoir vendre car les acheteurs se font rares et les banquiers aussi !
Profitons-en !
Julien