Fin du Scellier, et c’est tant mieux
La fin de la loi Scellier est une excellente nouvelle … pour les investisseurs qui ne veulent pas attendre 15 ou 20 ans pour rentabiliser leur bien.
Même si personnellement il y a peu de chances que j’achète du Scellier, je ne peux pas vous dire que ce soit un mauvais investissement. A condition toutefois de ne pas tomber dans certains pièges, et de savoir décoder le langage des vendeurs en immobilier Scellier
Que vous vend on exactement ?
A l’orgine, l’objectif de la loi Scellier était de favoriser l’investissement immobilier en proposant des déductions d’impôts, mais à certaines conditions. C’est la continuité de la loi Robien.
Mais aujourd’hui, lorsque l’on vous vend du Scellier, le but n’est plus de vous vendre de l’immobilier, mais une «économie d’impôts», qui n’est pas toujours vérifiée au final. C’est l’argument principal mis en avant par les promoteurs et les vendeurs de Scellier. Vous allez vite comprendre pourquoi.
Ce que l’on ne vous dit pas au moment de la vente
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La réduction d’impôts est souvent partagée entre vous et le promoteur, sous forme d’une surévaluation du prix, qui peut aller de 10 à 30% (comparez avec du neuf à proximité, vous verrez). C’est à dire que le promoteur vous vend l’appartement plus cher.
Ensuite, l’investissement Scellier n’est pas un investissement sur 9 ans, mais sur 10/11 ans car très souvent vous achetez sur plan et il vous faudra donc inclure le temps de construction, sans compter le cout des intérêts sur les sommes versées et qui courent jusqu’à moment où vous percevrez votre premier loyer.
A prendre en compte également que le loyer est obligatoirement plafonné. Ce qui limitera vos rentrées, en tout cas tant vous voudrez profitez de la défiscalisation.
Et pour finir, je vous demande de vous projeter dans quelques années. Dans une ville où il y aura eu beaucoup d’achat d’appartements en loi Scellier, que va-t-il se passer au bout de 9/10 ans ?
Il est fort probable qu’un certain nombre d’investisseurs voudront vendre au même moment. Ce qui fera beaucoup de biens sur le marché (donc de la concurrence) ce qui risque de faire baisser les prix.
Les conséquences sont multiples
1er conséquence : le promoteur encaisse tout de suite «sa partie» d’économie d’impôts. Alors que votre déduction s’étalera sur plusieurs années, à condition que vous louiez votre appartement les 9 prochaines années. Si vous ne remplissez pas cette condition, quelle qu’en soit la raison, vous ne profiterez pas de votre économie d’impôts, alors que le promoteur l’aura déjà encaissée!
2em conséquence : votre crédit sera contracté sur la base du prix de l’appartement. Si vous le payez plus cher, vous payerez obligatoirement plus d’intérêts à la banque. Même si ceux-ci sont déductibles de votre base imposable, c’est de l’argent que vous ne pourrez pas utiliser à autre chose.
Autre aspect de la loi Scellier : lorsque vous êtes démarché par des vendeurs de Scellier, pour vous montrer l’intérêt de l’opération au niveau fiscal, les commerciaux vous font une simulation, en prenant pour hypothèse (qui ne sera vérifiée qu’au moment où vous aurez un locataire dans votre appartement) un « certain » montant de loyer qui est déterminé en fonction du bien et de la région.
Dans 99% des cas, cette simulation fera apparaitre un écart entre la mensualité que vous payerez à la banque et le loyer que vous percevrez, ce qui vous obligera à remettre de l’argent chaque mois. Ils appellent cela l’effort d’épargne.
Si vous devez faire cet effort d’épargne, cela veut dire que :
- vous avez acheté du déficit, puisque vous devez combler un écart entre vos rentrées et vos sorties, essentiellement constituées par le loyer et le crédit.
- cela implique également que si vous devez remettre de l’argent chaque mois, vous êtes obligé de travailler pour faire vivre votre investissement. Et si la source de revenu qui vous permet de payer ce déficit disparait, vous risquez de ne pas pouvoir conserver votre bien.
- si vous êtes obligé de revendre avant la période des 9 ans de location, vous devrez rembourser l’économie d’impôts à l’administration fiscale. Ce qui viendra en moins value sur le prix de vente.
Qui gagne de l’argent avec la loi Scellier
Dans l’ordre nous retrouvons
- Les promoteurs, je vous ai déjà expliqué pourquoi.
- Ensuite viennent les vendeurs de Scellier, qui ne sont que des commerciaux, même si on les habille du titre pompeux de conseiller en patrimoine. Ils gagnent entre 4 à 6% du montant moment de la vente. Soit 12 000€ sur une vente de 200 000€ ! Comme le promoteur, ils gagnent tout de suite. J’adore leur demander combien ils ont acheté d’appartements en Scellier avec tout ce qu’ils gagnent. Devinez la réponse.
- Et l’heureux acheteur, mais au bout de 15 ou 20 ans, c’est à dire à la fin de son crédit.
Du Scellier pour qui ?
Est que le Scellier est un mauvais investissement pour autant ?
Pas obligatoirement si :
- vous payez votre investissement au prix «normal» pour du neuf, même si vous avez du déficit. Dans ce cas cela sera une épargne forcée, et non un effort d’épargne. Même si le résultat est le même.
- vous cherchez à placer de l’argent , au même titre que vous le feriez en bourse.
Une recommandation toutefois : n’achetez pas loin de chez vous, car il y a peu de chances que vous fassiez l’effort de vous déplacer. Dans un premier temps pour vérifier que les travaux avancent normalement et sans problème, et ensuite pour surveiller que l’encaissement des loyers se fait correctement, ou plus simplement que la recherche de locataires se fait normalement.
La seule chose que vous devez vérifier
Comme exprimé précédemment, je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter de Scellier, mais avant de signer quoi que ce soit, vous devez vérifier si ce que vous ne donnez pas aux impôts, vous ne le redonnez pas à la banque (sous forme d’intérêts) ou au promoteur (en payant plus cher que le même type d’appartement neuf non défiscalisé).
Si vous avez déjà été approché par des vendeurs de Scellier, faites nous partager votre expérience en laissant un commentaire un peu plus bas.
Loi scellier bonne formule a long terme a condition d être deux a travailler de ne plus avoir d enfants a charge ;plutôt que de régler des impôts sur le revenu on fait un placement sur un bien qui permet aussi une épargne plutôt que de mettre cet argent en placement bancaire surtout aujourd’hui et d assurer sa retraite pour plus tard.
J’ai acheté en 2009 un logement de 2 pièces à GAILLARD ( 74 ) sous loi scelliez
depuis non seulement je paie des impôts et en plus je verse 927 euros/mois a la BNP pour un prêt de 177.000 euros.
Je pense que je me suis fait rouler et depuis j’ai engagé toutes mes économies. Je ne sais plus quoi faire.
Pourriez vous m’apporter une réponse ou me donner un conseil
en vous remerciant.
M Briel
3 possibilités : 1)revendez le 2) étalez le prêt sur une période plus longue ou 3) remboursez le plus rapidement possible pour vous débarrasser de la dette
Mon conseiller uff (union financiére de France),me propose 1 scellier intermédiaire DOM-TOM à la Réunion.
Je paie environ 10.000 € d’impôts annuel.
Est ce 1 bonne opportunité?
La réponse est dans le titre de l’article
Cordialement
Bonjour,
Commentaires lus ce jour :
« Relisez votre contrat. Peut être que vous avez une solution de sortie. »
Emmanuel 12 juillet 2012 at 18 h 12 min : »Tant que vous n’avez pas défiscalisé et installé de locataire dans votre appartement, vous pouvez le revendre sans souci. Ca peut être l’occasion de vous replacer sur un autre bien livrable immédiatement et pour lequel vous pourrez bien négocier le prix. »
Etant dans le même cas, pouvez-vous me citer ce qui pour vous serez une « solution de sortie » et sinon, quelle serait la marche à suivre ?
Merci d’avance. Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement scellier (studio) Juillet 2010 livré en Novembre 2011. Il est actuellement loué. Aujourd’hui je souhaite me séparer de ce bien est t-il possible de le revendre ?? sachant que j’ai déja bénéficié de l’économie d’impot sur mes revenu déclaré en 2011
Merci d’avance de votre Aide
Vous pouvez revendre quand vous voulez, mais vous devrez rendre l’économie d’impôts à l’administration fiscale
Bonjour
Pensez vous qu’il soit raisonnable d’investir dans du Scellier à 70 ans, avec une défiscalisation tombée à 13% mais bien entendu avec un prêt tout à fait supportable sur 10 ans à condition de trouver l’organisme prêteur.
Je vous remercie.
Bonjour,
Il y a presque 1 an, j’ai malheureusement acheté et signé pour un F2 (loi scellier) à Marseille, alors que je suis Parisienne, pour un livraison prévue normalement mi 2013, qui est repoussée fin 2014.
Aujourd’hui, je souhaite tout arrêter avant la fin des travaux, est-ce possible ?
Merci
Relisez votre contrat. Peut être que vous avez une solution de sortie.
Tant que vous n’avez pas défiscalisé et installé de locataire dans votre appartement, vous pouvez le revendre sans souci. Ca peut être l’occasion de vous replacer sur un autre bien livrable immédiatement et pour lequel vous pourrez bien négocier le prix.
Je vous remercie pour votre réponse.
Je vais eclaircir les points dont vous énumérez lors de mon prochain rv avec le commercial.
Juste un petit mon concernant l’objectif.
Comme je suis en location, si j’investis dans la loi Scellier, ma capacité d’imprunter diminuera de moitié et je ne peux pas acheter ma rp, en tout cas seul.
Mais, de l’autre côté la rp peut être revendue avec un plus value d’ici qqs années (j’habite à Lyon).
Lequel de deux projets, selon vous sera plus rentable à long terme?
Merci encore une fois pour vos commentaires.
la réponse est toujours la même : quel est votre objectif ? En fonction de la réponse vous pourrez prendre une direction ou une autre.
Soit dit en passant, rien ne vous garantit que vous pourrez revendre plus cher dans quelques années.
Bonjour,
J’ai été rapproché par un commercial d’un cabinet AS Associé (maison mère à Paris), qui s’occupe des achats d’appts. avec la loi Scellier sur toute la France.
Ayant un projet immobilier, je suis en train de réfléchir, s’il faut acheter ma résidence principale, ou investir avec la loi Scellier, car je paie 1800 euros /ans d’impôt.
Le projét qu’il m’a proposé me coutera 316 euros /mois avec un crédit de 23 ans. Ce qui est supérieur de ce que je paie comme impôt par mois.
Mais ceci dit, son argument princpale c’est la vente avec un plus value au bout de 11 ans.
Sachant qu’il a expliqué, que dans le BBC il existe deux type de promoteurs:
1. promoteurs d’investissement: appts de moins bonne qualité,
2. promoteur d’accession: appts, qui sont de moyenne et haute gamme.
C’est sur le deuxième type de promoteurs qu’ils interviennent. C’est leur argument principale pour la facilité de la vente dans 11 ans.
Un autre argument, qu’il a proposé, c’est que le cabinet s’occupe de tout, dès l’achat jusqu’à la vente, car ils ont deux poles d’activités: défiscalisation et immobiliere.
Il m’a parlé des villes qui seront dynamiques comme Bordeaux d’ici quelques années, car il y a TGV qui passera.
Par contre, il ne m’a pas parlé de 4-6 % de ses honoraires, ni des prix plus élevés.
Je ne sais pas qu’est ce que vous en pensez. Merci pour vos commentaires.
PS: Mon interrogation est la suivante: utiliser la loi Scellier ou acheter ma résidence principale
– Demandez au commercial s’il vous garantit PAR CONTRAT la plus value, ainsi que le loyer (potentiel) qu’il annonce. Je ne sais pas pourquoi mais je suis à peu près certain qu’il ne le fera pas.
– En ce qui concerne les prix plus élevés, faites votre recherche vous même sur internet et comparez le prix des appartements.
– La commission est comprise dans le prix de vente. Elle ne fait que souligner l’intérêt (la motivation) des commerciaux pour dire et vendre (quelquefois) n’importe quoi.
– savoir s’il faut acheter sa RP ou non, dépend de votre objectif. Investissement = achat locatif. Vous loger = RP.
On oublie souvent qu’avec l’aide du service des impôts (et ils sont plus sympas qu’on ne le croit !), un peu d’info et de la patience on s’en sort très bien tout seul.
Pas besoin de promoteur pour faire une opération de défiscalisation !
Bonjour,
Je suis d’accord avec cet article également, mais pense que le dispositif reste intéressant si la localisation du bien et le promoteur sont correctement choisis, le tout avec un financement cohérent.
A 27ans, je ne pense pas acheter ma RP prochainement, souhaite conserver mes valeurs mobilières ainsi que mon épargne actuelle (qui servira justement pour l’achat de la RP, pour laquelle à contrario je suis disposé à apporter le maximum pour minimiser la durée et le coût du prêt), et ai très peu de temps pour chercher dans l’ancien, visiter plusieurs biens, en étudier l’état, gérer la location etc..L’investissement neuf, qui plus est en BBC est certes « surcoté », et comme vous l’avez dit le prix de revente est incertain; donc il est clair que je ne m’attends pas à une rentabilité exceptionnelle ou du niveau d’un bien ancien au bout de 9 ou 15ans; mais j’ai trouvé dans cette solution un moyen intéressant de placer (épargne forcée) un peu chaque mois dans une classe d’actifs que je n’ai pas actuellement (l’immobilier), dans le but de constituer un patrimoine. J’espère plus tard investir cette fois dans l’ancien en m’impliquant beaucoup plus moi-même dans la recherche du bien et la gestion pour en maximiser le rendement, en étant sur place.
Je précise qu’avant de passer le pas j’ai été approché par de nombreux cabinets, et, il est vrai, certains n’hésitent pas à afficher des simulations très peu réalistes, ou proposer des programmes très chers, dans des endroits (toujours éloignés comme par hasard) où la demande locative est faible, etc..
Le cabinet avec qui j’ai finalement traité a répondu à mes demandes. J’estime qu’une simulation doit faire apparaître une hypothèse d’inflation de 0% (étant donné le prix élevé de départ); et non 2.5% ou 3% par an comme certains le montrent. J’ai opté pour un T2 situé dans une grande ville que je connais; dans un petit programme (19appartements) présentant un mix intéressant entre propriétaire/locataire. (4app en dispo scellier), en faisant un apport de zero et en déléguant la gestion.
Après avoir parcouru beaucoup de forums sur le sujet je suis conscient des défauts/travers de cette stratégie, et comme pour tout investissement de ce type, engageant sur le long terme et peu liquide il y a beaucoup d’incertitudes, donc malgré toutes mes précautions je ne peux pas encore dire que c’est un bon investissement. (j’aurais déjà une meilleure idée quand l’appartement sera livré en temps et en heure et loué ;). Une précaution à prendre aussi (à mon avis) est de s’assurer qu’on est en mesure de payer le remboursement mensuel de son prêt (hors loyer et hors réduction d’impôts) et non se focaliser uniquement sur l’effort d’épargne qui est présenté; pour ne pas se retrouver dans une situation très difficile en cas de problème..
Voilà en tout cas mon sentiment sur le sujet; que j’ai beaucoup étudié (étant prudent de nature) mais je suis un peu nouveau dans ce domaine pour pouvoir donner des conseils, donc je serai ravi d’entendre l’expérience d’autres personnes comme moi!
Cordialement,
Frank
Bonjour,
Je ne peux qu’approuver votre article car j’ai été approché par de pseudos conseillers en patrimoine, il y a un peu plus de deux ans.
Après une rapide analyse de mes revenus et de mes impôts, ils m’ont fait une proposition d’investissement en Scellier. Premier écueil, ils m’avaient caché l’effort d’épargne que j’allais devoir produire, pas énorme (70-80 euros par mois) mais sur le principe je n’ai apprécié que moyennement…
De manière général leurs explications étaient peu claires et comme j’ai fait des recherches sur le sujet, j’ai fini assez rapidement par en savoir plus qu’eux. De plus lorsque je leur ai demandé un tableau de ce que j’allais vraiment devoir sortir comme argent chaque mois, ils ont refusés de me le fournir. J’ai stoppé net à ce moment-là.
Pour information, cette société a depuis fait faillite. J’ai une amie proche qui a travaillé avec eux et elle a rencontré de graves problèmes car l’agence immobilière en gérance de son bien refuse de lui reverser son loyer, alors que son appartement est occupé. Elle a entamé des poursuites judiciaires qui lui demandent du temps et de l’argent. Pendant ce temps-là il n’y a que des sorties d’argent pour elle (cela dure depuis un an environ). Pire comme elle ne peut pas justifier qu’elle loue le bien, l’état peut ne pas lui accorder la réduction d’impôt…
Bref je me suis débrouiller autrement et je pense avoir choisi une solution intéressante. J’achète des ensembles de garages, déjà loués et avec une rentabilité satisfaisante.
Cela ne me demande presque aucun effort, peu d’entretien, je peux expulser plus facilement un véhicule qu’un être humain en cas d’impayés et je trouve facilement des locataires. En deux ans, j’ai acquis 3 lots de garage pour un total de 24 garages et une rente mensuelle de 1248 euros, qui bien entendu couvre largement le montant de mon prêt à la banque. Cela me permet de payer la taxe foncière et de dégager un petit bonus.
Voilà, je vous suis depuis un moment sur votre blog qui m’inspire beaucoup mais je n’avais jamais pris la peine de poster un commentaire, c’est désormais chose faite ?
Merci à vous pour ce commentaire très intéressant