Deux appartements sans faire d’apport, et il n’a pas encore 30 ans.

Yann a acheté 2 appartements en 2 mois, sans faire d’apport. A 30 ans il projette déjà d’acheter son troisième appartement. Découvrez comment il a trouvé ses appartements et comment il les exploite.

Maintenant c’est à vous de jouer !

Transcription de la vidéo.

Aujourd’hui je vous propose l’histoire immobilière de Yann qui va vous va vous expliquer comment il a acheté ses deux appartements et comment il les exploite. Ce qui est très important c’est qu’il a commencé à investir sans faire d’apport et en partant de zéro. 

Je confirme.

Tu as donc deux appartements aujourd’hui, que tu as acheté en combien de temps ?

En deux mois. En premier, j’ai acheté un studio de 23 m² sur la côte normande à 84 000 € hors frais de notaire. Avec les frais de notaire cela faisait environ 90 000 €.

Et tu as financé la totalité ? 

Oui, j’ai acheté mes appartements sans faire d’apport, même pour les les frais de notaire je n’ai pas sorti un centime de ma poche.

Tu es passé par un banquier ou un courtier en crédit ? 

Je suis passé par ma banque.

Pourquoi cela te fait-il sourire ?

Parce que ma banquière est devenue un fan de moi, j’ai l’impression de lui avoir appris pleins de choses grâce à ta formation immobilière, et du coup j’avais un très bon dossier et quand je lui ai amené le dossier elle ne pouvait que dire oui.

Il y a beaucoup de personnes qui aimeraient qu’on leur dise oui aussi facilement qu’à toi. Après avoir acheté cet appartement, comment l’as tu exploité ?

J’ai choisi le format de location de courte durée c’est à dire à des personnes qui sont de passage en semaine ou les week end.

Cela te rapporte combien par mois ? 

Environ 1000 €

Et ton crédit est de combien ? 

Je paye une mensualité d’environ 500 € par mois pour mon crédit.

Dans quelle condition as tu acheté ton deuxième appartement et comment l’exploites tu ? 

J’avais signé le compromis pour le premier et je suis tombé sur une bonne affaire tout de suite. Je me suis dit que c’était trop bête de ne pas y aller. C’était un appartement de deux pièces, dans le même secteur, que j’ai payé 85 000 € avec le parking. Cette fois ci j’ai bien négocié le prix de l’appartement.

Quand tu dis « j’ai négocié » cela veut dire que la première fois tu n’as pas négocié le prix ?

Si, j’ai négocié 2000 € mais je débutais …

La première fois nous sommes souvent plus fébriles, on se dit « il me plait mais est ce que je vais arriver à obtenir un meilleur prix pour cet appartement ». 

C’est vrai. Pour commencer j’avais fait plusieurs visites de biens sélectionnés avec mes critères, mais ils ne me plaisaient pas. Mais avec celui ci tout était réuni : l’emplacement était bon et il n’y avait pas beaucoup de travaux à faire.

Quels sont tes critères ? 

Le prix et l’emplacement. Il faut qu’il soit situé près de la gare et que l’on puisse faire tout à pied. Donc j’allais dans les agences immobilières avec ces critères.

Et ils t’ont proposé des appartements à 10 km de la gare ! 

Exactement. J’ai même passé des journées à tourner autour d’un pâté de maison.

Pour trouver des bonnes affaires le seul moyen c’est de chercher. Il faut regarder les annonces, aller voir les agences etc…. Il n’y a pas de formule magique. C’est du travail et un peu d’énergie. 

Donc comment as tu négocié l’achat du deuxième appartement ? 

Le deuxième appartement était une sortie de défiscalisation. La vendeuse l’avait depuis 9 ans, elle n’avait plus d’avantages fiscaux et donc elle voulait s’en débarrasser.

C’était la loi Robien je suppose ? 

Oui. Le bien était en vente depuis quelques mois, je l’avais déjà repéré et après l’avoir visité j’ai proposé 84 000€, alors que l’appartement était en vente à 89 000 €.

Ce n’est pas beaucoup comme négociation ! 

Oui mais ce n’était vraiment pas cher pour la région…

Donc j’ai commencé à écrire ma première offre d’achat et j’ai senti la vendeuse un peu paniquée, elle m’a dit « c’est quand même une bonne affaire pour vous, je ne suis pas sûre de vouloir vendre cet appartement à ce prix ». Du coup c’était un jeu entre elle et moi. Comme je la sentais un peu mal à l’aise, j’ai préféré assurer. Nous nous sommes mis d’accord à 85 000 € mais je lui ai demandé de me laisser les meubles avec le parking. Du coup, elle a signé.

Pour ce deuxième bien, tu as fait un apport ou tu as encore emprunté la totalité ?

J’ai tout emprunté : frais de notaire et frais d’agence.

Combien gagne tu avec cet appartement ? 

Comme le premier studio que j’ai acheté. Je ne me suis pas trop embêté pour les tarifs, j’ai mis le même prix à la nuitée pour les deux. Je voulais savoir lequel fonctionnait le mieux. Après j’ajusterai les prix.

C’est ce qu’il faut faire. Tu m’as dit que le premier était un studio, l’autre appartement un deux pièces. En principe tu devrais pouvoir le louer plus cher. Si vous avez deux appartements, vous pouvez démarrer au même prix. Et s’il y a plus de demandes sur l’un, vous remontez le prix. En cas de besoin, vous pourrez toujours redescendre après. Vous pouvez aussi passer des annonces virtuelles pour tester le prix. Vous pouvez aussi remonter le prix dès que vous avez vendu assez de nuits qui vous permettent de rembourser votre crédit et payer vos charges. 

Donc au final, tu as acheté deux appartements en deux mois, c’est le le thème de la formation Immob2a « comment acheter deux appartements en 12 mois ». Est ce que cela a été difficile ?

Non, mais il faut apprendre à faire les choses avant de mettre les mains dans le cambouis sinon on fait des bêtises et même si on a appris on en fait quand même un peu au début donc c’est nécessaire. Mais ce n’est pas difficile, il faut juste y aller.

Après tes deux premiers appartements, tu as d’autres projets ?

Oui j’ai dans l’idée d’acheter une grande surface et de diviser en plusieurs appartements.

Peux tu nous rappeler ton âge ? 

Bientôt 30 ans.

Donc à 30 ans tu as déjà deux appartements, le troisième est en cours, et tu as tout acheté sans faire d’apport. Yann merci et à très bientôt.