Comment parler à son banquier

Un futur ex-banquier explique comment vous devez vous comporter avec votre banque.

Les banquiers ne sont pas aussi méchants qu’on veut bien le croire. Mais il faut bien reconnaitre que pour obtenir un crédit immobilier plus facilement, il faut d’abord savoir comment les aborder et ce que la banque attend de vous pour vous prêter de l’argent pour acheter votre appartement.

Transcription de la vidéo.

Sais tu pourquoi on a peur des banquiers ?

On a peur des banquiers parce qu’on ne les connaît pas. Il y a le côté « institution » du banquier qui impressionne et tout ce que l’on nous a dit sur les banquier, comme « ne sois jamais à découvert sur ton compte en banque », etc.

Il est quand même préférable de ne pas être à découvert pour obtenir un crédit dans une banque.

Effectivement, mais si vous avez peur du banquier et que vous vous dites « je ne sais pas quoi dire, je n’ai pas le vocabulaire », je vous recommande d’arriver préparé, de vous  documenter et d’avoir préparé tous vos papiers. Environ 80 % des gens signent un compromis de vente ou une promesse de vente et ensuite ils vont faire le tour des banques et ils découvrent, au fur et à mesure, ce que la banque attend d’eux. La clé c’est d’arriver devant votre banquier en ayant préparé correctement votre dossier.

Comment cela se passe-t-il ?

Il y a une liste de pièces à fournir, que vous pouvez trouverez facilement sur Internet et qui vous permettront de bien préparer votre dossier pour la banque. Vous trouverez cette liste sur le site de « particulier à particulier ». Généralement cela se limite à vos derniers bulletins de salaire, et dernier avis d’imposition. Ces papiers sont très importants pour la banque, pour que celle ci puisse vous faire une simulation de prêt. Car un banquier a besoin de chiffres. Par exemple, si vous gagnez 2000 € ce n’est pas la même chose que si vous gagnez 1600 €. Du coup, et je me rends compte qu’il y a une grosse frustration des clients parce que leur banquier leur dit qu’il ne peut pas faire de simulations. Au final ils se disent que le banquier n’est pas compétent.

Mon avocat un jour m’a dit « il y a de bons avocats s’il y a de bons clients ». Avec la banque c’est pareil. Votre banquier deviendra meilleur si vous lui donnez les infos dont il a besoin pour vous répondre.

Exactement. Après il faut savoir que ce qui intéresse réellement la banque, ce sont vos revenus, et/ou si vous possédez des actifs. Cela peut être un appartement, une maison, tout ce qui a de la valeur. Cela peut être de l’épargne, des actions, des obligations, un livret A, une assurance vie, etc…

Car n’oubliez pas qu’un crédit vous engage et doit être remboursé, et le pire qui puisse arriver, c’est que le crédit ne soit pas remboursé. Ainsi, et je sais que cela ne plaira pas à tout le monde, la banque prendra le risque de vous prêter, si elle peut saisir des actifs pour rembourser le prêt.

D’une manière générale y a-t-il beaucoup de sinistres ?

Non c’est très rare. Dans toute ma carrière je n’ai jamais connu aucun défaut de paiement sur les crédits.

Sur combien de crédits ?

Sur plus de 400 opérations environ. Il peut y avoir des incidents avec quelques personnes. Dans ce cas elles nous appellent et on peut suspendre les mensualités du crédit même si cela n’est pas marqué dans votre contrat de prêt.

C’est vrai que l’on a souvent peur de la banque, alors que lorsque l’on est locataire, il est plus difficile de s’arranger avec un propriétaire qui vous loue son appartement que de s’arranger avec un banquier. Le travail de la banque n’est pas de vous saisir. Elle veut seulement que vous lui remboursiez son prêt. Ainsi vous trouverez plus facilement un arrangement avec un banquier qu’avec un bailleur propriétaire

Il faut savoir qu’une banque est très flexible. On peut lui demander beaucoup de choses. Pour faire simple, une banque est comme un artisan, elle peut faire du sur-mesure. Mais si vous dites aux clients demandez moi ce que vous voulez, beaucoup ne savent pas quoi faire ou demander. C’est pour cette raison que la plupart des crédits proposés sont très classiques et que l’on va vous toujours vous proposer un crédit amortissable, alors que vus avez la possibilité de faire des crédits plus ou moins sophistiqués. Peu de personnes le savent, mais avec un banquier on peut tout demander.

Je suis entièrement d’accord avec toi mais il faut que ton interlocuteur soit compétent et qu’il veuille bien sortir du crédit amortissable simple. D’expérience, dans 80% des cas, ils disent « non, ce n’est pas possible » etc… Et lorsqu’on veut aller plus loin, cela devient problématique. Si je prends mon cas, au début de ma carrière d’investisseur, j’étais  en mode «  classique ». Dès que j’ai voulu accélérer le mouvement, l’interlocuteur que j’avais en face de moi était complètement dépassé. Il disait « non, ce n’est pas possible, on ne peut pas faire ci, on ne peut pas faire ça ». Il y a eu quelques discussions musclées et je suis passé au niveau supérieur. Et quand on parle au chef d’agence ou de secteur de la banque, ce n’est plus du tout pareil, et comme par magie tout se débloque.

Je ne vais pas enfoncer les banquiers. Il y en a qui sont très bons et d’autres moins bons, mais c’est vraiment énervant d’être bloqué par la mauvaise volonté et l’incompétence de votre interlocuteur.

C’est vrai. On pense que les banquiers sont tous les mêmes dans une agence bancaire, mais il y a la personne vous vous adressez à l’accueil, son niveau de délégation c’est de vous ouvrir un livret A et de vous donner une carte bancaire.

Ensuite vous avez les personnes qui ont le pouvoir de vous ouvrir une assurance vie, un plan épargne logement, et il y a un autre type d’interlocuteur qui va s’occuper des opérations qui vont dépasser 100 000 €, 150 000 € en placement ou des crédits plus importants pour acheter 2 ou 3 appartements par exemple. Ce ne sont plus les mêmes personnes dans ce cas. C’est souvent un conseiller spécialisé dans l’immobilier et qui se déplace. Comme pour les placements importants, généralement il y a toujours un conseiller en gestion de patrimoine qui vient pour valider. Cela dépend aussi du niveau de délégation du conseiller.

Il faut expliquer ce qu’est le niveau de délégation.

Le niveau de délégation d’un banquier, dépend essentiellement de l’expérience du conseiller que vous avez en face de vous. Cela se résume au montant du prêt qu’il peut vous accorder sans demander l’autorisation à son supérieur hiérarchique. Et plus le conseiller à d’expérience, plus on lui accorde pouvoir, surtout quand il fait bien son travail. Cela permet aussi de raccourcir les délais d’autorisation, car le banquier ne perd pas de temps à attendre la réponse de son supérieur.

Voilà, vous en savez un peu plus sur le fonctionnement des banquiers. Donc n’ayez pas peur de votre banquier, à un moment il faudra aller le voir pour obtenir un crédit.

Je vais vous donner une astuce, si vous n’y connaissez pas grand chose en crédit, je vous conseille d’aller voir 3, 4 ou 5 banques. Vous pensez que c’est beaucoup, mais vous allez apprendre beaucoup de choses. Plus vous aurez d’interlocuteurs, plus vous apprendrez de choses. Par exemple, si vous rencontrez Pierre, il va vous donner certaines informations. Si vous rencontrez un autre banquier, Monsieur Martin du CIC, il va vous donner d’autres informations. Si vous allez à la BNP vous allez avoir encore d’autres informations et vous allez pouvoir faire des synthèses et assembler les pièces du puzzle. 

Vous verrez également que toutes les banques ne vous proposeront pas les mêmes produits. Car il y a beaucoup d’autres éléments à prendre ne compte. Certaines vous proposeront la modulation des mensualités, d’autres vont vous faire payer des frais de dossier et d’autres qui ne vous les feront pas payer. On peut aussi vous demander des frais de sortie, comme les fameux 3% pour remboursement anticipé, alors que d’autres s’en moqueront et vous en feront cadeau, etc, etc. En fonction de tous ces critères, vous prendrez ce qui vous convient le mieux en fonction de votre situation et ce que vous voulez faire.