Objectif 80 000€ : épisode 4
Si vous n’avez pas suivi le début de l’histoire, vous trouverez les liens vers les autres articles au bas de cette page..
Opération immobilière : 4em épisode
A 14h, il est rentré dans l’appartement. Il a passé 3 minutes à visiter (ce n’est pas non plus grand comme Versailles). Et il est reparti après avoir posé quelques questions très classiques, dans le genre, » ça fait quelle surface ? », « pourquoi vous avez mis du blanc sur les murs ? », « il y a une cave ? », etc… Honnêtement, je pensais que c’était un touriste qui n’avait rien à faire de son après midi.
18h, je l’avais déjà oublié. Mon téléphone sonne :
« bonjour. Je suis venu tout à l’heure visiter votre appartement. Est ce que vous avez 2 minutes ? ».
OUI
« Je suis intéressé par votre appartement, mais j’ai un problème avec la fenêtre. Elle est trop petite. Peut-on l’agrandir ? »
Oui sans problème. Nous avons déjà l’accord de principe de la mairie, et nous attendons le papier officiel (ça fait 3 mois que j’attends, ils commencent à …).
« Mais comment peut on être sûr que vous allez bien mettre la fenêtre ? »
Si vous voulez, nous pouvons mettre une condition suspensive qui annule la vente si nous n’avons pas l’accord de la mairie.
« Dans ce cas je pourrais être intéressé. Et pour la cuisine ? »
Nous n’avons pas installé la cuisine pour les raisons évoquées tout à l’heure. Cet appartement peut aussi bien être utilisé en habitation ou en local professionnel. Si vous souhaitez exercer, nous pouvons enlever le prix de la cuisine. Environ 10 000€.
« Non, c’est pour habiter. Mais j’aimerai bien que vous enleviez les 10 000€ »
Vous ne voulez pas la cuisine ?
« Oui, mais j’aimerai que vous me livriez l’appartement avec la cuisine pour le prix de l’appartement sans la cuisine »
On peut en parler (les choses sérieuses commencent).
« J’aimerai bien que vous me disiez oui »
Je ne suis pas fermé à la négociation, mais je peux peut être vous proposer d’autres choses pour faire baisser la note »
« C’est à dire ? »
Si vous prenez les travaux d’agrandissement de la fenêtre à votre charge, ainsi que les frais pour le changement d’affectation (local professionnel en habitation), l’achat de la cuisine et la pose, vous n’aurez pas de frais de notaire sur ce montant, en plus vous pourrez passer ces factures en charge pour amoindrir la plus value si vous revendez dans quelques années.
« Pourquoi pas. Mais on arrive à combien au final ? »
Environ 225 000 au lieu de 250 000€ (quel c.. pourquoi j’ai dit ça ? Si vous donnez un prix ne dites pas « environ » cela veut dire que vous êtes encore malléable).
« Je pensais plutôt à 205 000€ » (j’ai senti qu’il n’a pas osé dire 200 000)
Je veux bien faire un effort, mais il faudra que vous en fassiez aussi. Coupons la poire en 2: 215 000€
« OK, mais je veux que nous soyons bien d’accord : c’est vous qui finissez les travaux. »
Oui et Non. Je veux bien superviser les travaux, mais c’est vous qui les payez (fenêtre et cuisine).
« Nous sommes bien d’accord. »
Pas de problème pour moi (d’autant plus que pour la fenêtre c’est l’architecte qui va s’en occuper)
Nous avons signé un compromis chez le notaire, 2 jours plus tard. Date pour la signature finale : au plus tard le 30 juin. D’ici là j’aurais reçu le papier définitif de la mairie : la date butoir pour le recours des tiers étant le 7 mars.
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Résultat de l’opération immobilière
A ce jour, février 2011, le cout total est d’environ 140 000€ (sans la cuisine et la fenêtre), entièrement financé par un découvert (revoir les épisodes précédent) à un taux légèrement inférieur à 1,5% par an.
Si la signature finale intervient en juin, j’aurais payé 2000€ d’intérêts, qui viendront s’ajouter au cout d’acquisition. Soit 142 000€. Disons 145 000€ pour être large.
Gain brut final : 70 000€ (215 000 – 145 000). Apport : 0€.
L’opération aura duré 10 mois si on prend la date de signature du compromis et 14 mois si la signature finale a lieu en juin.
Les mauvaises langues n’hésiteront pas à dire que j’avais prévu de boucler l’opération en 6 mois et de gagner 80 000€. C’est vrai. Mais 70 000€ de gains sans mettre 1 centime en 1 an et en y passant 2 à 3 heures par semaine, je suis prêt à le refaire demain matin.
Et les impôts dans tout cela !
Bien entendu il ne faut pas oublier les impôts. Combien vont ils me prendre ?
Pour calculer le montant de la plus value, je vais devoir (surtout le notaire) faire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, minoré du montant des travaux, de la période d’amortissement, des frais de notaire, de la banque, taxes diverses etc…
Au final et après un calcul rapide, ma contribution devrait être de l’ordre de 20 000€.
Donc résultat final net pour moi : 50 000€ !
Il ne me reste plus qu’à chercher une autre affaire..
Si vous avez manqué les épisodes précédents…
Pour accéder aux différents détails de l’opération, cliquez sur les différents liens qui suivent. Vous accèderez à des vidéos (visite du local, travaux), détails sur le financement, etc…
Bien joué : acheter 1650 € du m² et revendre 3583 € du m², c’est fort !
Même en investissant 767 € du m², ça me semble une prouesse extraordinaire !
Là où je cherche en ce moment, il est rare de trouver des biens à la vente en deça de 2000 € / m², même en ruine, et plus encore d’en trouver à plus de 3500 € du m², même en parfait état ! Et c’est d’autant plus improbable sur une surface « moyenne » de 60 m²… En restant dans le même quartier !
Bonjour Olivier,
Vraiment super la transparence dont vous faite preuve.
Mais j’aimerais éclaircir un point. Plus haut vous parlez d’une SCI, effectivement, mais une SCI ne permet pas l’achat pour la revente? (Sauf SCICV).
Dans tous les cas elle ne permet pas cette manœuvre de manière régulière.
Avez vous un moyen autre que le « marchand de bien »?
Enfin, question d’ordre plus personnelle, pensez vous que la création d’une société en tant que marchand de bien serait avantageuse pour cet objectif :
( Achat – Rénovation – Vente) uniquement pour des maisons et appartements.
Et je réaliserais les travaux moi même avec mon père (pour les premières acquisitions).
Dans l’attente de vous lire,
Je vous souhaite toute la réussite que vous méritez.
Quentin.
bonjour
Je n’ai jamais dit que j’avais fait cette opération dans le cadre d’une SCI.
D’une manière générale, je vous recommande d’adopter le bon statut fiscal adapté à votre activité. Cela vous permettra de mieux dormir la nuit. Ma philosophie personnelle à ce sujet : si on gagne de l’argent il est normal de payer des impôts. Bien entendu, rien ne vous empêche de faire en sorte d’en payer le moins possible tout en restant dans le cadre de la loi.
Vous pouvez également vous intéresser à nos formations.
Merci pour vos encouragements
olivier, bonjour,
en tant que lyonnais, je recherche aussi des bons plans sur lyon ?
je pensais avoir vu votre appartement sur le bon coin et apparemment, cela ne pouvait pas être celui que j’ai vu !
en tout cas, félicitations ?
fabien
C’est avec attention que je lis votre blog et cela fait des années que je m’intéresse à l’immobilier, j’ai beau lire et sur tout ce que vous dites et nous sommes absolument d’accord sur tout. Entendez par là, la manière que vous avez d’appréhender l’immobilier etc…
Le seul hic et qui n’est pas des moindres, c’est COMMENT trouvez vous des affaires à 1700€ le m² là où le neuf le marché en demande 4000€ le m² ; cela fait quand même 57% moins cher que le marché alors même avec des travaux cela passe largement !!!!
Comme je vous le dis par mail, je passe mon temps à lire les annonces sur internet, les journaux, les agences immobilières, les notaires etc… Les seuls biens que je trouve ce sont des biens avec une couche de peinture à passer mais jamais de gros travaux, les biens sont toujours vendus rénovés jamais avec de gros travaux, pourtant c’est bien ce que je cherche.
Mais je ne trouve pas d’affaire, alors moi je n’ai qu’une seule question à vous poser :
Quel est votre méthode pour trouver des affaires a presque 60% en dessous du marché ?
Attention vous comparez le marché de l’ancien à 1700€/m2 avec le neuf à 4000€ ! Les 2 marchés ne sont pas comparables, ne serait ce parce que dans le neuf, il n’y a pas de travaux de rénovation à faire.
Ensuite pas bcp de secrets : quand on trouve pas il faut continuer à chercher. 1 million de biens se vendent pas an. Si vous ne trouvez pas aujourd’hui, vous trouverez demain. Vous pouvez aussi vous intéresser à notre séminaire sur l’immobilier. Vous en apprendrez beaucoup plus sur les façons de bien acheter un bien et/ou de le rentabiliser.
Bonjour et merci d’avoir répondu à mon message,
en fait je ne parlais pas de 4000€ le m² en neuf 🙂
Je faisais référence à votre article précédent où vous disiez avoir acheter 1700€ le m² où cela part a 4000€ le m², disons que par abus de langage j’ai dis qu’il s’agissait du neuf, disons que 4000€ c’est le prix du marché, soit.
Justement de quelle manière prospectez vous des biens ?
Pas de problème. Concernant votre question, la réponse est déjà dans le commentaire précédent.
Bravo olivier dommage qu’il n’ ai pas de vidéo pour cette épisode ci , votre fille n’a pas dut être très ravie ^^ , génial votre ebook gratuit et encore merci
pour vos précieux conseils
alors la chapeau !
je viens de lire les 4 articles … je ne pensais pas qu’on pouvait faire ce genre de « montage »
je vais regarder plus en détails les impots et autres déductions à faire pour évaluer le montant final, mais vu le temps passé ca paraît intéressant !
félicitations
Bravo Olivier,
Voilà une affaire rondement menée et joli rendement !
Amicalement
Serge
vraiment bravo, c’est un cas concret de réussite , pas un compte de fée ,
50 000 euros dans la poche et rapidement , ça c’est du buziness.
Moi aussi , il faut que j’arrive à faire comme vous.
C’est marrant, le taux d’imposition sur les PV boursières s’est aligné sur celui des PV immobilières. Enfin, quand je dis marrant, c’est au second degré… ?
Bien joué Olivier sur ce coup. Combien au compteur par an ?
Travailler moins pour gagner plus… Quel beau slogan.
A bientôt.
Sam
Bonjour Olivier,
J’attendais cette dernière partie avec impatience! Félicitations pour cette opération!
Pour faire le lien avec ton livre TLMMDR, tu montre clairement sur les documents annexe que tu réalise ce type d’opérations immobilière sous le nom d’une SCI!
Es-ce toujours d’actualité? Quel sont les raisons qui te poussent a le faire ?
Merci
Pour la SCI cela dépend des opérations. Si je fais seul ou avec d’autres personnes.
Tout d’abord félicitation Olivier, tu viens clairement de démontrer aux septiques, qu’il suffit bien souvent d’oser, et de fonctionner avec logique et sang froid.
Cela dit j’aurais quelques questions concernant cette belle opération :
– Concernant les travaux, connaissais-tu les différentes entreprises de maçonnerie ? As-tu l’expérience des devis de ce genre ?
– Ensuite, pour la vente de ton appartement rénové, es-tu passé par une agence immobilière, ou par des sites internet de particulier à particulier ( ou les deux) ?
– Comment peut-on déduire les travaux et les charges engendrés par la rénovation de la plus-value immobilière (à la fois pour toi et pour ton acheteur à qui tu l’as proposé) ?
– Enfin, quel est le taux moyen d’imposition des plus-values dans notre douce France 🙂 ?
Voilà je te félicite encore et j’espère ne pas trop t’avoir bombardé de questions, je te dis à bientôt, peut-être lors d’un séminaire.
1/ je travaille toujours avec les mêmes personnes.
2/ Vendu par moi même
3/ Je déduis les factures qui ont été établies à mon nom, et l’acheteur déduira les factures qui lui seront envoyées (fenêtre, cuisine).
4/ En France taux d’imposition 31,3% à ce jour. Dégressif en fonction de la durée de détention.