Différence entre compromis et promesse de vente
Promesse et compromis de vente : ce que vous devez savoir
Une nouvelle vidéo sur les coulisses du notariat. Toujours en compagnie de Vincent, ancien clerc de notaire, qui nous dévoile aujourd’hui les différences fondamentales entre les promesses de vente et les compromise de vente.
Comme d’habitude, vos commentaires sont attendus, tout au bas de cette page.
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Résumé de la vidéo sur les différences entre compromis et promesse de vente
L’objectif est de parler des promesses de vente ou des compromis de vente. Quelle est la différence entre un compromis et une promesse ?
Une promesse de vente, porte bien son nom. C’est le vendeur qui promet à quelqu’un de lui vendre un bien. L’acheteur est le bénéficiaire de cette promesse de vente. C’est un vendeur, un promettant qui dit : je vous promets de vous vendre mon appartement sous certaines conditions.
Le compromis de vente, est ce que l’on appelle un acte synallagmatique. Le vendeur promet de vendre et l’acheteur promet d’acheter. Si on veut résumer, la vente elle faite.
Avec le compromis de vente.
Au niveau de la promesse, il y a la faculté de substitution. C’est la possibilité qu’une personne puisse vous remplacer dans l’acte de promesse. Je dois vendre à Pierre, et c’est Paul qui achète à la place de Pierre dans les mêmes conditions. Exactement dans les mêmes conditions.
On peut aller un peu plus loin et faire une substitution partielle, c’est-à-dire au lieu de dire que j’achète 100% du bien parce que j’étais tout seul, on va dire que j’achète avec des proportions différentes. Par exemple, la moitié et l’autre moitié avec ma compagne.
On pourrait aussi imaginer que vous pouvez utiliser la substitution si vous avez des difficultés pour obtenir votre prêt et là où quelqu’un vous pouvez très bien faire ça en famille. Etre à plusieurs pour augmenter vos chance d’obtenir votre prêt. Ça peut être très important.
Quand on parle de substitution, est ce que je revendre plus cher ? J’ai contracté à 100 000 et je trouve quelqu’un qui va acheter à ma place mais à 120 000. Est ce que je peux encaisser la différence ?
C’est interdit en France. On spécifie bien que la faculté de substitution doit être gratuite. Il n’y a pas de possibilité de recevoir un paiement pour ça. Il faut acheter au même prix. Il faut comprendre aussi que la personne qui va se substituer, le fera dans les conditions prévues dans la promesse. Elle ne peut pas être modifiée.
Ce qu’il faut savoir c’est que si vous voulez revendre même le lendemain, il faut être titré. Cela veut dire que vous devez, même si cela dure 10 minutes, être le propriétaire de l’appartement, de la maison, de l’immeuble le parking, du terrain, que vous allez revendre.
Quelles caractéristiques retrouve-t-on encore dans la promesse de vente par rapport au compromis ? Par exemple quand tu dis promesse, j’entends que c’est une promesse de vente que c’est le promettant qui s’engage. Cela veut dire que en tant qu’acheteur je peux me défiler.
Pas tout à fait. Le promettant promet de vendre son bien, en contre partie il va l’immobiliser. Il ne va plus être disponible pour le marché. Donc, l’acheteur, le bénéficiaire de la promesse va verser une somme d’argent qui s’appelle une indemnité d’immobilisation. Si toutefois, il n’achète pas, il doit cette somme au promettant. En gros, je vous immobilise votre bien en contrepartie je mets de l’argent sur la table.
Donc il peut sortir ?
Il peut sortir mais ça lui coûte de l’argent. Cela peut lui coûter au maximum jusqu’à 10% du prix de vente.
Jusqu’à 10%, cela veut dire qu’il pourrait y avoir une négociation éventuelle ?
Bien sûr ! On peut définir le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Cette indemnité d’immobilisation, on la demande le jour où tu signes la promesse de vente. Mais tu n’es pas obligé de la donner.
On peut négocier plusieurs choses : un délai de versement de la prime d’immobilisation, ou une somme très basse.
Il y a une astuce toute simple : il suffit de dire au notaire, que vous empruntez la totalité auprès de la banque donc vous ne verser pas l’indemnité d’immobilisation. Mais cela ne veut pas dire que vous ne payerez pas cette indemnité d’immobilisation si vous essayer de sortir de la transaction.
Vous devrez payer même si vous n’avez rien versé. Mais il est clair que c’est plus facile de négocier quelque chose que vous n’avez pas versé. Si vous avez déjà déposé les 10% pour l’indemnité d’immobilisation auprès du notaire qui a séquestré cette somme, si vous essayez de sortir le vendeur dira qu’il veut la totalité des 10%.
C’est d’autant plus facile que c’est le mécanisme même de la promesse de vente.
Il y a aussi une date butoir dans chaque promesse ou compromis de vente.
Bien sûr, le grand conseil pour une promesse de vente, si vous êtes l’acheteur et que vous avez des problèmes de délais avec la banque, parlez en avec le clerc de notaire. Il va vous faire signer un document qui permettra de proroger la promesse de vente.
Et si le vendeur veut sortir de la transaction ?
Question intéressante. Et bien il a promis, il est obligé de vendre. Comme toujours il est possible de résoudre tout cela avec un dédommagement.
Parlons maintenant du compromis de vente. Quelle différence fondamentale avec la promesse. On l’a déjà abordé : le compromis est à la fois une promesse de vente et une promesse d’achat. Cela engage les deux personnes mais il y a quelques subtilités.
Il faut se mettre en tête que globalement la vente est déjà faite. Ce qu’on fait dans le compromis de vente va se retrouver dans l’acte authentique. Cela veut dire que globalement il faut bien prévoir son coup au moment du compromis.
Ce qui est un peu paradoxal car un compromis se signe plus rapidement qu’une promesse. Maintenant, on parle d’un dépôt de garantie puisque cette fois-ci on s’engage
Ce n’est plus une indemnité d’immobilisation ?
Le principe n’est pas le même. Là on a une vente qui est déjà faite. On verse de l’argent qui est censé servir à une partie du paiement, du prix, des frais etc.
Dans un compromis de vente ce sont les deux parties qui s’engagent l’une vis-à-vis de l’autre, si on a une qui essaye de sortir, il a une pénalité ?
Mettons que ça soit l’acheteur qui veut sortir ?
J’appelais ça le prix du caprice. Toutes les conditions suspensives sont remplies : le vendeur de l’appartement a fait son boulot, le notaire a rassemblé tous les papiers et l’acquéreur obtient son prêt, on a l’offre du prêt. L’acheteur va perdre les 10% du dépôt de garantie.
Et si le vendeur ne veut plus vendre ? Car lui n’a rien versé. La clause pénale est égale à combien ?
La jurisprudence est constante, c’est le maximum 10% du montant du prix.
Merci Vincent pour toutes ces précisions sur les promesses de vente et les compromis de vente.
merci, j’ai encore rien acheter et vos infos m’aident à mieux comprendre le milieu de l’immobilier.
Bonjour Olivier,
Dans la vidéo, vous parlez d’une astuce pour ne pas avoir à verser d’indemnité d’indemnisation dans le cadre de la promesse de vente. Si on choisit le compromis de vente, comment faire pour ne pas avoir à verser les 5 à 10% de dépôt de garantie quand on opte pour un financement à 110% ?
Bonjour et bravo pour vos vidéos passionnantes et très instructives.
Question : Le montant de la somme bloquée revient à qui en cas de désistement de l’acheteur ? Y a t il une part pour le notaire ?
Merci
Intéressant, mais un point important n’est pas évoqué, me semble-t-il: le coût d’un recours au notaire pour l’examen du compromis de vente.
Il est clair que son examen optimise la probabilité de ne pas se faire arnaquer, mais cette expertise a un coût. Ce coût peut a posteriori être acceptable si la vente aboutit.
Est-ce que l’examen du compromis de vente est « gratuite » – ou du moins inclus dans les émoluments liés à l’acte de vente authentique? Telle est la question stratégique.
Chaque partie peut prendre son notaire, et chaque notaire examinera le compromis. Aucun cout supplémentaire.
Bonjour,
Je viens de signer une compromis de vente pour un parking dans Paris mais sans les clauses de délai de rétractation car je n’avais pas vu votre vidéo avant de signer…
Je ne veux plus acheter. Comment faire pour me rétracter ?
Merci !
les clauses sont implicites et obligatoires dans tous les compromis et/ou les promesses de vente.
Bonjour
Merci pour ces précieux conseils
Toutefois une question: dans quel cas utilisons nous la promesse de vente ou le compromis avons le choix de faire ou l’autre et pourquoi
Qui choisit?
Le compromis coute moins cher, car pas de timbre fiscal. Si vous prenez votre notaire, c’est facile à obtenir. Il suffit juste de le demander. Dans la vidéo vous avez d’autres éléments de décisions, notamment à propos de la faculté de substitution.
Bonjour,
Merci beaucoup à tous les deux pour ces informations: c’est intéressant, c’est clair, et c’est pro!
Nassim
Merci pour ces précisions.
En effet, les acteurs dans l’immobilier ont tendance à confondre ces deux notions. Mais, ce que l’on constate c’est que les acheteurs préfèrent toujours une certaine liberté dans le contrat.
salut à vous dux merci pour cette vidéo qui permet de clarifier la Différence entre compromis et promesse de vente.
Bonjour,
je viens apporter mon retour suite à la discussion que j’ai pu avoir avec Vincent.
Je suis actuellement en train de finaliser l’achat d’un investissement locatif, comme il s’agit de mon premier je voulais avoir l’avis d’une personne qui avait plus d’expérience que moi en la matière.
Premier contact par mail je lui explique mon projet et lui envoie le projet de compromis, il me répond dans la journée et me propose d’avoir un entretien téléphonique pour me faire un retour sur le compromis. Il en ressort de cette échange téléphonique qui a duré plus de deux heures des informations et des conseils inestimables pour une personne qui ne connait pas le milieu (notaire, banque, etc…). il a même dépassé mes attentes en me conseillant sur des sujets annexes au compromis. Je recommande grandement de prendre contact avec Vincent qui sera vous donner l’information que vous voudrez en ayant la loi de votre coté ce qui vous permet d’être tranquille et serein, ce qui n’a pas de prix.
xavier
Superbes informations très complètes. je vais bientôt commencer à investir petit à petit grâce a tous ce que tu a pu nous apprendre entre ton livre et tes vidéos.je te recontacterais surement car j’ai 22ans et une situation un peu particulière je pense. Merci pour tous ce que tu fais et à quand le prochain séminaire !!??
Bonjour Olivier et Vincent
Voici 2 vidéos très instructives.
Une question toutefois.
Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur a-t-il un recours si l’acheteur, changeant d’avis en cours de route, se met d’accord avec sa banque pour se voir refuser le prêt et ainsi faire jouer la clause suspensive relative à l’obtention du prêt ?
Merci.
Si le vendeur peut prouver que c’est intentionnel il peut toujours essyer de contester au travers d’une procédure.
Votre information sur le compromis de vente est intéressante. Je me suis retrouvée dans la situation de vendeur; et dans la situation de « potentiel acheteur ». Le souci qui se pose avec les agences immobilières, c’est qu’elles se gardent de vous expliquer vos droits et obligations. Les agents immobiliers prennent souvent des raccourcis…et tentent de « forcer la main » dans les deux cas pour réaliser une transaction. J’ai quelques mauvaises expériences avec des agents immobiliers peu scrupuleux. Donc, un potentiel acheteur peut se retrouver vite « coincé » dans un achat dont il n’a pas pu mesurer objectivement tous les frais ( de rénovation, de remise aux normes etc…sans compter les maquillages de défauts …). Vu que je n’ai pas le temps de m’amuser avec ce genre de débiles. J’ai pris mon parti de différer mon achat.
Je vous contacterai probablement dans un ou deux ans (après mes études promotionnelles) pour l’achat d’un bien, en caressant l’espoir d’un retour des prix plus raisonnables. Et puis à ce moment là, je serai beaucoup plus « avertie ».
Cordialement,
Djemaa
Bonjour,
vidéo très instructive et claire. Toutefois n’est pas abordé le délai de rétractation de 7 jours qui initialise le processus.
Merci également pour les coordonnées de Vincent car effectivement être aiguillé dans ce type de démarche est un plus indéniable.
Ludovic
bonjour,
les conseils de Vincent valent de l’or à celui qui sait mettre en pratique son expérience,
Rien ne vaut plus que les conseil d’un expert
pomper le, demander lui son aide, il saura vous guider dans vos projets
vous avez tout a y gagner
David
Bonjour à vous deux,
Super pour toutes ses informations pratiques. Je pense que vous devriez tout de même faire un petit schéma récapitulatif ce serait plus visuel…
Je me posais la question de savoir si les honoraires des notaires étaient négociables. J’ai cru entendre dans l’une de vos vidéos Olivier que oui. Alors comment faire ?
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