L’immobilier au féminin

Somaya est célibataire, et a investi dans l’immobilier toute seule. Elle nous présente son parcours. Elle vous explique comment elle a négocié et comment elle a réalisé , il ne vous reste qu’à faire la même chose.

Je voudrais que tu nous dises qui tu es, ton âge et ce que tu as fait ans l’immobilier.

J’ai 31 ans, je suis manipulatrice en radiologie. J’ai commencé à investir dans l’immobilier à 25 ans, en achetant une chambre de bonne 61 000 €, hors frais de notaire. J’ai revendu cet appartement un an et demi après, 79 000 €.

C’était un investissement locatif, ou tu habitais dedans ?

Je l’ai pris comme pied à terre, proche de mon hôpital. Je l’occupais au titre de résidence principale, mais j’y habitais seulement lorsque je travaillais.

Donc tu n’as pas payé d’impôts sur la plus value lorsque tu l’as revendu ?

Absolument, je n’ai pas payé d’impôts et je l’ai revendu dès la première visite.

Première visite ? Tu n’as pas vendu ton appartement assez cher !

J’attendais une surenchère, mais cela ne s’est pas produit. J’ai eu beaucoup d’appels, j’ai même eu une dame qui venait du havre et qui me disait « je prends le train, je viens, je suis quasiment sûre de vous l’acheter »

Un conseil, si vous mettez une petite annonce et que vous avez 50 appels, remontez le prix de votre appartement. Retirez l’annonce et revendez plus cher. J’ai aussi fait cette erreur. En une après midi j’avais vendu un appartement, parce que je ne l’avais pas mis assez cher. Donc tu as revendu cet appartement et après ?

J’ai racheté un studio à Paris, un 17 m². Il m’a coûté 149 500 € frais d’agence et frais de notaire inclus. Ma stratégie a été d’acheté petit, de revendre avec une plus value et en attendant j’épargne et du coup cela me permet d’acheter un peu plus grand.

C’était en quelle année ?

En 2009. Pour cet achat, mon objectif était de faire un investissement locatif. Comme pour l’autre achat, je l’ai acheté au titre de résidence principale. Pour la location, je me suis basée sur les prix moyen pour cette surface dans ce secteur. Donc j’ai fait un financement en fonction de ce critère, avec des mensualités à 550 €.

As tu fait un apport ? Combien as-tu emprunté ?

En me basant sur ces loyers potentiels, j’ai fait un apport de 35 000 € avec un emprunt de 114 000 €. Je suis restée 3 ans dans cet appartement. C’était ma résidence principale. Ensuite j’ai mis en place un locataire à 695 €.

Tu habitais où après ?

J’ai acheté un appartement à Issy les Moulineaux. Je ne voulais pas quitter Paris mais avec mon budget, pour avoir un 30m², il a fallait que je sorte de Paris car les biens que je visitais avaient énormément de travaux de rénovation.

Quel prix as-tu payé ?

C’était un appartement vendu sur 2 supports différents. Il était vendu par agence et en direct à des prix différents. Par agence immobilière, le prix était de 200 000 €, et sur leboncoin.fr à 188 000 €.

J’ai visité cet appartement deux fois. Entre les deux visites, j’ai visité un bien qui se vendait  dans l’immeuble à côté. Il était moins cher, et vendu par agence. Après cette visite, j’étais décidée à l’acheter. J’ai demandé au vendeur « comment avez-vous estimé votre prix ? » et je lui donne l’exemple de l’appartement que j’avais visité, j’ai comparé le prix au mètre carré de son appartement et celui que j’avais visité.

Ma tactique était de lui proposer 185 000 € en défendant mon profil  de fonctionnaire de santé. De fil en aiguille, il me dit « quelle est votre proposition ? ». Etant donné que je le sentais réceptif, je lui ai proposé 178 000 € et il m’a dit « oui » tout de suite.

Et là tu te dis « j’aurais pu avoir moins » ! En matière de négociation, faites tout pour que ce soit le vendeur qui se positionne avant sur le prix, et ne croyez jamais un vendeur qui vous dit « j’ai eu une proposition plus élevée ». Ils n’ont pas beaucoup d’imagination les vendeurs ou les agences immobilières. Ils disent toujours la même chose, et dans 90 % des cas on arrive à avoir moins cher. Donc proposez votre prix, celui qui vous permet de gagner de l’argent et non pas celui qui permet au vendeur de gagner de l’argent. Qu’est ce que vous risquez ? Que l’on vous dise non ? Cela vous empêche-t-il de remonter le prix après ? Ici, Somaya a gagné 7 000 € en quelques secondes. Peut être qu’à 175 000 € elle aurait eu l’appartement ou même à 170 000 €.

Mais elle a essayé. Il y a tellement de personnes qui n’essaient pas. Ici, le vendeur était en train de déménager, il avait besoin d’argent pour financer son nouvel achat, mais Somaya n’en savait rien. Donc si vous n’essayez pas vous ne connaitrez jamais la réponse.

Aujourd’hui, c’est l’appartement que tu habites ?

Oui. Et pour mon studio dans le XVème, les loyers montent. Avant la mensualité était de 550 €. Aujourd’hui il est à 755 € et je croule sous les demandes.

Remonte le prix. Repasse une annonce à 790 €. Qu’est ce que tu risques ?

Pour résumer, tu es propriétaire, même si tu as des crédits en cours, d’un appartement , en location, et un autre que tu habites, ta résidence principale. Combien gagnes-tu ?

J’ai réussi à faire ces opérations immobilières en gagnant, en moyenne, 2300 € par mois.

Tu es célibataire ou mariée ?

J’ai fait cela toute seule !

Merci à toi Somaya, et à bientôt.