Défiscalisation = arnaque ?

Aujourd’hui, je vous parle en tant que coach immobilier.

Pourquoi ? Tout simplement parce que j’ai reçu une nouvelle question qui revient très régulièrement. Donc aujourd’hui, c’est les gens qui m’interrogent et qui me demandent : Olivier, est-ce que c’est une bonne idée d’acheter de la défiscalisation ?

Je vais vous dire une chose, la défiscalisation, quel que soit le type de produit avant, c’était Robien, avant, il y avait Duflot ; aujourd’hui, il y a Pinel. Alors peut-être, au moment où vous regarderez cette vidéo, il y aura encore un nouveau programme, une nouvelle loi. Honnêtement, dans 90% des cas, vous allez faire une mauvaise affaire et vous n’allez pas gagner beaucoup d’argent. En tout cas, vous n’allez pas être le premier à gagner de l’argent.

Je vais vous expliquer pourquoi ? Premièrement, 90% des programmes de défiscalisation sont vendus plus chers voire beaucoup plus chers que le prix du marché, même dans le neuf. Ça c’est la première chose.

Deuxième chose, les personnes qui essaient de vous vendre de la défiscalisation sont très bien payées et ils sont donc très motivés pour essayer de vous vendre quelque chose. Globalement, ils doivent toucher facilement de l’ordre de 10 000 € sur un appartement qui coûte entre 150 et 200 000. Alors, vous imaginez si vous arrivez à en vendre deux par mois, les personnes gagnent très bien leur vie. Donc généralement, ils sont très motivés.

La troisième chose, lorsqu’on essaie de vous vendre de la défiscalisation, ces vendeurs de défisc, qu’est-ce qu’ils vous disent ? Ils vous disent deux choses, et surtout ne tombez pas dans le piège.

La première, ils insistent énormément là-dessus en vous disant : « vous allez payer moins d’impôts ». Alors ça encore une fois, c’est le mot magique en France, je ne veux pas payer d’impôt, etc. C’est vrai, vous allez faire de la défiscalisation, vous allez payer moins d’impôts, mais je peux vous assurer que les impôts, ce n’est pas le véritable problème, parce que les promoteurs ou les vendeurs de défisc, en réalité, ils savent que vous allez avoir donc un crédit d’impôt. Puis, ils se disent, on va se servir un peu quoi. Donc, ils se servent comment ? En augmentant le prix, et ils disent : nous on va prendre notre part sur la défiscalisation, sur le crédit d’impôt qu’il va avoir. Et après, peut-être lui, il va lui rester un peu d’argent et il gagnera peut-être un peu d’argent. En réalité, si vous achetez des produits de défiscalisation, vous allez gagner de l’argent peut-être dans 15 ou 20 ans au moment où vous revendrez, si vous arrivez à revendre au prix, au moment où vous avez acheté.

Deuxième élément qu’on vous énonce lorsqu’on essaie de vous vendre de la défiscalisation, c’est on vous dit, vous allez faire un effort d’épargne. Alors, qu’est-ce c’est un effort d’épargne ? Chaque mois, vous allez devoir remettre de l’argent de votre poche. Et ça, c’est quand même complètement fou mais ça veut dire, vous achetez ni plus, ni moins qu’un déficit. Alors, c’est-à-dire que d’un côté, on vous fait faire une économie d’impôt, et de l’autre côté, on vous fait sortir de l’argent chaque mois. Il y a quelque chose qui ne colle pas très bien. Ne vous inquiétez pas, je vous donnerai les solutions à la fin de la vidéo, et je vous dirai ce que vous avez intérêt à faire si vous voulez défiscaliser, sans engraisser les vendeurs de défisc.

Troisième chose qui est liée justement au déficit à votre effort d’épargne, c’est le loyer que vous êtes censé toucher, je dis bien censé, parce que ça, c’est le troisième élément que vous vendent les vendeurs de défisc. Ils vous disent, vous allez toucher un loyer de X centaines d’euros. Et ce loyer en réalité, vous ne pouvez le vérifier que le jour où vous mettrez votre locataire en place, c’est-à-dire souvent entre un an et deux ans après que vous ayez signé. Alors, entre un an et deux ans, les loyers peuvent baisser, ou alors, ils ne sont absolument pas adaptés à la zone. Ils sont survendus. Ou alors, c’est vrai qu’on vous dit aussi, mais c’est du neuf, ça se loue plus cher ; ce qui est complètement vrai mais je vais vous dire une chose, l’appartement, il est neuf pour le premier locataire. Le deuxième locataire qui arriverait peut-être trois ans après, l’appartement il n’est plus neuf. Donc, la surcote pour louer un appartement neuf, elle n’est plus là.

Si vous voulez défiscaliser, vous n’avez pas besoin d’acheter du neuf. Vous pouvez parfaitement acheter de l’ancien. Et si vous voulez défiscaliser, vous achetez des appartements à rénover, c’est-à-dire avec des travaux. Pourquoi ? Parce que ces travaux, lorsque vous remettez un appartement en état, vous pouvez le déduire de votre base imposable, c’est-à-dire sur les loyers que vous allez percevoir. Mettons que vous touchez 10 000 € de loyer sur un appartement que vous auriez acheté, et puis que vous avez fait 2 000, 3 000 ou 4 000 € de travaux, le montant de ces travaux, vous allez pouvoir le déduire. Ce n’est ni plus, ni moins que de la défiscalisation. Mais ça, c’est de la vraie défiscalisation.

Encore une fois, soyez vigilant, écoutez bien ce que les vendeurs vous vendent, c’est-à-dire aussi bien au niveau du crédit d’impôt, du loyer que vous allez peut-être percevoir, et s’il vous plaît, faites très attention. N’hésitez pas à lui demander d’ailleurs, mais vous Monsieur le vendeur, vous n’en avez pas acheté un ? Puisqu’avec les commissions que vous allez toucher sur celui que vous allez peut-être me vendre ou sur ceux que vous avez vendus précédemment, vous gagnez bien votre vie, donc vous payez beaucoup d’impôts. Donc, ça a dû vous intéresser d’acheter de la défisc. Alors, vous allez voir s’il vous répond oui ou il vous répond non. S’il n’est pas trop idiot, il va vous dire : oui, j’en ai acheté. Vous lui dites : dites-moi où et puis montrez-moi.

Voilà, c’était Olivier Seban, le coach immobilier. A très bientôt !