Pourquoi les banquiers disent NON !
Pourquoi utiliser un courtier en crédit ?
Si vous souhaitez obtenir plus de votre banquier, comme un meilleur taux, il faut souvent l’aider à vous dire OUI, en comprenant d’abord pourquoi il dit NON. Gérald, est courtier en crédit, et ancien banquier. Il va vous dévoiler les coulisses des banques et leur manière de fonctionner et surtout de prendre leurs décisions.
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Et vous ? Avez vous déjà eu un refus de votre banque ?
Je suis sûr que certains d’entre vous on déjà essuyé un refus de leur banquier. Utilisez la partie commentaire (tout au bas de la page) pour nous raconter ce qu’il s’est passé, et les solutions que vous avez trouvées et utilisées.
Transcription de la vidéo
Bonjour, aujourd’hui, je vous propose d’aborder un sujet qui intéresse tout le monde lorsque que l’on parle d’immobilier : « les banquiers ».
Je vous propose une interview, avec un ancien banquier, Gérald, qui va vous expliquer pourquoi les banquiers vous disent NON plus facilement qu’ils vous disent OUI, et il vous donnera quelques astuces, pour faire en sorte que le banquier vous dise oui un peu plus facilement.
Olivier Seban : Gérald bonjour. Peux tu te présenter en quelques mots ?
Gérald : J’ai 50 ans, et j’ai été banquier pendant 13 ans. J’ai fait 4 ans et demi de gestion de patrimoine. Cela fait maintenant 16 ans, que je suis courtier en prêt immobilier.
Ma première question : pourquoi un banquier nous dit non.
Parce que ce n’est pas un spécialiste du crédit immobilier.
Ce n’est pas un spécialiste du crédit !? Pourtant lorsque tu as pour projet d’acheter un appartement, que ce soit ta résidence principale ou un investissement locatif, la première chose que tu fais c’est d’appeler le banquier !
C’est un spécialiste de la banque, pas un spécialiste du crédit. Son activité c’est gérer les comptes, faire de l’épargne. C’est plus rémunérateur pour lui, que de faire du crédit, sur lequel il n’est pas commissionné. C’est une tâche relativement lourde où il aura affaire avec sa hiérarchie avec tout ce que cela comporte, et derrière, pas de commission. Ce sont tous ces paramètres, qui font qu’il n’est pas très motivé.
Il n’est pas motivé, mais ça veut dire quoi ? Il cherche les mauvaises raisons, ou plutôt les bonnes raisons pour lesquelles il pourrait dire non, comment cela se passe ?
Il faut savoir qu’un banquier, quand il étudie un dossier, va d’abord rechercher toutes les raisons pour ne pas accorde le crédit. C’est plus facile à dénicher…
- S’il y a un compte débiteur,
- S’il y a un rejet de prélèvement,
- Un endettement un peu trop fort, etc…
Et s’il ne trouve pas de raison pour refuser, il validera le crédit.
Il faut donc que tu lui donnes les bonnes raisons de t’accorder ton prêt ?
Ce n’est pas le banquier qui va fouiller, dénicher les raisons pour lesquelles il validera le dossier. C’est au client de présenter son dossier dans les meilleures conditions pour obtenir un accord. C’est au client ou à son intermédiaire de fournir les éléments. Ce n’est pas le banquier qui le fera.
Prenons un cas concret. J’ai pour projet d’acheter un appartement que je veux mettre en location. Pourquoi le banquier pourrait me dire non ?
Déjà, ce n’est pas un agent immobilier, il ne connaît pas forcément le secteur, le rendement locatif qu’il est possible d’obtenir, etc…. Ensuite cela dépend de différents éléments : si dans cette opération, vous engagez de l’épargne qu’il avait déjà sur un compte, il peut voir d’un mauvais œil, cette épargne disparaitre au profit d’un crédit. Après, il peut trouver toutes les bonnes raisons humaines. Il peut, lui, ne pas avoir envie de faire cette opération, alors que vous c’est une opération vitale pour vous. Cela peut être un appartement ou une maison que vous souhaitez acheter pour y vivre. Hélas, il eut y avoir beaucoup de bonnes raisons pour lesquelles, on n’arrive pas à obtenir l’aval du banquier alors que le dossier est de bonne qualité.
Tu dis qu’ils ne sont pas commissionnés, pourtant mon chargé de compte essaye tous les jours de me vendre quelque chose. Je sais qu’il est commissionné.
Sur certains produits il a des objectifs. Ce qui n’est pas le cas sur les crédits immobiliers, les objectifs sont relativement faibles, en période actuelle il atteint ses objectifs assez facilement. Un deuxième paramètre, les taux aujourd’hui ils sont très très bas. Ce qui veut dire que la marge est très très faible au niveau de la banque. Et en fin d’année, s’il n’y a pas de marge, il n’y a pas de commission. Aujourd’hui c’est tout un tas de facteurs, qui font qu’il est plus difficile d’obtenir un prêt. Alors que, il y a simplement un an, c’était plus facile.
Si la banque ne gagne pas d’argent, pourquoi elle vend quand même du crédit ?
Elle vend du crédit certes, mais ne cherche pas à en vendre. Ainsi on voit quelquefois des refus sur certains dossiers, où le taux d’endettement est dans les normes. En fait le prêt immobilier est utilisé pour capter des nouveaux clients à qui il pourra placer ses produits. Faire du prêt pour du prêt, aujourd’hui aux conditions actuelles avec des marges très très basses, ça ne l’intéresse pas.
C’est donc un outil de fidélisation. Car lorsque le client aura signé pour 15 ans donc, la banque est à peu près sur, que au moins pour les dix ans à venir, que le client sera là.
Et c’est une des raisons principales, pour lesquelles les courtiers ont le plus de facilités à négocier. Car non seulement ce sont des spécialistes, mais leurs interlocuteurs, ce sont les sièges des banques. Eux ne cherchent pas à faire du chiffre et de la marge mais cherche à capter de nouveaux clients. A la différence d’agence, qui est un centre de profits, un petit commerce, et qui a besoin de faire de la marge, sinon il y a pas de rémunération en fin d’année.
Je vais te poser une question un peu bête mais recommandes tu plutôt d’aller voir un courtier ou une banque ?
On a de plus en plus de banquiers qui recommandent à leurs clients d’aller voir un courtier. Pour pouvoir répondre, favorablement à ses clients, derrière, aux meilleures conditions, en espérant que le courtier va retourner leur client dans leur banque mais sans négocier. Aujourd’hui, je conseillerais à tous ceux qui souhaitent mettre en place un prêt, de prendre contact avec courtier. D’apprendre à négocier avec le courtier plutôt qu’un établissement bancaire, parce que si on dit des bêtises c’est irrémédiable. Le banquier est au courant, et il se servir de la réponse du client pour lui dire NON. Alors que le courtier saura ce qu’il ne faut pas dire et ce qu’il faut mettre en avant parce que ce n’est pas un élément favorable. Sachant que, au niveau d’un courtier le client est tranquille, il ne paie pas d’honoraires ni de frais, tant qu’il n’acceptera pas l’offre de prêt. Donc, c’est pour lui un moyen d’avoir des solutions en toute tranquillité.
En tant que courtier, vous prenez une commission ? Ils sont fixes ?
Tout dépend des cabinets. Ca va d’un montant fixe à un certain pourcentage. Souvent cela ne dépasse 1% du montant du prêt. Mais 1% du montant cela me semble déjà très cher. Même si, derrière le courtier va faire gagner 10 fois plus. Je pars du principe que, par rapport à la négociation des frais de dossier qu’on peut obtenir en banque, simplement à la prise en charge du dossier, les honoraires d’un courtier ne doivent pas dépasser 1000 euros. Sachant que dans ces frais sont compris les frais de dossier bancaire.
Quelqu’un qui ne veut pas aller voir un courtier, qui veut passer par sa banque. Est-ce que tu as quelques conseils, quelques recommandations à lui donner ?
Je pense que si la personne veut prendre en charge la négociation de son prêt, il a surtout intérêt à aller voir deux ou trois autres banques, pour revenir ensuite voir son banquier, fort des éléments qu’il aura obtenu des concurrents et pouvoir argumenter et négocier les conditions.
Donc le conseil c’est de ne pas aller voir son banquier en premier ?
Tout à fait. C’est quand on veut bien faire les choses, il y a beaucoup de paramètres, c’est quand même complexe.
C’est vrai qu’on s’aperçoit qu’au final, il y beaucoup de choses, les frais annexes, la manière dont vous allez emprunter, la manière dont vous allez négocier, et surtout ce que vous pouvez négocier. Car si vous ne savez pas ce que vous pouvez négocier, vous n’allez pas le demander. Et si vous ne le demandez pas, le banquier ne vous le donnera pas. Très souvent ce sont des cadeaux qu’il sera obligé de vous faire. Donc, si vous ne savez pas quels cadeaux il peut vous faire, vous n’allez pas oser lui demander. Enfin ce n’est pas que vous n’allez pas oser, vous ne saurez pas quoi lui demander.
Olivier, c’est très simple, un banquier travaille pour sa banque. Et les intérêts de sa banque, sont à l’opposé des intérêts du client. Tout ce qu’il va négocier en faveur du client, la banque le perd.
Merci Gérald et à très bientôt.
Woaww…
Dire qu’en 2010 j’ai payé mon courtier (C.FP.) remplacez le point par des lettres , pour ne pas le citer … 2000€ .. 2000€ pour un prêt de 44200€ !!!!!!!!!
A l’époque je ne connaissais pas votre existence et je pense avoir commis toute les erreurs possibles. J’ai acheté un appart sur un coup de tête sans prendre en compte le montant des charges. C’est actuellement l’appartement dans lequel je vis, et en plus il est situé dans un quartier sensible.. Le top !!
Voilà , un commentaire qui n’apporte pas grand chose si ce n’est rappeler qu’il ne faut surtout pas faire les choses sans prendre le temps de la reflexion..
Pour ce qui est de ma petite histoire , je m’efforce à faire des remboursements anticipé partiels dés que j’arrive à mettre un peu d’argent de coté , je me suis quelque part auto-etouffé , donc vraiment , mieux vaut louer pour sois même et acheter pour louer à d’autres !
Fred
Contrairement à ce qui est dit dans cet article je suis tombée sur un courtier peu scrupuleux.
Il n’a pas hésité à me mentir sur plusieurs points. Selon ces dires :
– je ne gagne pas plus de 35 000 euros net je n’aurais aucun autre prêt => je touche 38000€ Brut et sur le blog j’ai lu beaucoup de témoignages de personnes qui gagnaient moins que moi
– mon achat (123 750€ dont 12 370€ de PTZ) étant financé en partie (10%) par le PTZ m’oblige à emprunter sur 25 ans => la loi prévoit une durée MAXIMALE de 25 ans, pas obligatoire
– il m’a affirmé qu’avec un PAS je peux louer mon bien sans problème lorsque je lui prouve le contraire avec l’article de loi à l’appui, il me répond « ce n’est pas grave, l’Etat français ne viendra jamais vérifier ».
tout cela pour me vendre un PAS à 3.30% sur 25 ans ou un prêt classique à 3.75% sur 25 ans. Je lui ai répondu que c’est cher pour la tendance actuelle du marché. Bref je suis tombée sur un escroc.
J’ai fait appel à d’autres courtiers histoire de faire jouer la concurrence et je retourne voir ma banque pour avoir une roue de secours.
Merci à Olivier Seban pour ce blog. Sans vous je serais restée sur la croyance générale à savoir « l’immobilier est réservé aux riches ».
Bonjour Olivier,
J’habite en Belgique et je suis désepèrée de me voir refuser un crédit hypothécaire. Je travaille en CDI en tant qu’employée et j’ai 2 enfants qui ne sont plus à ma charge mais dont 1 vit encore avec moi. Je n’ai aucun crédit en cours.
J’aurais aimé acheté une maison qui coûte 95000 euros. J’en ai vraiment assez de la stupidité des propriétaires qui deviennent de plus en plus difficiles. J’ai 55 ans et donc encore 15 ans pour pouvoir rembourser.
Le crédit m’est refusé car pas de fond propres et les mensualités dépassent le 1/3 de mes revenus. Mais bon, mon loyer dépasse également le 1/3 et ne fera qu’augmenter !! Croyez-vous que j’ai une solution ?
Merci
La Garantie des Accidents de la Vie (GAV)
est un contrat d’assurance qui couvre les dommages corporels accidentels de la vie privée.
qu’est ce qu’un bon dossier pour avoir un prêt immobilier ?
Est-il possible d’avoir un prêt avec un contrat à mi-temps de 25 h et un salaire avec prime de 900
euros ?
Bonjour
On parle dans cette vidéo du cout d’un courtier « pas plus de 1%… » je pense donc m’être fait avoir car en 2009 je contact un courtier pour ma résidence principale pour un montant de 185 000 euros!
les frais de courtier 2500 euros…chercher l ‘erreur lol
Sinon encore merci pour les conseils et votre blog olivier
cordialement
Bonjour,
je viens d’avoir un refus de ma banque pour un pret immobilier. Je voulais acheter un studio pour en faire une location meuble et la banque refuse sous pretexte que je suis moi meme locataire. Disant que si je n’ai pas de locataire, j’ai l’échéance et le loyer à payer. Mais c’est bien pour ça que dans leurs calculs, ils ne prennent en compte que 80% du loyer de mon futur studio et non 100%.
Je me demande si je dois faire des demandes aux autres banques en disant que je vais prendre le studio pour l’habiter et ne pas parler de la location… Sauf qu’ils vont me proposer une échéance beaucoup plus importante et ne comprendront pas pourquoi je veux emprunter sur une si longue durée…
Je ne sais pas quoi faire ?…
Bonjour,
lisez le message de francois (7 aout 2012) à ce sujet sur cette page
https://www.olivier-seban.com/acheter-appartement
Agréablement surpris de voir Gérald ici, il m’a obtenu mon crédit immobilier il y a quelques mois et j’en suis très satisfait.
Je compte bien retourner le voir d’ici quelques mois pour mes futurs investissements.
C’est assez intéressant de connaître plus en détail le fonctionnement de nos banquiers qui sont malheureusement rarement agréables !
Votre video confirme bien la position du banquier.
J ai encaisse des refus pour la situation du compte ainsi que pour le fonctionnement.
Je voulais emprunter pour effectuer des travaux de rénovation en plomberie, électricité et autres, travaux pour la location estivale d un appartement.
Refus catégorique, mauvais fonctionnement du compte…..
Je me suis retournée vers les maisons de crédits comme Cofidis par exemple, le taux très élevé et au bout ma location n est pas si rentable, puisque je ne gagne rien.
Je confirme bien que les banques se servent des points négatifs.
Il est difficile de motiver votre banquier lorsque votre position ne vous laisse aucune marge de manœuvre.
Merci de me permettre de m exprimer, tous vos conseils sont utiles pour ma réussite.
Bonjour et merci pour cette nouvelle vidéo intéressante. Je voudrais vous raconter mes démarches pour obtenir un prêt. Je suis passé par un courtier mais je suis revenu en courant à ma banque !!! Lorsque je suis passé par un courtier je n’ai pas réussi à avoir les conditions par écrit (juste une gribouille sur une feuille volante) car tout dépendait de la banque prêteuse. Le courtier voulait également un chèque qu’il encaisserait lorsque l’achat aurait été réalisé. Ayant très peu d’éléments malgré mes questions et la demande de chèque par avance j’ai commencé. Après m’être renseigné j’ai résilié le mandat du courtier. J’ai bien car le travail a été bâclé et la peaux de l’Ours a été vendue trop tôt car le lendemain je reçu une lettre de la banque prêteuse comme quoi j’ai ouvert un compte alors que je n’ai jamais mis les pieds dans cette banque. J’ai également envoyé un courrier cette banque pour informer la résiliation du mandat du courtier. Me trouvant dans une impasse et ne voulant plus d’intermédiaire entre la banque et moi j’ai décidé de prendre les devants et d’aller tout seul voir le banquier et de préparer soigneusement mon dossier. De plus les frais du courtier s’élevait à 1250 euros !!!! En négociant tout seul j’ai obtenu mon prêt avec un taux plus avantageux que me proposait le courtier, en plus je n’ai pas eu les frais de dossier. Je suis depuis propriétaire d’un 3 pièces.
Merci en tous cas pour vos nombreux conseils et j’ai lu votre livre d’un seul trait !
Bonjour,
A priori vous avez eu à faire à un rigolo. Hélas il y a des nuls partout, même dans les banques.
Salut Olivier !
Est-il possible de faire d’opérations d’achat vente immobilière son métier pour y vivre (très) confortablement ? Comme celle que vous avez faites en revendant votre appartement avec l’objectif de 80.000€ en peu de mois.
Cela reviendrait un peu à vivre grâce à l’argent du banquier
Est-il intéressant de créer une société pour payer moins d’impôts ou quoi ?
Merci !
Bonjour,
Ce type d’activité s’appelle « Marchand de biens » qui nécessitent une structure adaptée. Pas moins d’impôts.
De manière générale il est inutile voir contre productif de consulter plusieurs courtiers en même temps.
Sinon pour répondre à votre question, si votre courtier est vraiment sérieux et qu’il n’arrive pas à obtenir un prêt c’est que quelque chose ne va pas dans votre dossier (revenus, niveau d’endettement, apport insuffisant….). Il y a donc peu de chance que le dossier passe avec un autre. En effet ce n’est pas le courtier qui décide mais les banques. Donc si plusieurs banques donnent une réponse négative, c’est que le dossier ne passera pas.
Néanmoins un courtier sérieux avec son expérience et l’ensemble du dossier devrait rapidement (48H max) vous dire si le dossier peut passer ou non.
En espérant vous avoir aidé.
Et si un courtier n’arrive pas à vous obtenir un pret, est ce que ça vaut la peine de tenter chez un autre courtier par la suite ou ça veut dire que votre dossier ne passera jamais ?
Bonjour,
Je suis aussi un ancien banquier et je confirme que le crédit est uniquement un outil de fidélisation pour la banque afin de capter les flux (seule véritable ressource rentable pour la banque) . En effet les marges sur le crédit sont faibles (en moyenne 0,4%) et surtout le crédit est consommateur de fonds propres pour la banque (donc pas très intéressant pour elle).
Pour négocier le fait de passer par un courtier est effectivement intéressant et permet de gagner du temps et généralement de l’argent (négociation des frais de dossier, absence de pénalités de remboursement par anticipation, négociation d’une délégation d’assurance…).
Mais il est également possible de négocier seul. Tout dépendra de votre « poids » financier au sein de l’agence bancaire. Si vous possédez beaucoup d’avoirs, vous avez forcément plus de poids que si vous avez seulement 100 euros sur un livret.
A noter que la fin de l’année est souvent propice à obtenir un prêt immobilier, car les agences veulent terminer leurs objectifs. Attention cependant à ne pas solliciter un prêt juste avant les congés de Noël !!
GAV = Garantie accident de la vie
Pardon je suis allé trop vite.
GAV = garantie accident de la vie
PERP = plan d’épargne retraite populaire
le 1er est un contrat d’assurance et le 2ème un contrat d’épargne bloqué jusqu’à la retraite.
Tout ça pour dire que la seule chose qu’ils savent faire c’est distribuer les contrats du mois que le boss demande de distribuer…
C’est quoi GAV ? Vous parlez comme un banquier vous aussi, on ne comprend pas grand chose.
Il a mis le doigt sur le point le plus important : les banquiers ne savent pas faire !! 90% ne savent que vendre de la GAV ou du PERP…