L’agence immobilière disait que je ne trouverai pas
Agences immobilières et bonnes affaires
Les agences sont un excellent moyen de trouver des opportunités. Mais le plus étonnant, c’est lorsque vous leur dites que vous cherchez une bonne affaire, elles vous répondent que vous n’en trouverez pas ! Et pourtant …
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Photos de l’appartement de Christophe.
Vous et les agences immobilières
Vous avez probablement eu des contacts avec des agences immobilières qui vous ont dit que vous ne trouverez pas de bonnes affaires. Partagez votre expérience avec les autres lecteurs du site. Elle permettra à tout le monde d’avancer et de faire de meilleures affaires dans l’immobilier.
Transcription de la vidéo.
Je m’appelle Christophe, j’ai 32 ans, je travaille comme chauffeur de bus sur Nice, et j’ai acheté mon premier appartement en novembre 2012.
Tu as acheté quoi comme appartement ?
J’ai acheté un petit duplex de 30 m².
Comment as tu procédé pour trouver ton investissement ?
Je cherchais un appartement pour faire un investissement locatif qui s’autofinançait. J’ai été voir une première agence immobilière, qui m’a présenté quelques biens, mais je trouvais rien qui s’autofinançait.
Comment as tu fait ? Tu rentres dans l’agence et tu dis que tu cherches un appartement pour le louer et que le loyer permette de payer le crédit ?
J’ai dit que je cherchais à faire un investissement qui s’autofinançait, que ce n’était pas pour une résidence principale. Je me suis dit que ça serait plus facile d’entrer en scène de cette façon avec l’agence immobilière. Aujourd’hui je me rend compte que les agences s’en fichent, ce qu’elles veulent c’est vendre des appartements pour toucher des commissions.
L’agence m’a présenté quelques biens, mais je ne savais pas trop : rez-de-chaussée, pas rez-de-chaussée, la taille des pièces. Elle a commencé à me montrer ce qu’il y avait et je me suis rendu compte que les appartements proposés ne me correspondaient pas, puisque la plupart des biens ne s’autofinançaient pas.
Alors on trouve des biens qui s’autofinancent ou pas ?
Oui on en trouve. J’ai mis un peu de temps, j’ai trouvé un investissement immobilier qui s’autofinançait.
Celui dont tu nous parlais ?
C’est ça. En même temps, j’en ai trouvé d’autres, mais cela ne s’est pas fait. Par exemple j’avais trouvé un autre appartement qui s’autofinançait, si je faisais de la co-location. Le bien était à 145 000 euros. J’ai proposé 120 000.
L’agence m’a dit : « Le vendeur n’acceptera jamais ». Mais je lui ai dit de demander au propriétaire. Puis elle me rappelle, et me dit que le vendeur était d’accord. J’étais prêt à faire l’opération, mais entretemps j’avais trouvé un un studio à 80 000 euros dans un très bon quartier. Tout était à refaire dedans. Mais au final la transaction ne s’est pas faite, parce que le vendeur s’est rétracté. Je suis revenu sur l’autre appartement, mais il était déjà vendu.
Je suis reparti dans mes recherches, et un jour je suis tombé sur un autre appartement.
ll était vendu combien ?
85 000 euros prêt à habiter et sans aucun travaux de rénovation à prévoir. J’ai commencé à parler avec l’agent immobilier, en demandant pourquoi il était en vente. Il m’a expliqué, que le prix était descendu à 85 000, parce qu’ils avaient eu une vente à 100 000 et l’acheteur n’avait pas pu obtenir son prêt.
Il n’a pas eu son financement.
Il a commencé à me dire que les vendeurs étaient très pressés, qu’ils avaient une autre opération immobilière en cours et qu’ils avaient vraiment baissé le prix. Comme je savais déjà que c’était une bonne affaire, je me suis dit bon qu’il fallait se décider rapidement. Donc j’ai fait une proposition à 84 000, qui a été acceptée par le vendeur.
Si vous avez déjà manqué des bonnes affaires, je pense que vous vous êtes déjà reconnu dans cette histoire immobilière. Pour le premier appartement dont le prix était à 145 000, Christophe a proposé 120 000. Et l’agence a dit : « le vendeur n’acceptera pas ». Si chaque fois que j’avais entendu cette phrase, j’avais laissé tomber, je n’aurais pas acheté grand chose dans ma vie. Essayez, vous n’avez rien à perdre. Le problème : quelques fois l’agence ne voudra pas transmettre votre offre de prix. Je vais vous donner un conseil : si l’agence ne veut pas transmettre l’offre, comme vous avez visité l’appartement, appelez le propriétaire et dites lui : « j’ai fait une offre à l’agence », et dites le à l’agent immobilier. Vous verrez qu’il va transmettre l’offre.
Deuxième chose, un agent immobilier est là pour vendre. En principe il essaye de ne pas trop descendre les prix, parce qu’il veut toucher sa commission et très souvent il sait que s’il y a des concessions à faire sur le prix de vente, il sera aussi obligé de baisser sa commission d’agence.
Il faut que vous soyez conscient d’une chose qu’une agence immobilière travaille surtout pour vous, parce que c’est vous qui payerez la commission, c’est inclus dans le prix de la vente de l’appartement.
Comment as tu fait pour le financement ? Tu as emprunté la totalité ?
J’ai emprunté 90 000€ pour inclure les frais de notaire et je suis passé par un courtier.
Il y a une question que j’ai oublié de te poser : y a t-il une raison particulière pour laquelle ton appartement s’autofinance ? Celui que tu as acheté ?
J’ai simplement cherché. Pour l’agence, quand je lui ai dit ce que je voulais, on m’a répondu : « C’est impossible, sur Nice, vous trouverez jamais quelque chose qui s’autofinance. Moi même j’ai des appartements, ils ne s’autofinancent pas ».
Tu as fait beaucoup de banques pour avoir ton financement ?
J’ai commencé par faire quelques banques, pour voir ce qu’il était possible d’obtenir. Cela m’a permis d’avoir des informations à chaque fois. Après, une fois que j’avais tout en main, je suis allé voir le courtier. J’en ai vu deux et obtenu ce que je voulais.
Tu as eu des refus des banques ?
Non, je n’ai pas eu de refus.
Tu peux nous dire combien tu gagnes ?
1 800 euros
Et tu as acheté un appartement de 90 000 euros avec les frais de notaire.
Es-tu locataire ou propriétaire ?
Je suis locataire.
Ton appartement s’autofinance, donc tu l’as mis en location. Comment as tu trouvé ton locataire ?
Je l’ai trouvé chez un vendeur de listes de location d’appartements. J’ai reçu plein d’appels.
A quel prix ?
Au début, j’ai mis 550 €. Je pensais que c’était un peu cher comme loyer, mais vu le nombre de demandes j’ai remonté le prix.
Tu es passé à combien pour la location ?
605 euros de loyer pour l’appartement et pour le premier locataire.
Il est resté combien de temps ?
4 mois. Au début il m’avait dit qu’il resterait trois ans, mais l’entreprise a mis fin à son contrat plus tôt que prévu.
Qu’est-ce que tu as fais ?
Je me suis dit que c’était peut-être le bon moment de le lancer en saisonnier, puisque nous étions au mois de mars, les beaux jours arrivaient.
En avril, je l’ai quasiment loué tout le mois. J’ai mis pas mal d’annonces un peu partout, et j’ai réussi à le louer pour 1000 euros.
Alors que tu le louais 600 euros auparavant. Tu vas continuer ?
Je vais profiter de l’été, puis en septembre je déciderai. Mais je pense que je vais le louer à un étudiant pour la période de septembre à juin. De cette façon, je ne m’embête pas, et cela s’autofinance.
Donc tu vas faire de la location saisonnière pendant les vacances et de la location longue durée sur l’année avec les étudiants. Ce qui te permettra d’augmenter fortement ta rentabilité locative, et de rentabiliser plus vite ton investissement.
Bonjour Olivier et Christophe,
Bravo Christophe pour ton achat.
Tu avais un objectif : « un appartement qui s’autofinance » et malgré ce que te disaient les agences tu n’as pas dévié de ton objectif ! D’une certaine manière tu as tenu tête aux agents immobiliers, aux idées reçues et tu as continué à chercher un bien qui correspondait à ton objectif. Il est important de ne pas céder à la pression.
Si tu avais écouté ces personnes (pourtant du métier de l’immobilier), mais pas de bons investisseurs tu n’aurais pas atteint ton but. Tu leur as même prouvé que c’ETAIT POSSIBLE alors qu’eux mêmes n’y arrivent pas. Comme l’a déjà écrit Olivier, si on fait les mêmes choses que les autres, on obtient les mêmes résultats, il faut donc penser autrement et faire les choses autrement pour avoir d’autres résultats.
Acheter un appartement et mettre un locataire dedans est à la portée de Mr Toulemonde, mais faire que ce locataire finance ton bien est plus compliqué mais l’effet obtenue est ENORME car il te permet de remettre de refaire la même choses plusieurs fois de suite si tu restes sur ton objectif d’autofinancement et de négociation pour trouver UNE BONNE AFFAIRE.
Cdt, Sébastien
Tout d abord félicitations a Olivier pour ce magnifique livre que j ai presque fini en 2 jours (tlmmdr)
J ai néanmoins une question ?
Ne risque t on pas d être déqualifier Marchand de Biens si on achète et vend des appart ou maison régulièrement dans un but lucratif ?
Merci
À bientôt !
bonjour,
qu’est ce qu’un bien qui s’autofinance? (si l’on souhaite baisser le prix des mensualités pour qu’il soit plus bas que le prix des loyers percus il suffit d’allonger la durée du credit du coup je ne comprend pas a partir de quand fait on une bonne affaire)
merci pour ta reponse et pour tes super livres
Un appartement qui s’autofinance, veut dire que les loyers payent au moins le crédit. Etendre la durée de financement est une des façons d’y arriver.
merci pour ta reponse mais du coup si tous les biens peuvent s’autofinancer simplement en allongeant la duree d’un credit, en quoi est ce si difficile pour christophe de « trouver un bien qui s’autofinance »
Je n’ai pas dit qu’il suffisait d’allonger la durée du crédit. J’ai seulement dit que c’était un des moyens d’atteindre l’objectif, mais encore faut il que le prix de vente permette de jouer sur ce paramètre.
Salut Olivier, vos vidéos sont vraiment très intéressantes. Je les ai plus ou moins toutes regardées. Dans la plupart des témoignages, les gens (comme Christophe) trouve des affaires en dessous du prix du marché. En plus, ils arrivent à négocier les prix à la baisse de plusieurs milliers d’euros.
Actuellement à la recherche d’un appartement, je constate que la plupart, voire toutes les annonces sur le bon coin ou se loger sont au dessus des prix du marché (le site: meilleursagents.com).
Est ce que ce site est fiable pour déterminer le prix d’un bien immobilier?
En general Les particuliers ont tendance a vendre plus cher que agences, donc privilégiez les agences pour trouver des bonnes affaires
Je ne suis pas d’accord, ce logement ne s’autofinance pas. Le loyer couvre simplement le crédit mais si ce propriétaire ne fait pas de saisonnier, il doit payer pour cet investissement.
Déjà, il a la taxe foncière, mais il est un peu simpliste de dire qu’il n’y a que ça. S’il le loue en vide il faut penser à rajouter les prélèvements sociaux et le complément d’impôts sur le revenu car ses revenus fonciers s’ajoutent a ses revenus financiers (cela dit il a peut être fait des travaux qui entraînent un déficit sur quelques années). S’il le loue en meuble, il y a la taxe professionnelle (enfin, ce qui la remplace), voire la taxe d’habitation (cas exceptionnel mais ça arrive j’ai déjà eu le cas).
Bien évidemment je ne compte pas la vacance locative, les travaux éventuels d’entretien, le surplus de charges en fin d’année, les travaux votés en assemblée… Dans le cas de ce monsieur, il n’a aucune marge (sauf à faire du saisonnier mais le saisonnier peut être imprévisible) .
Et quand la loi alur sera votée, il faudra ajouter la taxe pour la garantie universelle des loyers.
Pour moi un logement qui s’autofinance c’est une opération pour laquelle on ne doit pas sortir un centime. C’est loin d’être le cas.
Je ne dis pas que c’est un mauvais investissement, mais il faut prendre en compte tous les a-côté.
Ce que les agences immobilières cherchent au fond c’est qu’on dépendent d’elle dans nos recherches…
Bonjour à tous,
Je souhaitais répondre à Arnaud concernant l’autofinancement de l’appartement….
Le crédit à été choisi sur 20 ans et il me revient à 560e par mois(crédit +assurance) et les charges de l’appartement sont de 45e par mois voila pourquoi je le loue 605e en location classique.
La seule chose qui ne s’autofinance pas c’est la taxe foncière de 450e mais celle ci en très largement couverte par les locations saisonnières faites pour le mois de juillet et aout(plus de 3000e brut ) à déduire du cout total 605+26e( électricité en été)
Voila à bientôt et bonnes affaires à tous
Christophe
Bonjour Christophe,
Merci pour ta réponse qui m’apporte déjà plus d’informations. En effet, je pense que la location saisonnière te rapporte beaucoup en peu de temps donc PEGR.
Bravo
Bonsoir Olivier et merci pour cette nouvelle vidéo qui me conforte dans mes projets qui ont débuté il y a 6 mois maintenant.
Avant, je n’avais jamais songé à investir, et me contentait d’épargner sur des livrets classiques. Pas très malin, mais élevé dans un milieu phobique aux emprunts et à l’argent, je ne me posais pas trop de questions.
Et puis, j’ai d’abord cherché à réduire mes impôts qui augmentent un petit peu en ce moment ? et me préparer une retraite que je ne verrai probablement jamais sinon (j’ai 32 ans), et me suis intéressé à la loi Duflot. Mais l’effort de financement et la rentabilité m’ont paru décourageants. Vu les plafonds de loyers, seule la zone A paraît un peu intéressante, et les zones A sont très loin de chez moi, donc pas pratique !
J’ai bien l’impression que les prix du VEFA sont gonflés par les promoteurs et gomment ainsi l’intérêt des réductions d’impôts que l’on peut obtenir… Tant que les prix de l’immobilier flambaient, cela n’avait pas trop d’importance, mais maintenant c’est différent. A partir de mes calculs, hors zones ANRU où les prix restent intéressants, il faut que le bien neuf que l’on achète via une loi Duflot soit revendu 20% plus cher dans 15 ans maxi pour que le placement soit plus rentable qu’une assurance vie qui, elle, ne présente aucuns risques de vacances locative ou de loyers impayés, sans parler de la recherche de locataires.
Du coup, j’ai cherché d’autres pistes et suite tombé sur ton site, où j’ai dévoré toutes les vidéos.
Je me suis mis à la recherche d’un bien autofinancé, et la vidéo de Christophe reprend ce qui m’est arrivé : agences qui ne veulent pas faire passer les offres, qui disent qu’il est impossible d’autofinancer, etc…
Mais j’ai persévéré et suis finalement rapidement tombé sur un bon vendeur (succession) pour un studio avec une vue magnifique. je signe fin août la vente définitive.
J’ai prévu de le meubler « tendance », et n’ai eu aucun mal à la louer dores et déjà, avant tous travaux, nettement au dessus du prix du marché local.
Je vais le louer à des étudiants et le mettre en saisonnier l’été, d’autant plus que j’ai pour projet de faire un gîte dans une annexe de ma maison principale.
Donc ce commentaire pour te remercier de tes bons conseils. C’est grâce à eux que j’ai pu avoir des projets que je ne soupçonnais même pas possibles, donc je me sens un peu redevable et suis à la disposition de ceux qui pensent ou hésitent à se lancer afin de leur faire part de mon expérience… que je compte bien renouveler le plus de fois possible !
Bien cordialement
Merci Olivier et Christophe pour cette video
J’ai également un bien que je loue en meublé de longue durée en proche Banlieue Parisienne
Il s’autofinance, mais je ne peux pas juger qu’il en sera ainsi pendant des années:
1/ je l’ai acheté en 2010 à 5000€/m², il en vaut le double aujourd’hui…donc j’ai eu une chance inouie de l’acheter à ce prix!
2/ j’ai fait des travaux et je l’ai meublé, le tout pour 40K€
3/ je le loue à 40€/m², soit le prix de Paris, cher donc, mais à une clientèle fortunée, ou à des société (contrat expat)
Le problème est que la location meublée ou saisonnière est intéressante surtout dans le centre des grandes métropoles. J’ai eu du mal à trouver un locataire qui accepte de payer ce prix (passage par des agences spécialisées)
Et en plus, grande crainte avec le projet ALUR de notre ministre actuel qui fait tout pour décourager l’investissement immobilier…
A bientot
JP
Bonjour Olivier,
Vous disiez dans la vidéo que si l’agent ne veut pas transmettre l’offre, il faudrait contacter le propriétaire directement.
Pourriez vous nous préciser la technique pour avoir les coordonnées du vendeur ?
Merci d’avance.
Puisque vous avez visité l’appartement avec l’agence, vous connaissez l’adresse !!!
Merci pour votre réponse.
Cependant, en général, les agents veillent à ce que les propriétaires ne soient pas sur place au moment de la visite 🙁 .
Cela ne change rien au fait que vous connaissez l’adresse …! Ensuite vous trouverez le nom sur la boite aux lettres ou en demandant aux voisins.
Le propriétaire n’est pas là lorsqu’il travaille. Faites une visite le samedi, vous verrez qu’il est souvent là
Bonjour Olivier et Christophe,
Très sympa cette vidéo qui aborde l’autofinancement, la location saisonnière, la fixation du prix du loyer,…
Merci !
J’ai vingt ans, je suis étudiant à Nice, et j’ai hâte de réaliser un investissement locatif similaire à ce qu’à fait Christophe.
Merci Olivier, merci Christophe pour cette interview.
Bonjour,
Merci Olivier pour ces vidéos enrichissantes, tant au niveau de la connaissance que de la motivation.
Ayant envie d’en apprendre davantage, quand pourra-t on-participer au séminaire immob?
Cordialement
Bonjour,
Très intéressant comme vidéo. Par contre j’ai une question pour vous Olivier. Quand vous parlez d’autofinancement cela comprend quoi!!! Taxe foncière, prestation sociale, charges non récupérables, futur travaux dans l’immeuble …
En faite j’ai l’impression que l’on a tendance à dire autofinancement trop facilement comme les joueurs de pokers qui disent qu’ils gagnent de l’argent alors qu’en réalité ils en perdent depuis très longtemps.
Ma question n’est pas là pour démonter cette vidéo mais juste pour bien comprendre la crédibilité d’un achat et surtout parler un peu plus de cash flow
Merci de votre réponse
Autofinancement veut dire que le loyer paye toutes les charges inhérentes à la détention du bien immobilier
Dans ce témoignage, il manque très clairement le montant des mensualités, et le montant des taxes (ordures ménagères, foncières, prélèvements sociaux).
Pour Christophe, il me semble que ce qui le sauve de l’endettement est qu’il soit passé au saisonnier.
De plus Arnaud vous parlez des joueurs de poker et donc au hasard. Je vous rejoins dans le sens où Olivier Seban indique clairement une tendance à la baisse des prix au m2, et vient alors la question élémentaire : quid du prix des loyers ?
Alors coup de poker ou vrai gagne pain.
Pour décrire ma situation immo, je possède 2 biens qui se louent avec une rentabilité de : pour 100€ de crédit + taxes + charges + travaux + GRL, j’ai 160€ de loyer (calcul sur plusieurs années). Et bien je m’en sors à l’équilibre, sans plus.
Bien à vous.
Bonjour,
Je comprend l’autofinancement Olivier mais ce que je veux dire s’est qu’il est facile pour n’importe qui de dire que son bien s’autofinance. En fait pour vraiment parler de cela il faudrait avoir l’ensemble des informations de Christophe tant au niveau des charges que sur le coût de revient et le loyer avec en plus son statut (ex:lmnp …) ainsi que le taux d’emprunt, l’assurance du crédit, l’assurance habitation etc… pour bien comprendre son AUTOFINANCEMENT.
Je ne veux en aucune manière faire penser les gens que je pense que ton blog ne me convient pas bien au contraire mais je pense que quand on parle d’argent il serait intéressant d’avoir des informations précise sur le contenu.
Cdlt
Salut Olivier et Christophe
Ça me rassure de voir de telle opération immobilière.
J’avais peur d’être un ovni.
J’ai eu exactement le même parcours avec mon investissement
immobilier sur Toulouse.
Appart ( t3 de 57 m2 à 5 min du Capitole )affiché à 99 000€
nous l’avons eu à 83000€.
Financement à + de 100% pour un montant de 96 000€.
Après une modif et division ( t2 + studio ) nous louons en saisonnier.
Plus de 1000€/mois de loyer en saisonnier pour un crédit de 510€ mensuel.
Tout comme Christophe 2 agences nous avaient dit qu’un bien qui sautofinancait était impossible à trouver à Toulouse.
Félicitations Christophe belle opération.
Depuis nous en avons acheté 2 autres.
@ bientôt
David, si tu es un ovni, alors le ciel en est rempli 🙂 car trouver des biens qui s’autofinance est tout a fait réalisable. Dans une grande ville avec un bien de qualité et hors saisonnier, c’est je l’avoue plus ardu mais pas impossible. En outre on a pas besoin d’en trouver 50 ! Pour ma part, trouver une bonne affaire par an me suffit amplement et c’est je trouve un bon rythme. Ça laisse donc plus de 300 jours pour fureter, visiter, comparer le tout sans pression.
Pour le duplex, je suppose d’après la photo de la chambre que la fenêtre est surélevée, s’il y en a une ? Ce qui explique aussi son prix attractif…