Clauses suspensives
Ce que vous devez savoir
Le 3em volet de la série de vidéo « les coulisses du notariat ». Aujourd’hui nous aborderons les clauses suspensives que vous pouvez inclure dans la promesse de vente ou le compromis que vous signerez en présence, ou non, du notaire.
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Promesse de vente et compromis de vente
Les clauses suspensives
Résumé de la vidéo sur les clauses suspensives
Qu’est ce que c’est qu’une clause suspensive ? Vincent, ancien clerc de notaire, va nous éclairer sur le sujet.
Dans un compromis ou une promesse il y a des clauses qu’on appelle des clauses suspensives ? La plus connue c’est celle où on n’obtient pas son financement. Mais en réalité il y en a d’autres. Lesquelles a-t-on intérêt à faire figurer dans la promesse ou le compromis rédigé par le notaire ?
Cela va dépendre des situations. Généralement, il y a quelques familles des clauses par exemple le fait qu’on puisse avoir les clés de l’appartement ou de la maison avant d’en être propriétaire. Cela va intéresser l’acheteur.
Tout à fait ! si vous achetez un appartement pour le mettre en location, et qu’il y a quelques travaux de rénovation à prévoir, il est intéressant d’avoir les clés avant, ou plus simplement pour trouver un locataire plus rapidement.
J’ai déjà fait des travaux de rénovation avant et je m’étais arrangé avec le vendeur, en demandant que cela fasse partie des clauses suspensives, pour avoir les clés avant, pour faire les travaux et trouver le locataire. J’avais même commencé à encaisser de loyers avant d’être propriétaire.
Mais que faut faire au niveau de la clause suspensive ? Que faut il indiquer pour qu’il n’ait pas de problèmes et pour que les choses se passent correctement ?
Déjà, il faut bien comprendre que tout sera marqué dans les avants contrats que ce soit compromis ou promesse de vente. C’est à ce moment là qu’il faut vraiment cristalliser, il faut que tout soit complètement indiqué. Il ne faut pas signer le compromis ou la promesse et dire que j’avais pensé éventuellement à faire des travaux, est ce que vous pouvez me remettre les clés avant ? Non, cela fait partie de la négociation globale, et cela doit être mentionné au travers de condition suspensive. Maintenant, quand on entend que l’acquéreur veut faire des travaux de rénovation, généralement, le notaire du vendeur va dire non.
D’où l’intérêt d’avoir son notaire
Il va vous dire non sauf si c’est bien encadré. Pour l’encadrer, il faut qu’il y ait un minimum de conditions à respecter. La première c’est avoir obtenu une offre de prêt en tant qu’acquéreur. Sinon, je me dis en tant que vendeur, pourquoi est ce que je remettrai les clés à quelqu’un qui éventuellement risque de ne pas acheter.
Il existe également une clause suspensive, qui est assez récente : on peut aujourd’hui demander à ce qu’elle soit notifiée dans la promesse ou dans le compromis et dire que j’achète à condition d’avoir vendu le bien que j’occupe actuellement en tant que propriétaire.
Effectivement jusqu’à présent on avait une jurisprudence qui était constante et qui traitait cette clause, « c’est une clause purement potestative », en gros je fais ce que je veux. C’est facile de dire à quelqu’un j’achèterai votre bien seulement si j’ai vendu mon appartement à 1 000 000, mais qui vaut 200 000. Il faut être raisonnable. La jurisprudence de la cours de cassation accepte ce type de clauses suspensives.
Mon conseil, c’est d’avoir fait évaluer votre maison de manière honnête et objective, par deux et trois agences immobilières. Comme ça vous avez le document, vous l’annexez aux conditions suspensives. Le but c’est de montrer ça bonne foi et que vous êtes engagé dans un vrai processus de vente donc en gros c’est plus qu’une histoire de temps et puis le vendeur n’a rien d’y perdre.
En Angleterre, c’est une clause suspensive classique. Ce sont des chaines, j’achète si je peux vendre. Il peut y avoir des chaines de 3 ou 4 maisons. Et si une vente échoue, cela peut remettre en cause toutes les transactions à cause de la condition suspensive.
Dans mes dix ans de notariat, j’ai fait une fois 5 ventes en chaine dans la même journée. Il faut tout regarder effectivement.
Bonjour
J ai signé en tant qu’acheteur un compromis de vente le 13 mars avec date butoir pour le 13 juin sans demande de prêt. Les vendeurs sont en conflit entre eux et la levée d’hypothèque a été refusée par la banque puis les vendeurs ont essayé de negocier un échéancier
J ai patienté patienté, puis à la date butoir soit le 13, n’ayant aucune nouvelle j’ai renoncé avec le motif de cette clause
J ai fait les courriers à mon notaire et à l agence le 14 juin et remis en mains propres
Je me suis lancé dans une nouvelle recherche et trouver un autre bien. Mon notaire m’a appelé le 18 juin pour me dire qu’il avait reçu la levée d hypotheque et me demandait si je maintenais ma renonciation. Je l ai maintenue. Hors j’ai 7000 euros au séquestre
Vais je bien les récupérer. J’envisage un compromis pour le 25 juin pour un nouveau bien moins compliqué. Les vendeurs peuvent t’il se retourner contre moi
Merci pour votre réponse.
Non seulement vous devriez récupérer votre séquestre, mais normalement vous êtes en droit de réclamer une indemnité (je parle en me basant sur vos dires, sans connaitre l’affaire) au titre que la date butoir était dépassée et que les acheteurs n’ont pas signé dans les temps.
Bonjour,
Je vais signer un compromis de vente, j’ai l’accord du prêt par la banque
Je ne veux pas que le détail de mon prêt apparaisse dans les conditions suspensives
Comment faire
Merci
Cordialement
LYDIE
Consultez votre notaire. C’est lui qui rédige les documents.
Bonjour
En réalité j’ai l’impression qu’il est très difficile d’obtenir l’accord du propriétaire d’obtenir les clés avant.
Je suis en train d’acheter un studio, et il a été impossible de le négocier malgré la suppression de la clause suspensive d’obtention du prêt, j’avais aussi proposé le paiement au prorata des frais de copro et taxe foncières, ainsi que la preuve de l’acceptation du prêt, comme il a été dit dans la vidéo.
Idem précedemment pour un appart que je n’ai finalement pas acheté, le vendeur n’avait pas accepté non plus.
Au dire de plusieurs agents immobiliers, c’est quelque chose de vraiment marginal, les vendeurs n’acceptent quasiment jamais.
J’ai presque toujours obtenu les clés avant, dans le cas des biens qui avait besoin d’être rénovés
Bonjour,
Dans la ville où je prospecte pour des immeubles de rapport, les agents immobiliers ne font aucun effort pour permettre de visiter TOUS les lots de l’immeuble, au prétexte en général que le propriétaire ne veut pas que les locataires soient au courant de la vente…
Dans ce cas, si l’on est amené à faire une offre sans avoir pu visiter l’intégralité des lots, que peut-on mettre comme clauses suspensives pour se protéger contre des vices cachés, des dégâts des eaux en cours non vus par exemple, des dégradations ou autres mauvaises surprises que l’on ne pourrait constater qu’après la signature de la promesse de vente et avant la signature de l’acte définitif (à supposer que l’on ait eu les clés bien sûr) ?
Merci d’avance pour vos suggestions (et pour ce site excellent),
Bien cordialement
Une vidéo très instructive pour les non-initiés de ces procédures et autres « termes procéduriers »!
Un grand merci à ces 2 personnes, et tout particulièrement Vincent suite à un long entretien qui a permis de décortiquer et lire entre les lignes mon projet.
Je vous recommande donc de lire le livre d’Olivier « entre les lignes » également, et n’hésitez pas à faire appel à l’expertise de Vincent pour un examen attentif et judicieux de votre/vos projets.
Bonjour,
Sauf erreur de ma part, le fait de prévoir une remise anticipée des clefs n’a rien à voir avec les conditions suspensives de l’avant-contrat.
Il s’agit simplement de différencier le transfert de propriété et le transfert de jouissance au moyen d’une clause de jouissance anticipée.
Les conditions suspensives sont celles qui, tant qu’elles ne sont pas réalisées, suspendent les effets du contrat.
Néanmoins, merci de nous faire partager vos vidéos enrichissantes.
Vous pouvez pratiquement mettre tout ce que vous voulez dans les conditions suspensives, à condition que le vendeur accepte et que cela reste dans le cadre de la loi. Ainsi vous pouvez écrire que vous acceptez d’être propriétaire à condition que l’on vous donne les clés avant pour effectuer des travaux.
J’ai contacté Vincent pour du conseil sur un appartement que j’allais acheter.
Ce n’était pas du tout ce à quoi je m’attendais! Je pensais, de ce que j’avais vu de la vidéo, sa valeur ajoutée porte plutôt sur du conseil juridique. En l’occurrence il m’a montré des problèmes juridiques dans l’immeuble où je comptais acheter l’appartement. Au final, je n’ai pas acheté l’appartement qui m’apparaissait finalement – au vu des nouveaux éléments – être une mauvaise affaire.
Merci donc à Vincent pour son expertise et je recommande de faire appel à lui si vous avez besoin d’aide / des doutes au point de vue juridique.
Bonjour Olivier, Bonjour Vincent,
Merci de nous faire partager vos expériences et surtout nous permettre de faire des vrais économies. J’attends toutes les autres vidéos avec impatience.
Cordialement Denis.
Bonjour Olivier,
un grand merci pour toutes ces vidéos très enrichissantes, qui m’apportent les informations nécessaires pour faire le pas…. et me lancer
Salut Olivier, Salut Vincent
Ne pas oublier les conditions suspensives relatives aux autorisation de travaux et accords de permis de construire.
Certains points non suspensifs peuvent , eux, êtres définis sur la proposition d’achat.
Notamment le fait de ne pas verser l’avance lors de la signature de l’avant contrat.
Ainsi, cette clause que les notaires n’aiment pas sera déjà négociée avec le vendeur et fera partie des conditions d’achat.
Ce n’est pas une condition suspensive, mais c’est une condition mentionnée dans l’acte.
A bientôt
Encore une mine d’informations. Une vidéo qui peut rassurer aussi bien les acquéreurs que les les vendeurs..Merci Olivier SEBAN.
Bonjour Olivier,
J’ai une question, en tant que acquereur comment se proteger si le vendeur annule la vente pour se faire rembourser des travaux.
Yossef
Vous pouvez demander qu’un dépôt soit versé au moment de la remise des clés, ou ne pas accepter de travaux avant que la vente soit conclue.
En fait la question porte sur le vendeur qui ne voudrait plus vendre. Travaux anticipés ou pas, le vendeur, une fois qu’il a signé son compromis est TENU de vendre. s’il ne le fait pas, il encours d’importantes pénalités.
Vous aurez plus d’infos ici
https://www.olivier-seban.com/differences-compromis-et-promesse-de-vente