Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier
Derrière chaque appartement, ou maison, il y a un vendeur. L’objectif est de trouver le bon vendeur. Celui qui est prêt à baisser son prix.
Faites comme Columbo, posez les bonnes questions.
Le vendeur ne vous dira jamais qu’il est prêt à baisser son prix. Votre travail sera de l’identifier avant de lui faire une offre et surtout mettre toutes les chances de votre coté pour qu’elle soit acceptée.
Encore faut il savoir poser les bonnes questions.
Je vous propose 2 séries de questions qui vous donneront des indices sur la motivation du vendeur, ainsi que des informations qui vous aideront à faire une offre que le vendeur peut accepter.
- Quand avez vous acheté ? C’est une question en 2 temps qui a tout son intérêt. Si le vendeur vous répond « il y a 10 ans » vous savez, en fonction de la période, 1) a quel prix il a pu acheter, 2) qu’il a payé une bonne partie de son crédit et qu’il ne doit pas beaucoup d’argent à la banque. Pour vous en assurer, vous pouvez compléter par la 2em question.
- Combien avez-vous payé ? Si le propriétaire rejette cette question, dites-lui que vous cherchez savoir combien la maison a pris de valeur depuis qu’il l’a achetée.
- Est-ce que vous essayez de vendre également par le biais d’une agence ? Si le vendeur vous répond OUI, vous savez 2 choses a) qu’il essayez vraiment de vendre, puisqu’il essaye aussi par lui même, b) que vous pouvez négocier au moins le montant de la commission d’agence (souvent 4 à 6%). Car il est rare qu’une agence accepte que le vendeur affiche un prix différent.
- Est ce que l’appartement est vide ? Si c’est le cas, cela veut dire que cet appartement lui coute de l’argent tous les jours, car le vendeur n’a pas de locataire, et n’a donc aucune rentrée.
Passons maintenant à la 2ème série de questions. Vous verrez qu’elles sont un peu plus délicates et que vous n’oserez peut être pas les poser. Pourtant vous serez étonné par le nombre de personnes qui vous répondront.
- C’est une belle maison, pourquoi la vendez-vous ? Laissez parler le vendeur et écoutez. Vous en apprendrez beaucoup plus sur ses motivations. Il vous dira peut être même des choses qu’il ne devrait pas dévoiler. Dans le genre « nous en sommes en train de divorcer, nous avions vendu mais la vente a échoué au dernier moment, etc…
- Qu’est-ce que vous ferez si vous ne vendez pas ? Demandez au vendeur s’il déménagera tout de même et quand. Si vous arrivez à connaître cette date, plus le vendeur sera proche de cette date, plus il sera enclin à baisser son prix. A fortiori s’il a déjà déménagé et qu’il finance un prêt relais.
- Depuis combien de temps la maison est en vente ? Si le vendeur ne veut pas se dévoiler, il vous dira que cela fait seulement 2 semaines, même si c’est la troisième fois qu’il essaye de vendre. S’il vous dit que c’est en vente depuis 6 mois, qu’il y a 3 enfants dans l’appartement et que vous êtes au mois de juin, vous savez que les enfants doivent entrer à l’école en septembre et qu’il est probable qu’ils doivent déménager très prochainement.
- Si vous ne vendez pas la maison, est-ce que vous la loueriez ? Cette question surprendra probablement le vendeur. Ecoutez bien sa réponse : si celui ci vous annonce un OUI franc et direct, il est probable que c’est un scénario qu’il a déjà envisagé ou que ses finances peuvent lui permettre d’envisager. S’il ne sait pas quoi répondre, il y a de fortes chances que ce n’est pas une situation envisagée et qu’il préfèrera vendre.
Le plus important
Derrière l’aspect prix, se cache la motivation du vendeur. Soyez certains que plus répond facilement à vos questions, plus il cherche à vendre. Même si cela ne veut pas dire qu’il est prêt à céder à n’importe quel prix, vous avez une bonne idée sur son niveau de motivation.
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Bonjour Olivier,
merci pour cet article très riche d’informations.
C’est vrai que le but lors d’une recherche d’une bonne affaire immobilière est d’obtenir des informations auprès du vendeur ou bien de l’agence.
J’ai mis en pratique vos conseils et posé ces différentes questions au vendeur et c’est étonnant à quel point il peut se livrer facilement !
Lionel
merci pour vos conseils!
Dans un commentaire, il est suggéré de faire baisser le prix de vente en proposant aux vendeurs de rester dans les lieux pour un temps donné. Je suis dans ce cas! Mais ne risquerai-je pas d’être rattrapée pour dissimulation de loyers imposables? Si non, quelles précautions prendre dans la rédaction de l’acte, en terme de durée d’occupation, taxes d’habitation et foncières, etc?
Merci d’avance!
Bonjour Olivier,
Ces questions sont très pertinentes et très décisives pour l’obtention d’un prix plus bas, cependant, je pense avoir fait une erreur à mon niveau d’avoir déjà dit le montant maximum que je peux emprunter, si oui comment rattraper le coup, si non est ce que les questions seront toujours pertinentes en sachant que le vendeur connait déjà mon prix max???
Bonjour Olivier, bonjour à tous.
J’ai participé au séminaire début octobre 2012 à Archamps, et je tiens moi aussi à te remercier sincèrement pour ta transparence.
En effet, au cours de ce séminaire nous avons pu te poser toutes les questions que nous souhaitions, accéder à des informations pertinentes.
J’ai fais un BAC+5, un diplôme d »ingénieur, j’ai un travail en Suisse, avec un bon salaire, mais j’ai tout quitté, ma famille, mes amis, et voilà déjà 3 ans que je suis devant un ordinateur, tout seul dans un bureau de 7h30 à 17h30, parfois plus tard, parfois le weekend.
Et tout cet argent qui m’est passé entre les mains…où est-il aujourd’hui ? Dans une voiture pour me rendre au travail, celle-ci ne vaut presque plus rien aujourd’hui…dans des conneries à droite à gauche…
Il m’aura fallu un peu de temps pour me rendre compte qu’il y a une chose plus importante que l’argent, c’est le temps, le temps de vivre, le temps que l’on peut passer avec ses amis ou sa famille, ceux que l’on aime.
Mon rêve c’est la liberté financière, le suivant….je ne sais pas encore…j’imagine aider les autres, ceux qui sont dans le besoin, ceux qui ont tout donné et qui se retrouvent seuls à 50 ans ou plus tard…
L’amour, l’amitié, la confiance, le partage, la solidarité, voilà des mots et des valeurs qui me parlent.
Passer ses journées devant un ordi, être crevé le soir en rentrant, s’acheter des joujous, s’acheter une maison qui ne vaudra peut-être plus rien une fois le crédit remboursé…dans 30 ans…voilà ce qui n’a plus aucun sens pour moi.
Ce que j’ai appris dans ce séminaire : plein de techniques pour négocier, pour avoir des relations gagnant-gagnant, et surtout de l’espoir, l’espoir de voir qu’il est possible de devenir financièrement indépendant, de ne plus avoir besoin de travailler pour gagner sa vie.
Je sais que le plus dur est d’affronter mes croyances, mes pensées, mes peurs et mes doutes…
Olivier, merci pour tout, j’espère te revoir un jour, et je te l’avais dis à la fin du séminaire, peut-être faire une vidéo le jour où j’aurais atteint mon objectif !
Florian
Un grand merci Olivier pour cet exposé très clair et pertinent,
je relis ton livre et je visite des appartements régulièrement pour m’entrainer à la négociation en immobilier. Je compte acheter d’une part pour faire du locatif en meuble et d’autre part pour louer en colocation.
Merci pour ces mille astuces que j’ignorai,
olivier F
Pour répondre de façon humoristique à s@ et en confirmation des conseils d’Olivier :
http://www.lavieimmo.com/insolite/nicolas-berggruen-milliardaire-et-sdf-15964.html
Merci pour cette journée à Paris, pour toutes ces informations, ces astuces !! Y a plus qu à sauter de l avion avec désormais un parachute ! Merci à bientôt !
Bonjour Olivier,
Le séminaire a été intense au niveau contenu mais riche d’astuces et d’enseignements sur l’immobilier. Astuces, que bien des professionnels du domaine et des banques ignorent (ou se réservent bien de nous révéler).
Au delà de ce que j’ai appris, ce séminaire m’a permit de confirmer mes projets d’investissement et surtout ; il m’a permi enfin, à 24 ans, de prendre confiance en moi.
Je te remercie chaleureusement pour ton intervention et te ferai part de mes réussites futures.
Merci encore et bien à vous. Guilhem.
Bonsoir Olivier,
De retour à la campagne après cette journée très intense sur l’immobilier…
Le contenu de la formation est vraiment très intéressant et riche d’astuces peu connues de nos amis les banquiers…
Il est évident que le séminaire est amorti dès que l’on engage le processus…
Donc pas d’hésitation il faut y aller.
J’attends avec impatience la formation sur la location saisonnière. C’est sans doute plus de boulot au démarrage mais à coup sûr une rentabilité démultipliée.
Je reprends contact avec toi pour un interview sur mes futurs succès…
Bon vent à tous et merci encore.
Cordialement
Bertrand
Merci Olivier,
Pour ce formidable stage IMMOB le 29 septembre à Paris. Je suis extrêmement satisfait d’avoir fait le déplacement depuis Marseille. J’ai appris beaucoup de choses et cela m’a permis d’en poser énormément d’autres. Je suis beaucoup plus en confiance depuis et déjà dans la mise en œuvre. J’espère pouvoir vous en parler d’ici peu de temps.
Merci encore
Amitiés
Franck
Bonjour,
selon vous Mr Seban et vous internautes?
avec un capital de 50.000€, vaut-il mieux se loger en locataire pour un loyer mensuel de 700€, utiliser les intérêts du capital (2000€/an place à 4% si je ne me trompe pas) ou faire un achat immobilier pour un remboursement equivalent (avec ou sans apport selon le bien)
Pour ma part je privilégie la location de ma RP et l’achat de qqes studios avec emprunt total avec des rendements de 9/10%!
Qu’en pensez vous? avis et conseils bienvenus
s@
Bonjour Olivier, j’ai regardé toutes vos vidéos postées sur votre site et je trouve que vous expliquez très bien le secteur de l’immobilier et l’art de la négociation.
Cependant, il me reste une question: « que peut-on négocier lors de l’emprunt pour une maison à part les taux d’intérêts ? » merci d’avance pour votre réponse.
Grâce à vous a seulement 19ans j’ai compris qu’il ne faut pas avoir peur de se lancer dans des projets un peu grand et qu’il faut osez investir ( ce que je fairai dès que j’en aurez la possibilité)
Merci de faire partager vos connaissances et votre expérience c’est très généreux de votre part.
bonjour
Vous pouvez négocier les frais de dossier, la modularité des mensualités, les frais de remboursement par anticipation, etc…
Bonnes questions a poser.
C est un des nombreux points vus pendant le seminaire avec Olivier que je recommande a tous.
Fabrice
Bonsoir Olivier,
J’avoue avoir un peu perdu le sommeil depuis la dernière formation du 30 juin à Paris….mon paradigme sur la richesse et l’argent (= GEPR ! gros efforts, petits résultats) a volé en éclat. Aaahhh..quelle révélation !
Je ne regrette pas de m’être fait violence et de m’être m’inscrit à la dernière minute au séminaire.
Il ne me reste plus qu’à passer à l’action, j’espère pouvoir prochainement partager une opération réussie sur le site.
Je vous souhaite d’excellentes continuations et encore bravo pour vos actions de formation.
Bien amicalement Jerome
Bonjour,
L’important lors de l’achat immobilier va être surtout de déterminer l’état d’urgence dans lequel se trouve le vendeur en posant ces questions avec ces 2 phases qui en clair deviennent de plus en plus intrusives pour cerner le vendeur.
C’est vrai que ces questions sont bien formulées et je penses qu’il y a aucune crainte à avoir, faut en faire l’expérience.
En tous cas un grand merci Olivier pour vos conseils.
Kevin.
Merci Olivier pour ce séminaire d’une grande richesse tant sur les rouages de l’immobilier que sur les relations avec les autres participants.
Je ne doute pas que tout tes bons conseils et tes expériences, nous serviront dans nos projets.
Je pense que tout le monde est ressorti du séminaire très motivé.
Bon, maintenant, action…
Bonjour olivier, suite au séminaire ma première impression : je connais maintenant les règles du jeu : savoir ce que les autres ne savent pas et ne plus étre démuni et dans le doute.
Pas de conseil inutile juste ce qui marche (et ce qui ne marche absolument pas et peux vous couter très cher accessoirement).
Le point que j’ai le plus apprécié étant le coté développement personnel et tes anecdotes qui m’ont donné beaucoup d’idees.
Bref le « coup de pied au cul » comme tu l’as si bien dit.
Je crois d’ailleurs sincèrement comme tu nous l’as si bien dit qu’il ne faut pas trop écouter les autres.
Un Grand merci et au plaisir de te lire et de te faire part de mon premier investissement.
Bonjour Olivier,
De retour sur Rennes après ton séminaire et je dois dire que je rentre avec la tête pleine d’infos et surtout avec une très grosse motivation pour me jeter à l’eau. Tout est plus clair et cette crainte a disparu. L’immobilier fait peur mais uniquement parce-qu’on est freiné par « les autres » qui pourtant n’y connaissent strictement rien au sujet, un comble!
Comme tous ceux qui étaient présents à cette journée, je ne regrette pas d’être venu et c’est du temps et de l’argent que tu m’as fait gagner à coup sûr sur mon prochain (et premier) investissement dans l’immobilier.
J’espère que mon prochain commentaire sera pour te dire que j’ai trouvé La bonne affaire!
Les cartes sont entre mes mains!
Merci à toi
Camille
Ps: je t’enverrai un petit mail dans les jours à venir car j’ai quelques questions auxquelles je n’avais pas pensé.
à la question pourquoi vous vendez: il y a condradiction entre les conseils que vous donnez ici et ce que vous écrivez dans le livre, car dans le livre vous dites bien que celà ne nous regarde pas et que ca peut énerver le vendeur.
quelle version devons nous garder celle du site ou du livre?
Je suis d’accord avec vous et j’en ai déjà parlé dans un autre message. Je vous recommande de demander au vendeur pourquoi il vend. Vous en saurez plus sur ses motivations.
Cette question m’énerve toujours autant quand on me la pose 🙂 Mais rien ne vous oblige à dire la vérité.
Olivier…comment te dire…un immense merci.
Déjà pour cet article, mais aussi parce que je rentre à l’instant de ton séminaire. Et j’ai juste bu tes paroles pendant toute la journée!
Merci pour ta générosite, ta disponibilité et ta simplicité.
Tu réponds à toutes nos questions, patiemment, intelligemment.
C’était pour moi une très belle rencontre, je ne regrette nullement mon investissement dans cette journée.
Au plaisir de te revoir et en attendant de te lire et relire.
Bien à toi
François
Salut Olivier,
Tu nous fais gagner en une minute de lecture des semaines passé sur le terrain. Je crois qu’il est important de te remercier
Passe à l’île Maurice quand tu veux ?
Cheers,
merçi pour les réponses je voulais ajouter que le proprietaire veut vendre car il a besoin d’argent (liquidité) car il a plusieurs biens immobiliers. l’huissier de justice a besoin de récuperer 10000 euros pour des dettes du propriétaire (artisan a son compte) qui n’ont rien a voir avec les maisons mises en vente.
S’il a vraiment besoin d’argent il baissera son prix
Bonjour Mr Seban
j’ai construit une maison locative il y a dix ans .j’ai effectué toute la maçonnerie,charpente,couverture,isolation ,cloisons seches la maison ma couté 52000 euros pour 75 m2 habitables (693euros/m2).Dans la meme commune 1500 habitants proche d’une ville de 5500 hb un proprietaire vend un bien qui se compose de 3 maisons mitoyennes avec cour et preau pour 200000 euros net vendeur.Deux maisons identiques de 110 m2 chacune de 4 chambres et l’autre plus grande de 140 m2 de 4 chambres également avec un jardin constructible.Dans ma région les maisons 4 chambres pour de la locations sont peu nombreuses.J’aurai voulu emprunter la totalité mais sur une durée de 15 ans mais cela ne passe pas car les loyers sont de500+500+510 euros par mois.j’ai 45 ans cela serait un complement de retaite pour mes 60 ans.les maisons ont ete renovées en 2007 il reste quelques travaux à prévoir la couverture.Le proprietaire ne veut pas baisser son prix il voudrai que l’on signe le compromis avant de faire passer le DPE de plus un locataire ma dit q’une partie du loyer etait versé à un huissier de justice.Mr seban que feriez-vous?merçi de m’apporter vos précieuses réponses.
1) si sur 15 ans cela ne fonctionne pas, passez sur une durée plus longue.
2) peut être qu’en revendant rapidement une des maisons vous arriverez à autofinancer l’opération
3) si le locataire paye son loyer à un huissier c’est qu’il y a un problème. Il est préférable de savoir avant quel est le problème, ne serait ce que pour voir si cela ne vient pas d’un défaut de la maison qui impliquerait des travaux, donc un cout supplémentaire
4) signez rien tant que vous n’avez pas de certitude (DPE, toit etc…)
5) s’il y a trop de points flous, laissez tomber ou proposez un autre prix en lui disant clairement pourquoi.
6) vous n’êtes pas obligé d’acheter
184 milliards d’euros d’actifs immobiliers problématiques détenu par les banques espagnoles
Il va y avoir de bonnes affaires bientôt en Espagne…
Voilà plein de pistes très intéressantes…
Mais malgré toutes ces questions, le vendeur peut toujours réussir à cacher des choses.
Pour notre dernier achat, nous avions posé beaucoup de questions et eu beaucoup de réponses, mais nous n’avons appris qu’à la signature du compromis chez le notaire la vrai raison de la vente…
Sa SCI a été mise en liquidation judiciaire, et il était obligé de vendre, et vite !
Bonjour M. Seban,
Je cherche actuellement une bonne affaire immobilière dans le but de faire du locatif et à ce propos j’aurai une question à vous poser.
Que pensez vous des chasseurs immobilier?
Ces personnes cherchent pour vous la bonne affaire et sont rémunérés au pourcentage.
Alors certes ils prennent une commission mais en échange je pense qu’ils peuvent vous faire gagner du temps.
Un peu comme les courtiers en prêt immobilier.
Merci pour votre opinion
L’objectif est de trouver une bonne affaire. Si le chasseur vous trouve cette bonne affaire vous avez atteint votre but. Donc pourquoi pas.
bonjour
le temps c’est de l’argent si es personnes cherchent pour vous la bonne affaire
à savoir vous gagnez du temps vous vous économisez la fatigue ,l’énervement ,
le découragement , la perte de temps et les vas et viens des visites parfois inutiles
des appartements sordides
la tranquillité est un luxe , il faut dépenser un peu d’argent au début pour dénicher
la bonne affaire via les chasseurs immobiliers
Le questionnement permet le dialogue qui génère des solutions créatives et profitables aux deux parties.
Pour faire un bon achat il faut que le vendeur fasse une « bonne affaire » ce qui ne signifie pas un prix de vente élevé.
Par exemple, on peut baisser significativement le prix si on laisse au vendeur l’occupation gratuite du bien le temps (limité contractuellement dans l’acte notarié) qu’il trouve son nouveau logement. Cette solution rassure le vendeur qui évite les vicissitudes du crédit relais et permet à l’acheteur d’obtenir une baisse de prix supérieure aux loyers (fiscalisés) qu’il aurait encaissé sur la période.
Un vendeur privilégiera l’acheteur empathique cherchant la « bonne affaire », l’affaire où acheteurs et vendeurs sortent heureux de chez le notaire 🙂
Très bon article!! de belles pistes pour en savoir un maximum sur le vendeur!
Bonjour, j’ai 26 ans, intéressé par l’immobilier depuis des années (un petit rêve dirons nous) il y a quelques mois aillant mis au fil des années des fonds de coté, j’ai décidé de tout faire pour franchir le pas de l’investissement..Je me suis documenter, j’ai lu des articles…etc…j’ai lu « tout le monde mérite d’etre riche » et je me suis aperçu que j’appliquai certain de vos conseils inconsciemment (me payer en premier…depuis ma premiere paye en fait…)
Votre livre m’a vraiment inspiré et motivé, les conseils, la logique de tout ça m’a aidé a franchir le pas.
J’ai signé hier l’achat de mon premier investissement !
L’envie était la bien avant de vous lire, mais forcer d’avouer que le déclic a été fort aidé par ce livre, et vos articles sur le site…
le choix de la surface…le prix, la négociation…l’emplacement…le taux de rendement…je ne dirais pas que franchir le pas a été très facile psychologiquement mais…content de l’avoir fait et content de ne pas me contenter de chercher a « savoir » comment faire…masi d’agir aussi…
Cordialement
Je pense qu’il ne faut pas oublier qu’un vendeur peut être dans une position de placement.
C’est à dire que même sans locataire, avec des charges de taxes et d’impôts, il est souvent rentable comme ces dernières années de laisser courir les acheteurs avec leurs questions et leurs essais de négociation parce que lorsque l’on fait les comptes de rendements sur risques, on peut très bien ne pas être pressé.
Région parisienne (inclus grande banlieue) = + 20 % en 3 ans ……
no comment.
Le but est d’identifier quelqu’un qui veut vendre. Si le propriétaire considère que c’est un bon placement parce que ça monte, il n’a pas de volonté particulière de vendre car pas motivé. Donc il ne nous intéresse pas.
Toutefois ce raisonnement n’est pas valable que si les prix montent. S’ils baissent ce même propriétaire peut trouver un intérêt à vendre pour éviter que sa plus value ne fonde. Dans ce cas de figure, peut être qu’il sera prêt à faire des efforts.
Bonjour,
Je viens de faire une expérience qui peut en aider d’autres.
Je cherchais un bien, travaux inclus, revenant à 300 000 euros, et ne trouvais rien ; or j’avais déjà vendu et, le 8 juin prochain, j’étais une future « SDF ».
Je trouve enfin un loft à créer, le tout entrant dans mon budget ; je m’engouffre dans cette histoire, fais faire des devis etc. jusqu’au moment où tout à coup, à la veille de signer, je me rends compte que l’opération revient à plus de 5 300 euros du m2, dans un endroit où le prix maximum est aujourd’hui de 4 800. Donc mauvaise idée.
Mon erreur ici a été d’agir dans l’urgence (et la peur d’être sans domicile) et d’oublier une des données de base : investir intelligemment et, comme vous le dites Olivier, en-dessous du prix du marché.
Alors que louer provisoirement un appartement et me donner le temps de trouver une bonne affaire, ce n’est pas compliqué !
Bien cordialement,
Cathy
Si le prix maximum du marché est à 4800€, il ne faut pas que l’opération revienne à plus 4000€/m2 (achat+notaire+travaux). Ici c’est le vendeur qui fait une bonne affaire.
Si vous n’avez pas signé, vous pouvez toujours retourner voir le vendeur et lui expliquer que vous ne pouvez pas acheter à ce prix. S’il accepte, tant mieux. Sinon laissez tomber.
Dans l’immobilier, il est préférable de ne pas faire affaire que d’en faire une mauvaise.
Ah! intéressant le chiffre de baisse de 10%.
Cela peut être beaucoup comme très peu, tout dépend du bien, de l’endroit, de la négociation, de la période etc….
Ce serait intéressant de connaître les pourcentages de négociation obtenus pour l’achat d’un bien. Car même si les critères sont tous différents il y a l’aspect psychologique du pourcentage maximum que l’on arrive à obtenir. En d’autres termes, le vendeur se fixe en moyenne quel pourcentage de négociation avec l’acheteur en moyenne ?
Pour ma part, pour ma résidence principale…. pas un seul pourcent. C’est ma plus mauvaise négociation jusqu’à présent. Il est vrai que nous la voulions absolument je ne regrette donc rien.
Après Valh41 qui se lance ?….
Il est très difficile de négocier lorsque cela concerne sa résidence principale. Lorsque c’est pour un investissement locatif, que nous n’habiterons pas, la charge émotionnelle est moins forte. Si le prix est trop élevé, on laisse tomber et on passe à autre chose. Mais lorsque l’on a trouvé son « nid », les choses sont complètement différentes. C’est cette maison que l’on veut et souvent nous sommes prêts à faire plus d’efforts sur le prix.
Si vous n’avez aucune charge émotionnelle, vous êtes prêts à faire n’importe quelle proposition. -20, -30%. Parce que vous vous moquez que l’on vous dise NON. Mais lorsque vous voulez ABSOLUMENT le bien que vous venez de visiter, nous avons peur qu’il nous passe sous le nez, ou de nous faire envoyer balader par le vendeur. Au final nous sommes moins « agressif » sur la négociation et nous faisons plus de concessions.
Un conseil : ne négociez pas vous même. Envoyez quelqu’un qui est moins impliqué que vous (émotionnellement) et vous aurez plus de résultats.
Maintenant est ce que votre égo sera prêt à envoyer quelqu’un qui fera mieux que vous ? 🙂
Bonjour
Je suis propriétaire de deux « ruines » en Auvergne que nous avons retapées pour la location. Négocier avec un paysan auvergnat n’est pas une mince affaire! Mais j’aurai bien aimé avoir Colombo auprès de moi pour me souffler vos questions et élaborer une stratégie de négociation plus efficace… Je n’ai jamais réussi à obtenir plus de 10 % de remise, et encore toujours contre des petits avantages pour le vendeur…
Est-ce que tes « ruines » te rapportent ?
Et si tu les loues, c’est qu’elles ne sont plus ruines à priori… ?
Alors même si tu n’as pas négocié un rabais important, c’est peut-être qu’il n’y avait pas grand chose à négocier. Que le prix de départ était peut-être déjà très intéressant…
Sam
@smalto On a réussi à baisser le prix car c’étaient vraiment des ruines (gros oeuvre en bon état, mais ni eau chaude, ni électricité, ni chauffage évidemment…). Bref, invendable sauf à de doux rêveurs. Cette première maison nous l’avons habitée pendant 15 ans… dans les travaux, je ne le souhaite à personne. Maintenant elle rapporte, et nous investissons dans une grange encore plus en ruine! Mais nous sommes hébergés gratuitement ?
Souvent il suffit de demander, n’est-ce pas Olivier sans a priori sur la réponse du vendeur…
merci pour ces bonnes questions, je vais les tester demain, à bientôt
Reviens nous donner les résultats
Bien sur. Mais après avoir interrogé le vendeur, il est intéressant de questionner les voisins.
Personnellement, j’adore terminer ma visite par une petite enquête de voisinage. Je commence à dénigrer la maison que je viens de visiter, du style « elle n’est pas terrible et elle a ça comme défaut… ». A chaque fois, les gens surenchérissent dans la critique et j’apprends beaucoup de choses 🙂
Bien joué. A retenir
Cela s’appelle prêcher le faux pour savoir le vrai. Et c’est un principe vieux comme le monde ! 🙂
C’est un véritable travail d’investigation. En tant qu’ancien journaliste, j’ai longtemps pratiqué. Parfois ça « paye ». Et tu as raison de le faire.
Sam
Un grand merci pour cet article pertinent et instructif, qui montre que vous avez encore des choses à nous dévoiler sur l’immobilier.
On est bien loin des blogs FR qui se contentent de traduire les blogs américains de finances personnelles.
L’acheteur ne négocie pas obligatoirement. Il y beaucoup de personnes qui se sentent mal à l’aise avec ce type d’exercice.
Concernant l’autre article auquel vous faites référence, le prix n’est pas directement l’objet de la négociation mais. la réduction du prix vient du fait que l’acheteur prend à sa charge la cuisine et la transformation de la fenêtre.
Merci pour tous ces conseils subtils , Olivier !et notamment pour les questions 1.1 , 1.4 et 2.2 !trop fort !
Une autre manière d’avoir nombre de ces infos est de poser les questions …à l’agence!
Autre astuce : visiter l’appartement occupé par le vendeur …et sa famille. Il se trouve toujours une personne pour parler plus que les autres et dévoiler de précieuses informations.
Cordi@lement.
N
ah d’accord en fait vous aimez bien poser la question « pourquoi vous vendez » quand vous êtes acheteur mais vous n’aimez qu’on vous la pose quand vous êtes vendeur.
C’est un peu comme quand vous dites qu’il est indispensable de négocier quand on achète mais vous personnellement vous ne négociez « jamais » en tant que vendeur j’aurais dit y penser.
sinon merci des conseils nombreux que vous nous donnez
Beaucoup de réponses à vos questions (notaire, banque) sont dans le séminaire IMMOB. Et bien plus encore.
Concernant les déclarations à faire
-dans le cas d’un investissement locatif, vous devez déclarer vos loyers aux impôts (minorés des charges, intérêts etc…). Dans le cas d’une résidence principale, rien de particulier.
-pour l’effet levier, c’est le crédit que vous mettez en place. Donc voir votre banquier
-Pour rencontrer des personnes qui ont investi dans l’immobilier. Demandez dans votre entourage. je suis certain qu’il y a au moins une personne qui a acheté un appartement ou une maison.
Je pense que c’est un jugement assez rapide et limité.
Si Olivier Seban donne des cours de négociations, je pense qu’il est au courant que quand il est en position vendeur, l’autre va vouloir négocier.
Quand on est un investisseur professionnel, on sait exactement quelle marge de discussion on se laisse, et à quel prix on ne cède plus rien.
En plus c’est idiot de prétendre qu’il ne négocie jamais puisque dans un autre article il explique une conversation téléphonique ou il baisse le prix de son bien.
merci pour toute les informations sur l’argent j’ai lu la 1ère édition de « tout le monde mérite d’être riche » et j’ai pu voir que c’est un livre où on en apprend beaucoup sur l’argent. Ce livre peut changer l’état d’esprit de bcp, sur comment gérer ses financer
mais j’aurais aimé en savoir plus sur les détails de transaction immobilière notamment sur
-combien demande le notaire (pourcentage mini et maxi)
-combien demande la banque en intérêt
-comment négocier les frais de notaires et les intérêt d’un prêt bancaire
-quel sont les déclarations a faire pour un achat immobilier
-pour réaliser l’effet levier qui sont les personnes qu’il faut avoir a tout prix dans son équipe
-comment rencontrer des gens qui ont investi dans l’immobilier
ect…
merci de me répondre en m’envoyant un mail ou en répondant part commentaire sur l’article mais envoyer moi un mail quand pour me prévenir de votre réponse
Felf, êtes vous français ? à voir votre texte et vos questions, on peut se demander depuis combien de temps vous vivez en France et quelle expérience vous avez de l’investissement immobilier. Sinon, vous connaitriez déjà la réponse sur les « frais » dits de notaire.
Il y a beaucoup d’informations sur internet déjà, sur les emprunts, les notaires.
Quand on est investisseur immobilier, on est un peu seul, on doit apprendre à chercher l’information et à réfléchir. Quelques notions de maths financières et de droit sont indispensables. On ne devient pas riche par hasard;;;lol
Maintenant on sait aussi pourquoi les acheteurs potentiels posent ces questions ! et donc se préparer.à répondre à tous ces « fins » négociateurs….qu’on voit venir de loin.
J’ai acheté sur des opportunités, parfois après avoir sympathisé avec les vendeurs (dans un conseil syndical ou une AG par exemple) ou les agents immobiliers. Et quand je vends, je fixe mon prix et je n’en démords pas. Et ça a toujours marché aussi. J’envoie paitre avec plaisir les chipoteurs qui jouent à négocier, en faisant remarquer un petit détail qui ne va pas. Evidemment, il vaut mieux éviter d’être pris à la gorge, là, on perd à ce jeu.
« C’est une belle maison, pourquoi la vendez-vous ? »
justement oliver dans un autre article vous avez dit que c’était une « question bête qui enerve » et qu’il fallait évité car « l’interlocuteur pourrait vous répondre par pourquoi vous achetez ? »
j’ai repris vos propos que vous avez tenu en 2006 (je crois) c’était dans la 1ère édition de votre livre que vous aviez dit ça d’ailleurs poser la question « pourquoi vous vendez » peut vexer, énervé le vendeur mais si il nous donne une réponse c’est intéressant.
exemple: s’il vend car il doit absolument rembourser sont crédit et qu’il n’a plus de locataire on pourra voir qu’il est dans une situation d’urgence et qu’il doit vendre immédiatement quitte a baissé le prix
sinon est-que vous pourriez répondre à votre « contradiction » sur la question « pourquoi vous vendez »
Quelle contradiction ? Ce n’est pas parce que cette question m’énerve qu’elle est en contradiction avec ce que j’ai écrit !!!
Olivier,
Je ne comprends pas votre réponse, et je suis d’accord avec Felf
Vous conseillez dans l’Edition 1 de votre livre de ne pas poser cette question
Là, vous conseillez malgré tout de la poser
IL ne faut pas prendre le vendre pour un pigeon quand même… je vend actuellement et comme je suis des deux cotés de la barrière, je sais ou veut en venir l’acheteur.
A une question d’un éventuel acheteur qui visiblement avait un autre bien en vue plus dans ses prix m’a dit sans aucun scrupule puis je vous poser une question indiscrete comme je ne dévoilais rien sur mes intentions. Je lui ai répondu oui vous pouvez et pile sur une question ou je serai pret à monter grave…. Combien l’avez-vous acheter et avec un regard noir comme je sais faire je lui ai répondu oui tres indiscret sans rien de plus etplus de question de ce style…
La je me répète ne pas prendre le vendeur pour un…le plus judicieux est de comparer avec le secteur a qualité égale bien sur et de prendre la valeur haute et basse du prix au m²
Je suis tout à fait d’accord avec le fait que le plus important lors d’une vente est de connaître la « réelle » motivation du vendeur car c’est là que l’on peut faire des affaires et les meilleures se font malheureusement pour lui lorsque celui-ci est dans une situation difficile comme lors d’un divorce par exemple.
Bonjour ,
Merci pour ces astuces pour mieux négocier un bien immobilier.
ne dit-on pas que « Les bonnes affaires se font lors de l’achat » …
Bonjour,
Très intéressantes ces questions, elles relèvent du bon sens. Je cherche un appartement pour en faire ma résidence principale actuellement, je crois que je vais poser ces questions délicatement lors des visites.
Merci pour ces points que je vais appliquer cet après-midi et demain lors de mes visites!
je vais tenter d’oser tranquillement.
N’hésitez pas et venez nous raconter votre expérience
Bravo pour cet article qui est très clair et très pratique.
Pour moi il y a deux points centraux : souvent l’on ose pas poser les questions alors que le seul risque est de ne pas obtenir de réponse et le deuxième point, l’on écoute pas assez la réponse de la personne, c’est à dire que l’on intervient trop vite. Il faudrait réussir à vraiment se taire jusqu’au bout quand la personne parle car c’est à la toute fin que l’information est souvent pertinente.
Bonne journée et merci encore pour cet article
Tout à fait exact. Plus on laisse son interlocuteur parler, plus on en apprend. C’est un principe de négociation classique et très utile.
Je suis sûr que c’est vous Colombo 🙂
Vous êtes vraiment malin et surtout intelligent. Merci à vous de partager vos astuces pleine de bon sens. Cordialement. Michel
« Ma femme me le dit tout le temps ! »
Ah que de mystères sur la femme de Colombo…
Mais ceci est une autre histoire ?