L’agence espérait que j’annulerai, alors j’ai acheté les 2. Sans avancer un centime !
Comme Xavier, le spécialiste de la location saisonnière, ou Pascal qui a acheté 6 appartements, Luc a participé au séminaire IMMOB.
Quelques temps après, et dans la même semaine, il achetait 2 immeubles et sa résidence principale. Le tout sans apport. C’est à dire en empruntant même les frais de notaire.
Luc n’est pas un milliardaire de l’immobilier. Il est sophrologue à son compte, ce qui ne l’a pas empêché d’obtenir son crédit. Il gagne entre 2500 et 3000 euros par mois.
Auriez vous acheté le 2èm immeuble ?
Découvrez son histoire immobilière et surtout dites nous, dans la partie réservée aux commentaires (tout au bas de la page), ce que vous auriez fait à sa place. SVP, respectez le sujet de l’article, sinon votre commentaire risque de ne pas être validé. Merci d’avance.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Pour accéder au site de Luc (Mister No Stress) en cliquant ici >
Transcription de la vidéo
« Bonjour, je suis avec Luc qui habite la région de Montpellier, et il va nous raconter son histoire immobilière.
Luc, Bonjour »
« Tu as démarré il y a deux ans et qu’as tu acheté ? »
« J’ai acheté deux immeubles, qui font 7 appartements en tout. »
« Tu as payé combien ? »
« Le premier, je l’ai payé 130 000 euros, et il y avait 3 appartements de deux pièces »
« Tu l’as trouvé comment ? »
« Je cherchais depuis un moment, et une agence me propose ce bien, mais après je l’ai trouvé par particuliers, sans l’avoir visité par l’agence avant. J’ai compris que c’était le même quand je l’ai visité, vu ce qu’il m’avait dit l’agence immobilière. »
« Tu l’as eu à 130 000 euros parce que tu as négocié ou parce que c’était affiché à 130 000euros ? »
« Non j’ai rien négocié du tout. Je n’étais pas dans le truc de la négociation. Je cherchais depuis un moment ça faisait 1 an que je tournais mais je trouvais que des trucs qui n’avaient vraiment pas un bon rapport, 5-6%, et là je suis tombé sur cett immeuble avec un rapport de 11%. Du coup je ne voulais pas le rater »
« Je te comprends »
« Donc j’ai prévu de signer le compromis, une semaine après l’avoir visité. Et entre-temps l’agence me propose un autre bien qui rapportait autant, mais à 110 000 euros »
« Ce qui augmentait la rentabilité en terme de pourcentage »
« Ils ont voulu me le faire visiter avant que je signe l’autre, car ils espéraient que j’allais lâcher le premier pour prendre le deuxième. Donc j’ai visité le deuxième immeuble et je n’ai pas négocié non plus.»
« Attends là je comprends rien, une première fois tu ne négocies pas, passons, la deuxième fois, tu négocies toujours pas »
« Ce n’est pas fini parce qu’il y avait au-dessus un 4 pièces. Donc ils me font visiter l’appartement, et je me dis que ce serait génial comme habitation, parce que j’étais locataire, je me disais si cela pouvait financer aussi ma résidence principale… »
« Si je comprends bien, tu as acheté l’immeuble, et tu as ta résidence principale au-dessus »
« C’est cela »
« D’accord, mais au niveau financement, comment ça se passe ? Tu sors de l’argent de ta poche ? »
« Pas du tout, je n’ai pas sorti un centime. Cet immeuble, le 2em, me rapporte 1250 euros, et le remboursement du crédit est de 1090 euros »
« Y compris l’appartement où tu habites. Ta résidence principale »
« C’est cela »
« Donc tu gagnes de l’argent et tu te loges »
« Exactement, et avec l’autre immeuble, j’ai à peu près la même rentabilité environ 1200 euros, sauf que là je rembourse 750 euros et tout s’autofinance »
« Honnêtement si tu ne l’avais pas fait, tu aurais eu tort »
« Je crois aussi, c’est pour ça que je n’ai pas beaucoup négocié parce que cela me paraissait vraiment super intéressant »
« Tu as financé comment ? tu as fait un apport ? »
« Je n’ai pas fait d’apport, même pour les frais de notaire et les frais de courtier »
« Donc tu as fait un prêt de la totalité y compris tous les frais annexes »
« Donc tu es passé par un courtier si je comprends bien. Pour les deux achats ? »
« En fait j’ai fait plusieurs fois le tour des banques et c’est un courtier qui m’a trouvé ce qui était moins cher »
« Cela a été dur de trouver le financement ? »
« Moi, je n’ai rien fait en gros. Enfin si, j’ai fait quelques dossiers de banque »
« mais est-ce que tu as eu des objections, on t’a dit cela va être difficile, pas difficile… »
« Globalement, je n’ai pas eu l’impression de faire quoi que ce soit, j’ai été surpris de voir à quel point cela était facile »
« Si tu n’as pas mis d’apport, je suppose que tu n’es pas un profil à risques, tu es solvable »
« Je suis en profession libérale »
« Donc tu es à ton compte »
« Oui je suis formateur, je suis psychologue, sophrologue, je suis coach »
« Donc tu as eu 110%, la totalité, sans aucune difficulté »
« Le plus dur, c’était de trouver l’appartement qui avait le bon rapport, j’en ai visité pas mal. A chaque fois, les agences me disaient, non ce n’est pas possible on ne peut pas trouver à ce taux-là, à 5% 6% maximum c’est le taux normal, il faut rester là dedans. A chaque fois il fallait que je remette de l’argent chaque mois. Au final c’était extraordinairement facile, alors que moi je m’en faisais vraiment une montagne, enfin je n’ai rien acheté jusqu’à plus de 40 ans. Enfin j’ai fait ça j’avais 46 ans, et avant je n’avais jamais rien acheté parce que ça me paraissait énorme, et je me disais que je ne peux pas, ce n’est pas possible, je n’ai pas les moyens. Je les avais les moyens mais voilà je m’en faisais tout un cinéma, et là je me suis dit soit un peu bête et applique bêtement ce que l’on t’a dit de faire, fais les calculs, etc… Et puis quand il y en a un qui te paraît bien, vas’y signe. »
« Pourquoi as tu acheté ? »
« Quand j’ai reçu mon papier de retraite de l’état qu’il t’envoie, j’ai fait des bonds comme ça en disant je suis mort de toute façon, je ne vais rien toucher, du coup je me suis dit, il faut que je fasse ma retraite quoi.»
« Tu as pris les assurances pour tes locataires ? »
« Oui, j’ai pris les assurances GRL garantie au remboursement des loyers avec la protection juridique, je me suis blindé de partout. Je voulais aussi comprendre, voir comment cela ce passait avec les locataires, la démarche, comment les trouver, comment les sélectionner, je voulais vraiment le voir de l’intérieur, le comprendre de l’intérieur »
« Luc, je te remercie beaucoup, encore une fois, j’espère que cette interview, ce partage d’expérience vous aidera. Le but est de démystifier l’investissement. Cela ne veut pas dire qu’il faut faire n’importe quoi. Je ne vous incite pas à dire, ah oui j’ai vu trois vidéos, super..Non. Apprenez, faites les choses correctement »
« A bientôt »
Bonjour,
Très bon investissement
Mais, comment est-il possible de trouver actuellement, en France, un immeuble comprenant 3 appartements de 2 pièces pour 130 000€ et un autre immeuble à 110 00 € comprenant 4 appartements ?
Dans quel état étaient ces immeubles?
Dans quelle région se trouvent-ils?
Parce que là où j’habite c’est le prix d’un seul studio (et encore…)
Merci pour votre réponse
Marieanne, toutes les réponses aux questions que vous vous posez sont dans la vidéo
Bonjour et Bravo pour cet interview.
J’aimerai avoir des informations sur la declaration au niveau des impots : Quand on loue un bien, lors de la delaration pour les revenus fonciers, on deduit notament les intérets d’emprunt…..mais dans le cas ou l’on habite aussi le bien, comme le cas de Luc….Peut on faire aussi cette deduction? Merci de vos réponses
VOus ne pouvez pas déduire les intérêts d’un prêt qui servent à financer une résidence principale.
Bonjour,
Je viens de suivre la vidéo et je me rends compte que les loyers ne couvrent pas vraiment les dépenses, car en plus du prêt bancaire, il faut ajouter la taxe foncière et les prélèvements sociaux (15,5% tout de même !!!).
Je ne sais pas si Luc a pris en compte ces dépenses ?
Après, j’aimerais avoir vos réponses sur la question suivante: Est-ce que ça vaut le coup d’acheter un immeuble avec 3/4 appartements dont le crédit est sur 25 ans et qui rapporte 150€ en tout par mois une fois toutes les dépenses soustraites ?
Cordialement,
Raf.
Les prélèvements sociaux sont calculés sur ce que vous gagnez (revenus – charges) par sur ce que vous encaissez. Ainsi les premières années vous ne payez pratiquement rien car vous avez bcp d’intérêts à de déduire. Ensuite même si vous gagnez 150€ par mois, il ne faut pas oublier que pendant ce temps le crédit est remboursé et que vous encaisserez cette valeur au moment de la revente.
Salut Raf,
Tout dépends de l’emplacement de cet immeuble et du prix acheté aussi car ça baisse l’immo
Bonjour et merci pour cette vidéo instructive
Ma question est la suivante :
Pour calculer le taux de rendement NET d’un appartement en location je fais
Loyer annuel /Prix de l’acquisition de l’appartement
Dans le prix de l’acquisition j’y inclus les frais de notaire , les frais d’agence , taxe fonciere , vacances locative , assurance ect … mais dois je aussi inclure dans ce calcul ce que me coûte mon emprunt en interet ?
Car souvent ce prix fait exploser le prix de l’acquisition
Merci de bien vouloir prendre le temps de répondre à cette question
cordialement
thiébaut
Le rendement net est égal à ce qu’il vous reste dans la poche après avoir tout payé, divisé par le prix d’acquisition majoré des frais de notaire.
Pour Anne,
Je confirme les banques prêtent. Signature fin juin 2012 pour un immeuble à la rentabilité de 13%, financé également intégralement (immeuble + travaux + frais de notaire + hypothèque) crédit sur 25 ans, alors que demandeur d’emploi (création d’entreprise pr bientôt). La banque m’a suivi, car opération immobilière achat/revente réussie en 2011 (je précise avec un découvert de 5000 euros à la fin des travaux, juste avant de vendre le bien !).
Jemice
ok ton commentaire est intéressant mais tu as fais comment lors de ton premier achat locatif pour l’autofinancer ? cordialement
idem pour le premier achat/revente, en congé parental à ce moment là, donc juste allocations CAF et salaire de mon mari. la banque m’a suivi et a financé le bien intégralement (maison + travaux + frais de notaire + caution bancaire pas d’hypothèque). j’ai démarché une autre banque que la mienne, qui m’a suivie, la mienne n’ayant pas voulu prendre de risque… Depuis mon ancienne banque (j’ai tout de même gardé un compte), me contacte régulièrement afin de discuter de mes « projets »… Je précise que j’ai également un prêt immo sur mon habitation principale.
Bonsoir Olivier,
Article très intéressant comme très souvent sur votre blog.
Cela fait quelques jours que je lis vos articles et je me posais une question sur les investissements immobiliers. Cela fait 2-3 mois que je suis à la recherche d’une bonne affaire et je n’arrive pas à trouver des biens offrant un rendement intéressant (recherche à Bruxelles). J’imagine que le marché immobilier varie de ville en ville, mais avez-vous des conseils pour la recherche dans des grandes villes? Quels sont les pièges auxquels il faut faire attention?
Merci pour votre retour
Julien
Cela n’a aucune importance. Ce qui compte c’est la rentabilité. C’est à dire combien vous gagnez (loyer perçu moins les charges) par rapport au prix payé
Bonjour,
Merci pour ces échanges très instructifs et… stimulants.
Je précise que je suis novice en la matière, je demande donc votre indulgence…
Petite question concernant l’immobilier locatif, faut-il privilégier des biens déjà occupés (et garantissant ainsi des loyers immédiatement et moins chers à l’achat) ou plutôt des biens vides et choisir ainsi nous-mêmes les futurs locataires?
Merci par avance de vos réponses et éclairages!
Miryam
Bonjour à tous,
Une petite question pour Luc, sur combien de temps avez vous emprunté?
Merci.
je crois que dans la vidéo il dit 25 ans
Interview très intéressante et stimulante. C’est quand même impressionnant ce qu’on peut générer avec l’immobilier en partant de rien !
Luc,
Quelle surprise! On a vraiment beaucoup de points communs!
Félicitations pour tes investissements!
A très bientôt sur ton blog ou le mien!
Chris
bravo François pour ton emprunt signé, comment as tu trouvé ton immeuble avec ton rendement de 14 % ?
Bravo pour ce TOTAL auto-financement qui est bien meilleur que le mien.
J’ai achete un studio il y a 4 ans et il me rapporte net-net (taxes et charges comprises) seulement 150 euros par an. 🙂
Encore une fois rien n’est sorti de ma poche meme pas les frais de notaires.
La bonne nouvelle, l’appartement semble avoir pris de la valeur si je me base sur les appartements similaire qui sont en vente.
Bien ou pas bien?
Je suis encore jeune 32 ans.
Bonjour Hugo,
Petite ville 30 000 habitants.
Oui locataires trouvés dans le mois
Quelques travaux et rafraichissements intérieurs mais c’est tout.
Au plaisir.
Lux Mister-no-stress
Bonjour,
j’aimerai avoir un éclaircissement sur les taux de rentabilité.
Vous conseillez de ne pas investir dans du locatif si le rendement est inférieur à 7%.
Parlez vous en brut où en net?
Pouvez vous me communiquer votre calcul.
Merci
je pense qu olivier parle en BRUT
Bonjour,
Les banques prêtent encore sans apport, je suis en train de construire deux maisons sur un même terrain (pour les mettre en location) en janvier 2012 la banque m’a prêté 185000€ sans apport, et j’ai même réussi à inclure les frais de notaire dans le crédit, alors comme quoi tout est possible après, un peu de chance et une confiance de vôtre banquier est nécessaire (si vous avez des finances saines, que vous montrez à vôtre banque que vous êtes capable d’épargner et que vôtre projet est bien monté pourquoi refuserait-il??? Ce sont des marchands de tapis alors faite jouer la concurrence).
Cette investissement a un rendement de 10%.
Félicitations pour être passer à l’action, je crois que c’est le plus grand frein dans l’immobilier.
Comment avez-vous fait les baux de locations, la rédaction, la fixation du loyer… Vous êtes vous fait aider?
Belle interview,
Thomas
Bonjour Thomas,
J’ai pris des modèles sur internet
Luc Mister-no-stress
Bonjour Olivier,
merci de nous faire partager votre expérience.
Je souhaite comme luc investir dans l’immobilier. J’aurai toutefois un avis à vous demander que je n’ai pas retrouvé dans votre blog et qui me semble intéressant :
Lors d’un investissement immobilier vaut-il mieux payer en argent comptant ou emprunter la totalité de la somme voire faire un mélange des deux ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement
Si c’est pour un investissement locatif, empruntez la totalité et remboursez avec l’argent du locataire. Si c’est pour votre résidence principale, empruntez le moins possible et/ou remboursez le plus rapidement possible.
Vous trouverez toutes ces infos dans mon livre.
La dernière version est ici
https://www.olivier-seban.com/gratuit-tout-le-monde-merite-detre-riche
La 1er version (gratuite) est ici
https://www.olivier-seban.com/avez-vous-lu-le-livre-olivier-seban
Bonjour,
vidéo intéressante,cependant j’ai une petite question!
quels sont les revenus mensuels de Xavier ? et il n’a pas mis un centime dans l’achat des immeubles mais ne dit pas si il a de l’argent de côté ou pas ?
enfin les achats sont certainement couverts par une hypothèque? (les banques de nos jours préfèrent se protéger)
Merci pour ce blog!
Bonjour,
vidéo intéressante,cependant j’ai une petite question!
quels sont les revenus mensuels de Xavier ? et il n’a pas mis un centime dans l’achat des immeubles mais ne dit pas si il a de l’argent de côté ou pas ?
enfin les achats sont certainement couverts par une hypothèque? (les banques de nos jours préfèrent se protéger)
Merci pour ce blog!
s@
Bonjour,
Oui un peu d’argent de coté,
Oui hypothèque
Luc mister-no-stress
Bonjour Luc,
J’aimerais vous poser 2 questions par rapport à ce commentaire et à votre réponse:
La banque vous-a-t-elle demandée une garantie sur vos économies (livret saisissable ou autre…)?
L’hypothèque concerne-t-elle les 2 immeubles cités ou avez-vous d’autres biens?
Merci de votre réponse et bravo pour vos acquisitions.
Olivier
Je rajouterai une autre question, est-ce que c’est de la location nue ou meublée ? Merci pour l’article, il était intéressant.
Je vais répondre pour Luc : pas de meublé. Location nue.
Je confirme les propos d’Olivier. Avec 4000€ de revenus, j’ai pu acheter, ce mois-ci, 3 appartements pour 120 000€ avec 12% de rendements, le tout financé à 110%. Je dispose pourtant d’une épargne conséquente de 50 000€ et quand mon banquier m’a demandé si je voulais mettre un apport, je lui ai dit non car je préférerais conserver mes liquidités au cas où. Il a très bien Compris…
Bonjour Olivier, l operation date de 2010 je doute que cela soit possible aujourdhui car les banques refusent un pret de 100pcent sans apport, j’en fais actuellement l’expérience aujourd’hui. Les consignes, confirmées par les courtiers et mes 2 banques, sont de refuser les prêts sans apport, et ne veulent plus des durées au delà de 20ans. Je pensais être un bon dossier car je gagne 5000 eur par mois net et je dispose d’un apport de 40000e, et on me propose des taux à 3.9 sur 20ans!, 4.8 sur 25
Ce qui était possible hier avant Décembre 2011 ne semble plus vraiment possible aujourdhui ! A ces taux vu l’échéance raccoucie et des mensualites de 1150 eur par mois la location ne couvrirait meme pas le credit de mon 2pieces cannois (200k) . Suis a un rendement avant impot de 4 percent net…
Please help ?!!! Anne
Ce qu’a fait Luc en 2010 est faisable aujourd’hui, à condition de savoir quoi acheter et à quel prix.
Les banques continuent de prêter, sauf sur les zones où les prix sont surévalués. Ce qui semble être votre cas. Car avec 4% de rendement, excusez-moi, mais c’est ridicule d’acheter. Vous ne faites qu’alimenter le gonflement de la bulle qui explosera tôt ou tard, et qui vous fera perdre de l’argent (les arbres ne montent pas au ciel).
Avec un rendement aussi faible, vous achetez avant tout du déficit et vous devrez remettre de l’argent de votre poche chaque mois. Une des conséquence : l’augmentation de votre taux d’endettement pendant la durée du crédit. Ce qui vous empêchera d’acheter une très bonne affaire qui peut se présenter dans 1 an (c’est juste un exemple).
Pour faire court, au lieu d’utiliser l’argent des autres (celui de la banque pour emprunter et celui du locataire pour rembourser), vous utilisez votre argent pour payer votre investissement locatif. C’est un non sens.
C’est une des raisons pour laquelle les banques ne veulent pas prêter sur certaines zones. Elles mettent des contraintes juste pour que les commerciaux des agences ne perdent pas de temps à présenter des dossiers de ce type inutilement.
Le seul moyen que vous avez de gagner de l’argent, lorsque les rendements sont bas, c’est de revendre plus cher. Mais pour cela, il faut que le marché monte. Question : les prix ont doublé sur les 10 dernières années. Pensez vous qu’ils vont encore doubler sur les 10 années à venir ? Si OUI, achetez. Si NON, combien d’années vous donnez vous pour commencez à gagner de l’argent ?
Je complèterai par une remarque : entre 1990 et 1996 le marché français a plongé de 40-50%. Ce qui comprend Paris et Cannes.
5) Je remarque également que dans votre 1er message, vous vous « plaignez » parce que vous n’arrivez pas à emprunter pour acheter sur Cannes. Maintenant vous soulevez le risque de la zone euro. Si vous estimez qu’il y a un risque de dévaluation, pourquoi envisager d’emprunter une forte somme pour un investissement qui ne s’autofinance pas ??? Vous ne faites qu’augmenter votre risque puisque vous devrez financer votre déficit.
6) Pour finir, et à propos des périodes d’emprunt « imposées », il faut savoir que pour des prêts allant jusqu’à 15 ans, les banques se financent sur fonds propres. Au delà elles se re-financent et donc s’endettent. C’est pour cette raison que vous avez plus de problèmes pour emprunter sur des périodes plus longues. Si vous voulez obtenir un prêt au delà de 20 ans vous devrez prouver que votre investissement est rentable. Autant vous dire qu’avec 4% de rendement, il faut laisser tomber. A moins d’avoir un compte en banque très confortable.
Si un jour vous venez à mon séminaire, je vous donnerai les coordonnées d’un excellent courtier et je vous expliquerai ce qu’il faut dire à votre banquier pour avoir plus de chances qu’il vous dise OUI.
Olivier, vous avez pu profité d’un effet de levier certain mais depuis les accords de Bale vous devez savoir que les banques ayant justement trop prêté et à n’importe qui et sans apport, il est impossible d avoir aujourd’hui un prêt sur 30 ans. Ainsi votre post devrait être tempéré en fonction de la conjoncture réelle actuelle.
2 objections :
1/ même si le rendement est faible, Cannes reste une ville où la demande locale et internationale est forte, où il y a énormément de congrès et où justement les prix ne s’écrouleront pas, tout au plus légèrement ajustés. Et les prix restent stables grace aux investissements étrangers…
2/ vous ne parlez pas de risques sur la zone alors que de nombreux economistes en parlent en envisageant à terme une faillite du systeme bancaire et financier techniquement deja en faillite. Sans parler du risque de la sortie de l euro ou ts vos crédits resteraient, eux, remboursables en euros face a un franc dévalué !, Et la, pas sur que vous soyez dans une confortable position avec vos crédits indexés sur l euro….
Je veux juste vous dire que j aime votre blog mais vous n’abordez pas le problème des prêts qui nous sont, de fait, imposés a 15-20ans depuis 6 mois et de l apport, ce qui challenge votre argumentaire . Bien amicalement, Anne
Anne,
il faudrait que vous changiez de banque, car la votre non seulement ne veut pas vous prêter mais en plus elle vous vend du crédit un peu trop cher.
http://www.boursorama.com/actualites/credit-immobilier-les-taux-ont-atteint-un-nouveau-record-historique-a-3-15-sur-20-ans-a6b9d88abbdc565cb99ba65576b62b5b
Bonjour Anne,
Je confirme ce que vous a déjà répondu Olivier.
C’est tout à fait possible d’emprunter aujourd’hui sans apport.
J’ai signé le 1er juin (2012) pour un immeuble de rapport à 14% brut, financé intégralement (frais de notaire et de garantie compris) avec un crédit sur 25 ans.
Et le financement était accordé par 3 banques différentes (SG, LBP et Crédit du Nord)…
Bravo pour ton premier investissement immobilier Luc.
Quelle est la taille de la commune dans laquelle se trouve tes immeubles ?
As tu facilement trouvé des locataires ?
Les appartements étaient-ils à rénover ou prêts à être loués ? Même question pour la façade, la toiture et le système de chauffage ?
Merci de partager tout ça avec nous 🙂