Déficit : l’erreur à éviter

42 commentaires

1. Bonjour, et merci pour toutes les vidéos fort intéressantes que vous proposez.
   J’ai (au moins :-)) une question:
   Vous concernant, j’ai compris que vous opérez plutôt des achats-reventes, donc des opérations plutôt court terme, et pour lequel une baisse de prix de l’immobilier ne peut pas représenter une perte à gagner (et plutôt une bonne occasion d’acheter plus grand pour la même somme).
   Par contre, quelqu’un qui fait un montage financier pour acheter un bien qui s’autofinance, va devoir intégrer le paramètre baisse de prix immo dans son opération! Car je crois que les loyers sont indexés sur le « cours de l’immobilier » si je ne me trompe.
   Donc, si la personne fait un prêt sur 15 ou 20 ans et que l’immo baisse de 40% comme on le voit ici ou là… comment l’opération peut-elle rester « blanche » sans endettement ascendant sur une si longue période?
   A moins de vendre tous ses biens?

   L’encadrement des loyers étant un 2ème écueil.

   Merci pour votre réponse

   • Les loyers ne sont pas corrélés au prix du m2. Ils ne suivent pas la même courbe et sont plutôt proche de la progression de l’inflation.De plus, quelle que soit la tendance du marché, hausse ou baisse, tout me monde a besoin de se loger. A fortiori lorsque les prix baissent par manque d’acheteurs.

2. Olivier,
   Tous d’abord merci pour vos réponses, comment puis je rectifier ce déficits quels sont d’après vous les options qui s’offrent à moi, les leviers pouvants être actionnés ?

   Ayant lu votre livre je reste avec ce goût amer de ne pas avoir régler certains détails au moment du crédit, j’ai pourtant réaliser un bon achat en terme de rapport qualité/prix au moment de l’acha

   • En fonction de la date de début de votre crédit, vous avez peut être la possibilité de faire baisser le taux et donc de faire baisser la mensualité. Sinon, et pour 20€, je ne suis pas certain que le jeu en vaille la chandelle.

3. Olivier,

   j’ai acheter un appartement T2 proche chez moi il y a deux ans, j’ai actuellement un déficit quasiment proche du zéro à savoir que je rajoute tous les mois 20€, j’ai un crédit sur 20 ans ai-je intérêt à allonger la durée de ce crédit de manière à transformer mon déficit en bénéfice et à placer l’argent perçu ?

   • Pour 20 euros cela ne vaut pas le coup de modifier votre crédit. les prochaines augmentations de loyers couvriront facilement ce décalage.

4. Bonjour,

   j’ai une question, quand vous dites :

   « Nous en avons déjà parlé, mais pour réussir un investissement immobilier, il faut que le loyer de votre locataire couvre la totalité de la mensualité de votre crédit, majoré des charges. »

   –>est-ce que quand vous parlez des charges, vous incluez les impôts fonciers?

   • Toutes les charges. Impôts fonciers y compris

5. Bonjour Olivier,

   Vous n’avez pas fait d’aticles concernants les garages/parkings…en avez-vous déjà acheter/louer?
   Personellement, un lot de parking à vendre m’interesse, pour ensuite louer, mais aussi revendre plus tard au détail, en faisant donc une plus-value, car un parking à l’unité reviend forcément moins cher en achetant en gros.
   Je précise que je n’ai pas besoin de faire de crédit, et que la rentabilité estimée est de 7% brute en louant tous les parkings…

   Quant pensez-vous?
   Amicalement

6. Bonsoir Olivier,

   En matière d’investissement immobilier, que pensez-vous des éventuelles opportunités à réaliser aux Etats-Unis ? Est-ce sérieux ? fiable ? vraiment intéressant ? surtout pas le moment ?
   Faut-il impérativement aller voir sur place ou peut-on faire confiance à une agence ?

   Merci d’avance pour votre réponse

   • Si je peux me permettre de vous retourner la question formulée autrement : Êtes vous prêt à envoyer 40 000$ à une agence que vous ne connaissez pas, pour acheter une maison dans une ville que vous ne connaissez pas plus ?

     Je ne dis pas que c’est une bonne ou une mauvaise idée d’acheter à l’étranger, mais personnellement je pense que cela demande un minimum de démarches personnelles.

7. Bonjour
   Vous pouvez le faire sur certains pays comme l’espagne, l’irlande, Je suis en train d’investir en espagne sur une maison avec un rendement de 9.5% après impot
   Bonne continuation

8. bonjour olivier , je souhaite faire investir mes parents dans un appart bord de mer en espagne à hauteur de 100000 € qu’ils loueraient pour les saisons d’été.
   le but serait: 1/ de ne pas laisser tout leur argent en banque à 4% quand tout va bien
   2/de le revendre pour une belle plus value quand le marché reprendra dans qqes années. le marché sur la cote ayant perdu environ 30 % depuis 2 ans

   Evidemment, c’est aussi un choix de coeur car nous y allons tous les ans en vacances..

   Qu’en pensez vous?

9. Bonsoir Olivier et merci pour toutes ces informations.

   Quand vous dites que parfois il peut etre interessant de revendre son bien et encaissé la plus value (exemple du studio au dessus ) en qques mois. Ce que je ne comprends pas c’est que dans tous les cas, il y a :
   – environ 10% de frais de notaire, parfois des frais d’agence
   – la taxation sur les plus values,
   – Si le bien à été financé par un prêt, le banquier prendra des frais …..

   Autrement dit on dit souvent qu’il faut environ deux à trois ans avant d’ammortir les frais …

   Merci

   • olivier 9 octobre 2011 at 21 h 55 min #
     Il est intéressant de vendre uniquement s’il y a plus value. S’il n’y en a pas, l’opération n’a pas de sens.

     Pour en revenir à l’ééééééééééééternel sujet des impôts : vous ne payerez de la PV que si vous gagnez de l’argent.

     Si vous ne gagnez pas d’argent, vous n’en payerez pas

   • J’ai mis un article en ligne sur la négociation des frais de notaire.

     https://www.olivier-seban.com/frais-de-notaire

10. Bonjour Olivier, j’ai visionné quelques unes de vos vidéos. Très intéressantes. Mais vous parlez souvent d’acheter et de revendre rapidement des biens, comme gagner 12 ans de loyer en une fois. Cependant, j’ai une question concernant les impôts. En fait, le fait d’acheter et de revendre fréquemment, ne risque-t-on pas d’avoir les impôts sur le dos et que ces derniers nous reclasse comme marchant de bien avec la taxation qui va avec??

    • Vous aurez les impôts sur le dos si vous faites n’importe quoi, n’importe comment. C’est un sujet qui est trop vaste pour être relaté en détail ici. Mais pour faire court, il faut savoir utiliser les textes de loi à votre avantage en fonction de votre situation personnelle, familiale, et aussi professionnelle.

      D’un autre coté et comme je l’ai souvent dit, si vous gagnez de l’argent il est normal de payer de l’impôt. Et si vous faites des opérations de marchand de bien, il faudra adapter votre statut fiscal à vos objectifs. Mais il existe plusieurs possibilités avant d’atteindre ce stade.

11. Bonjour Olivier,
    Vous venez de me mettre l’eau à la bouche en me disant cela. Quels sont donc les possibilités avant d’atteindre ce stade et ne pas passer marchand de bien.

    • Comme je vous l’ai dit dans le message précédent, le sujet est trop vaste, et trop précis, pour être détaillé ici en quelques lignes. Je ne connais pas votre « cas », mais si celui ci nécessite une étude plus approfondie, je vous recommande de consulter un fiscaliste et surtout de ne pas vous référer aux multiples articles fantaisistes que l’on trouve sur Internet à ce sujet. Car si vous avez un problème avec l’administration, vous aurez du mal à vous défendre en disant que vous avez lu cela sur Internet. C’est une partie qui est également abordée dans notre séminaire.

12. Bonjour monsieur SEBAN.

    Je suis célibataire, gagne environ 1500 € par mois (sans les primes que je bloque de façon
    quasi systématique sur l’épargne salariale de la société qui m’emploie) et loue un petit F3
    avec jardin dans lequel je me sens bien pour environ 500€ par mois, charges comprises
    (en province dans une petite ville d’environ 10 000 habitants).

    D’après vous, quel investissement vaut-il mieux que je fasse : investir dans une résidence
    principale pour mon usage propre où alors investir dans le locatif ?

    Si j’investi dans l’immobilier locatif (en prenant soit de suivre votre formation au préalable),
    ma banque verra t-elle d’un bon oeil cet investissement le jour où je voudrais acheter ma
    résidence principale ?

    Quelle est votre vision des choses ?

    • bonjour

      Vous pouvez faire les 2. Tout dépend de vos objectifs. Sécurité = résidence principale. Investissement = locatif. Vous devez d’abord définir cet objectif.

      En ce qui concerne la banque, il est plus facile d’acheter d’abord un investissement et ensuite sa RP que le contraire. D’un coté vous achetez d’abord un actif et après un passif. Si vous achetez d’abord votre RP, vous achetez un passif (une charge) et on vous prêtera moins facilement pour faire un investissement.

      Le séminaire concerne autant les personnes qui veulent acheter leur RP que faire un investissement. Vous y trouverez également d’autres informations plus précises et adaptées à vos besoins et vos interrogations.

13. L’investissement scellier intermediaire bbc n’est pas forcement une mauvaise affaire. Il suffit d’appliquer la méthode de l’argent des autres en négociant.
    J’ai réussi à négocier un bien sur Lyon très bien placé avec ristourne de 17% et le bien est de qualité.
    Pour cela, il faut des arguments: pas la peine de mettre une clause suspensive de crédit, …
    En fin de compte, l’appartement devrait s’autofinancer voir un petit revenu complémentaire si j’arrive à trouver un bon crédit et un bon locataire.
    Je me rends compte qu’il faut pratiquer pour améliorer ces investissements

    Comme le dis olivier seban, ca serait génial que les prix baissent pour acheter moins cher et avoir une meilleure rentabilité mais il faut voir les taux des prets 🙁

14. Bonjour,

    J’ai souscrit à une SCPI via ALLIANZ Groupe (60 000 €) pour payer moins d’impôts (sur 9 ans), je me suis rendu compte en faisant les calculs que je me suis précipité et que finalement cet investissement s’avère moins intérressant que sur le papier de présentation du commercial, à cause du taux du crédit utilisé (différent de l’immobilier).
    Cet investissement va me ralentir dans mon plan d’investissment, que faire ?

    • Prenez votre mal en patience ou remboursez plus vite pour vous débarrasser du crédit

15. et aussi comme le dit M seban dans cet article, apprendre à investir avant d’investir

16. Bonjour à tous…

    J’ai regardé la plupart de vos videos sur internet Olivier et je dois dire que je suis d’accord sur votre approche patrimoniale.. Néanmoins moi même jeune investisseur dans l’immobilier je souhaiterais rappeller qu ‘au dela du rendement locatif important L’EMPLACEMENT est la chose la plus importante…
    Il vaut mieux avoir un rendement de 6% dans une ville qui prend de la valeur (je suis de Lille et j’achéte uniquement dans les quartiers cotés de Bruxelles), plutôt que d’avoir par exemple un 9% brut à Roubaix qui ne prend et ne prendra JAMAIS de valeur..

    • Bonjour

      Je ne m’intéresse pas à des rendements de 6%. Si vous avez ce type de rendement, je suis certain que vous êtes dans le cas décrit dans l’article et que vous remettez de l’argent de votre poche chaque mois. L’emplacement est important surtout pour la RP. Cela ne veut pas dire qu’il faut acheter n’importe quoi, n’importe où.

17. Vous avez en partie raison Olivier

    Néanmoins pour grossir les traits:

    Si vous avez un rendement locatif à 10% dans un studio de 20métres carrés dans une banlieue difficile par exemple 50000 euros frais compris loués 5000 euros par mois il s’agit d’un rendement important.. Néanmoins si les charges de copropriétés les vacances locatives et la taxe fonciére importante vous prennent 5 mois de loyer en moyenne alors vous tombez à 6% non?

    Second exemple un bien de 2 chambres de 70m2 situé dans une grande métropole quartier moyen de gamme au second étage au prix frais compris de 140000 euros loué 800 euros par mois avec une rentabilité donc d environ 7.5% . Si on retire les vacances locatives moindres et qu on prend les charges et les taxes on retire 4 mois de loyers on arrive à 5%.( toujours pendant la période d’amortissement)…
    Lequel des 2 biens prendra plus de valeur dans le temps selon vous?
    Pourtant le studio est attrayant au niveau du rendement…

    C est un plaisir d’échanger des idées avec vous.

    • Si je peux me permettre, vous ne pouvez pas citer des cas qui ne reflètent qu’une appréciation adaptée à une argumentation.

      Tous les cas sont différents et il y a des ventes tous les jours dans toutes les villes quelle que soit leur niveau social. Il est évident que si vous venez du 16em à Paris vous aurez une appréciation différente des personnes qui vivent déjà dans ce quartier, et pour qui un bas prix peut être une opportunité.

      Reprenons vos exemples, que je complèterai

      1) Banlieue difficile. J’achète le studio à 50K€, mais au lieu de louer je revends 60€ 6 mois plus tard. Rentabilité +40% par an. A la fin de l’opération : pas de dette, pas de locataire, pas de taxe foncière. J’ai encaissé ma plus value, je suis parti sur autre chose et je place mon argent pendant ce temps.

      2) 2em exemple : 70m2 situé dans métropole quartier moyen de gamme au 2em à 140K€ loué 800€. Avec un crédit sur 15 ans vous payez 1036€ QUE pour l’emprunt, avec tous les frais annexes ns devons être vers 1300€. Ce qui veut dire que vous remettez 500€ de votre poche chaque mois pendant ….. 15 ans ! Et si vous avez une période d’inoccupation, c’est 1300€ par mois que vous devez sortir.

      Concernant votre question : quel est le bien qui prendra le plus de valeur ? Aucune idée. Personne ne peut dire avec certitude (uniquement des probabilités) qu’elle sera la valeur d’un bien dans 15 ans.

      L’emplacement est important pour la RP. Mais cela ne veut pas dire qu’il faut acheter n’importe quoi, n’importe où et à n’importe quel prix juste pour faire un investissement.

      Seules l’expérience et la connaissance de votre marché comptent. Si vous vous sentez plus en sécurité en investissant à Bruxelles, plutôt qu’à Roubaix, je vous encourage vivement à le faire et d’aller dans le sens de vos convictions.

18. merci pour votre réponse..
    Vous avez raison sur une opération d’achat revente dans le cas du studio.
    Comme vous dites je me sens plus en sécurité d’investir à bruxelles qu’à Roubaix.

    Il est sûr que l’aspect psychologique sur l’emplacement peut varier d’un individu à un autre.
    Généralement les gros rendements se situent dans les endroits « populaires » sur une petite superficie. Puisque le loyer pour une petite superficie est conséquent généralement par rapport au prix d’achat…

    En fait j ‘ essaie de raisonner de la façon suivante « est ce que personnellement je serai prêt à vivre dans le bien que je souhaite louer »
    Si la réponse est oui je creuse un peu plus..tout en ayant bien sur une rentabilité brute de 8%…

    Comme vous dites je dois dans ce cas rajouter une partie de ma poche mais dans tous les cas de figure même avec une grosse rentabilité on rajoute quelque chose de sa poche (taxe fonciere, assurances, co propriété ,vacances travaux d’entretien…)

    Je tiens à vous dire que j’apprécie votre façon de vous exprimer au sujet de l’argent.

19. Bonjour,

    je suis actuellement propriétaire de ma résidence principale que j’occupe en famille et je suis également propriétaire d’un appartement à Bordeaux (investissement Scellier) pour lequel j’ai bien prêté attention de ne pas acheté que de la défiscalisation… J’atteinds un taux d’endettement de 55%… puis je me sentir concerné par votre séminaire dans le sens où j’ai atteint ma limite en termes d’emprunt???

    Merci pour votre réponse.

    Guillaume

    • Bonsoir Guillaume.

      Si je veux absolument vendre je vous dirai : oui, oui aucun problème. Si je suis sincère, je vous dirai « je n’en sais rien ». Je vais vous dire pourquoi : je ne sais pas combien vous gagnez 🙂

      Le taux d’endettement n’est pas le seul critère pris en compte. Il y a aussi le « reste à vivre ». Si vous gagnez 10 000€ par mois, avec un taux d’endettement de 55% il vous reste 4500€ pour vivre. Ce qui laisse une marge de manoeuvre. Si vous ne gagnez que 2 000€ par mois, il vous reste 900€ pour vivre. je doute que l’on vous prête. Je vous laisse mettre vos chiffres et faire le rapprochement adéquat.

      Ensuite le séminaire traite bpc de sujets. Par exemple on s’aperçoit que 80% des personnes ne savent pas utiliser leur crédit en cours à leur avantage (cela se chiffre en dizaines de milliers d’euros). Pour parler du taux d’endettement plus précisément, il y a plusieurs stratégies qui permettent de ne pas tenir compte du taux d’endettement, tout en touchant des loyers fiscalisés à 10-15%

20. Si je comprends bien, en faisant un emprunt pour un studio que l’on met en location pour un loyer qui couvre entièrement les mensualités de remboursement du crédit, mon banquier va me considérer comme non endetté ?

    Si c’est le cas, il me prêtera facilement de l’argent pour m’acheter ma résidence principale, au même titre qu’il l’aurait fait si je n’avais pas acheté de studio ?

    • En théorie, OUI. Dans la pratique, c’est à la tête du client !

      Cela dépend du niveau de confiance qu’il a en vous, de vos revenus, de vos liquidités placées ou non sur le compte, et aussi du niveau d’autofinancement de l’opération. Par exemple, si votre revenu locatif est de 1000 et que vous payez 500 de crédit, le banquier « devrait » considérer votre taux d’endettement au moins à 0. Si c’est l’inverse, l’écart entrera en ligne de compte pour votre taux d’endettement.

      Pour revenir à la RP, il est plus facile d’acheter d’abord un bien locatif (avec taux d’endettement nul ou bas) et ensuite sa RP, que le contraire. Si vous achetez votre RP d’abord, le banquier va prendre un taux d’endettement max (puisqu’aucune rentrée), ce qui peut vous freiner pour acheter un bien locatif.

21. bonjour,
    J habite en Pologne et je me demandai si votre seminaire est surtout oriente sur le marche francais ou est ce plutot une regle generale ?
    Merci

    • La plupart des stratégies s’appliquent quel que soit le pays, mais le séminaire couvre plutot la france avec des compléments pour la belgique et la suisse.

22. Que va donner le marché de l’immobilier avec le nouveau principe de taxe sur la revente des résidences non principale ?
    – les investisseurs fuit l’immobilier et donc effondrement du marché immo ?
    – les propriétaire de biens ne veulent plus vendre et donc cela crée une pénurie de logement et donc encore une augmentation du marché de l’immobilier ?
    Qu’en pensez-vous ?

    • Dans l’immobilier, les gains se font d’abord à l’achat en fonction de ce que vous achetez et comment vous l’achetez. La fiscalité concerne la vente. Et encore pas toutes les ventes comme vous l’indiquez vous même.

      En 25 ans d’investissements je n’ai jamais basé mes décisions sur la fiscalité. Cela ne veut pas dire pour autant que je n’ai jamais essayé de réduire l’impact fiscal. Si vous dites je ne fais rien parce que je vais payer des impôts, au final vous ne gagnez pas d’argent puisque vous ne vous êtes pas enrichi !

      Donc 2 scénarios possibles :
      1) les propriétaires montent leur prix pour conserver leur plus value.
      2) les prix baissent et vous pourrez acheter 20, 30 ou 40% moins cher. Je n’attends que CA !

      Dans les 2 cas vous gagnez de l’argent !

23. Avec la crise il y a de nombreuses affaires à saisir par exemple, on me propose l’achat d’un appt 2e main en timeshare en Guadeloupe (1500€). Est ce une bonne affaire sachant que l’hotel est bien coté et marche bien. Est ce un bon investissemnt, j’y vais tous les ans ?

    • Il est très difficile de donner un avis sur un bien à 7000km, et que personne n’a vu…

24. Exactement ça. Je me suis trouvé dans le même cas il y a 3 ans. J’avais acheté en 2002 un appartement que j’ai mis en location et dans lequel je remettai 400€ par mois.

    En 2008, mon frère souhaitais vendre sa part sur un appartement que nos detenions (héritage). Pour 150 000€ je pouvai devenir propriétaire d’un 3 pièces de 55m2 à paris dans le 10em. La banque n’a pas voulu me prêter parce que mon taux d’endettement était aggravé par le déficit du 1er achat.

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