Objectif 80000€ en 6 mois : Episode 2
2em épisode : Financement
Plusieurs personnes m’ont interrogées sur le mode de financement de cette opération. Je vais vous donner plus d’informations à ce sujet.
Dans le 1er épisode, j’ai indiqué que je finançais cette opération par l’intermédiaire d’un découvert. Cela avait étonné plusieurs personnes qui s’étonnait de cette possibilité.
Pour mémoire, ou si vous n’avez pas suivi le 1er épisode accompagné de la vidéo (découverte du local), cliquez sur le lien suivant :
Objectif 80 000€ en 6 mois : Episode n°1
Comme je l’expliquai dans l’autre épisode, je ne sais pas encore si je vendrai cet appartement ou si je le mettrai en location.
Partons du principe que je revendrai ce bien. Dans ce cas ce sera une opération à court terme (quelques mois). Pour maximiser le gain j’ai intérêt à éviter les frais au maximum. En utilisant le découvert j’évite notamment les frais d’hypothèque ou de toute autre type de garantie qui pourrait se révéler couteuse pour une période aussi courte.
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Au cas où je déciderai de garder le bien pour le mettre en location (ou si l’une de mes filles manifeste un vif intérêt pour cet appartement. J’en vois une venir de loin en ce moment à ce sujet), je pourrais passer sur un crédit classique avec prise de garantie hypothécaire ou autre.
Ce découvert est reconductible chaque mois par tacite reconduction. J’ai donc 1 mois de préavis à donner à la banque pour sortir de ce prêt, soit parce que j’aurais vendu l’appartement soit parce que je serai passé sur un crédit «normal».
2èm avantage pour une opération court terme : le taux d’emprunt. Le taux négocié pour le découvert est d’environ 1.5% (au moment où j’écris ces lignes), calculé sur la base de Euribor 1 mois + 1%. Ce qui implique également que le taux est variable puisque l’Euribor bouge régulièrement.
Pour plus d’infos voir sur le montant des taux Euribor, cliquez sur le lien suivant :
Donc si nous supposons que je fasse une opération d’achat/revente dans un délai de 6 mois et que j’emprunte au total 150 000€ (en incluant les travaux) le montant des intérêts annuels sera de 150 000 x 1,5% = 2250€, soit 1125€ pour 6 mois. Qui dit mieux ?
Précision sur le découvert : je suis parfaitement conscient qu’un découvert de ce montant n’est pas obligatoirement accessible à tout le monde. Tout dépend de votre solvabilité, de ce que vous avez sur votre compte ou de votre patrimoine, etc…
Il est également possible de faire ce que l’on appelle un crédit Lombard. Dans ce cas la banque vous prête en échange d’une garantie. Celle ci pouvant être un autre bien immobilier (qui ne fait pas déjà l’objet d’un crédit), de valeur mobilières comme des actions ou des obligations.
En sachant toutefois, que si vous avez 50 000€ d’actions, la banque ne vous prêtera pas 50 000€ mais plutôt 25 000€ (la banque ne vous prêtera qu’un % de la valeur pour se prémunir du risque de dévaluation). Dans le cas d’obligations, suivant leur niveau de risque, la banque pourra vous prêter 70% de leur valeur et 90 à 100% sur des liquidités.
Toujours est il que si vous voulez utiliser ce type de montage, sachez que tout se discute.
Concernant l’éventualité de garder l’appartement et de le mettre en location : j’ai un autre appartement acheté 285000, il y a un an (mai 2009), qui me rapporte environ 500€ par mois (après charges, crédit etc…). J’envisage éventuellement de vendre cet appartement (à mon avis je ne gagnerai rien dessus) pour garder le nouveau.
Celui-ci qui me rapporterait la même somme par mois mais pour un prix d’achat pratiquement 2 fois moins élevé. Cela me permettrait de reconstituer une capacité d’endettement et d’alléger mon risque crédit.
Donc à suivre…
PS : je commence à recevoir des devis pour les travaux. Pour le moment je ne me suis pas trompé sur le montant. Ceux ci varient entre 20 000€ (à mon avis pas sérieux) et 50 000€ en passant par 30 000 et 35 000€.
A suivre également.
bonjour olivier
j’ai 29 ans je vous et connu l’année derniere sur internet et j’ai acrocher tous de suite sur votre facon d’expliquer les chose j’ai donc acheter votre livre qui m’a beaucoup appris .
je suis chef d’entreprise (dans la pizza) depuis bientot 2 ans et suis frustrée de ne pas arriver a décrocher de crédit je perd pas confiance car suis ultra motivée .
merci encore pour vos conseils
crdlt
Re bonjour, Pour quelles raisons estimez vous que les scpi
ne sont pas intéressantes? ( probablement pour vous)
mais cela peut correspondre à un autre profil. Ou bien c’est un produit que vous considérez comme mauvais?
Pourtant, j’ai trouvé des scpi pas chers et qui disposent d’un TRI de 10% sur plus de 20 ans et qui
frôlent les 6% en termes de loyers ( aucun soucis de gestion et faible montant au départ et permet de se constituer un patrimoine immobilier d’entreprise au fil du temps). C’est un investissemnt qui est privilégié par les rentiers. Franchement je ne comprend pas votre avis aussi catégorique!
Une petite explication serait vraiment très intéressant!
Bonjour,
Les SCPI sont des produits dont la gestion est opaque et la valorisation TRES discutable (pas toutes) et elles sont (presque toutes) très difficiles à revendre dans de bonnes conditions. Personnellement lorsque je confie mon argent, au travers d’un produit financier, je veux savoir exactement comment il travaille. Si la gestion ne me convient pas, ou si on ne veut pas me dire exactement comment cela fonctionne, je vais voir ailleurs. Il y a beacoup de facons d’investir dans l’immobilier pour obtenir des loyers de l’ordre de 6 à 10% nets (après impots) sans gérer de locataires. Si vous voulez en savoir plus à ce sujet, je vous recommande de vous interesser à nos formations. Bien à vous
Bonjour,
J’apprécie tous vos exemples et conseils qui sont vraiment très instructifs; j’ai vu que vous ne recommandiez pas les SCPI, que reprochez vous a ce genre de placements? certaines paraissent intéressantes ,en particulier les murs de magasins.
Bonjour, Les SCPI sont des produits dont la gestion est opaque (pas toutes) et elles sont (presque toutes) très difficiles à revendre dans de bonnes conditions. Cordialement
Bonjour et Merci à vous.
En ce qui vous concerne votre question, il faut comprendre que je suis avant tout un investisseur et que je transmets mon savoir et mon expérience au travers de mes livres et mes formations. Même si j’ai des connaissances fiscales (parce que j’ai du répondre à des questions pour moi même), je n’aurais jamais les compétences d’un notaire, français et encore moins belge, qui saura vous répondre exactement en fonction de votre situation. Cordialement
Bonjour Monsieur Seban,
C’est avec le plus vif intérêt que je lis vos explications. Je suis belge et possède une maison de vacances dans le Sud de la France. Je me suis laissé dire qu’il était avantageux de monter une SCI à capital variable et d’y inclure l’habitation. Il serait même souhaitable de créer un société pour chaque habitation que l’on possède. Qu’en pensez-vous?
Pourriez-vous me préciser si, à votre connaissance, ce type de société existe en Belgique.
Mes meilleures salutations. Gérard DUFOUR
Bonjour et Merci à vous.
En ce qui vous concerne votre question, il faut comprendre que je suis avant tout un investisseur et que je transmets mon savoir et mon expérience au travers de mes livres et mes formations. Même si j’ai des connaissances fiscales (parce que j’ai du répondre à des questions pour moi même), je n’aurais jamais les compétences d’un notaire, français et encore moins belge, qui saura vous répondre exactement en fonction de votre situation. Cordialement
Bonjour olivier
Tout d’abord, merci pour les exemples sur vos montages. En ce qui me concerne, je souhaite acquérir des scpi à crédit( ayant un patrimoine financier que je ne souhaite pas toucher)mais je n’ai pas de fiche de paie.
Est il possible d’acquérir des parts de scpi à crédit pour 21500€ tout de même.
Mes garanties sont mes avoirs (plusieurs fois le montant du crédit). Merci d’avance
Bonjour, Je n’aime pas les SCPI. J’aurais donc du mal à vous conseiller à aller dans ce sens. Cordialement
Bonjour, je trouve vraiment très généreux de votre part de communiquer votre expérience suite à une réussite impressionnante si l’on suit votre parcours.
Je lis toujours régulièrement vos messages, j’attends de pouvoir assister à l’un de vos séminaires. Amicalement
Bonjour,
c’est une très bonne idée et je peux comprendre votre audace , c’est génial et faire quelque chose ne peut que renforcer ses compéthences,
merci de partager vos expériences …
une question perso :
pourriez – vous être intéresser par une mutuelle santé..si oui je serai ravie de faire faire un devis gratuit …
et comment développer son réseau auriez vous une idée…merci de votre attention… Movita
Bonjour,
Je me pose la question de la plus value si vous revendez votre appartement . Est ce vraiment possible de gagner autant sans être taxé plein pot?
Vivement la suite, ce « reportage » est passionnant.
Bonjour, Oui il existe des stratégies (légales) pour éviter d’être taxé plein pot. Mais je vais quand même en payer un peu. Cordialement
Bonjour, Merci pour le partage d’info.
Je suis assez étonné que vous ayez pu obtenir un taux d’emprunt de 1.5%!
Pour vos travaux avez vous privilégié des investissement dans le bio pour avoir un crédit d’impôts?
Merci d’avance pour vos réponses. Cédric.
Bonjour,
Vous n’en parlez pas dans votre présentation, mais peut-être que le découpage,le changement de destination des lieux et les travaux importants des parties communes et le logement, vous autorisent à bénéficier des droits réduits d’enregistrement ( comme dans le neuf)c’est-à-dire 0,715 % au lieu de 5,09 % du prix d’acquisition ?
Si cette opération est assimilée à une opération dans le neuf, vous pourrez également bénéficier d’une exonération de l’impôt foncier durant (2) deux ans ( sous toutes réserves).
Bravo, pour avoir eu l’idée d’une vidéo et du « décorticage » d’une opération immobilière ponctuelle. @ndré
Bonsoir Olivier
J’ai acheté ton livre et je suis inscrit au séminaire de Toulouse, j’ai vraiment hâte d’y être.
Pour ma part je suis Maitre artisan chauffagiste, j’ai de bonne connaissance en matière de construction et de rénovation, j’ai pour projet d’investir dans l’acquisition de terrain, en vue de réaliser des programmes neufs destinés à la vente.
As tu de l’expérience dans ce domaine et est-ce que ce thème sera abordée au séminaire.
Si non ne t’inquietes pas je viens quand même (rires)
Félicitations pour ton acquisition, bon courage pour les travaux et merci encore pour ce que tu fais. Cordialement Xavier
Bonjour, Nous parlerons de tout cela au séminaire. J’ai même une idée sur la promotion que je n’ai jamais vu en France.
A bientôt. Cordialement
Bonjour,
votre exemple de financement est des plus interressant.
Je suis moi-même adepte de ce type d’operation et je financement par le biais d’un emprunt et je supporte donc les frais que vous citez.
Je suis interresse par la banque qui vous accorde cette facilite de caisse.
Bonjour, Pas de banque à recommander en particulier.
Cette facilité de caisse n’a rien d’exceptionnel. N’importe quelle banque avec laquelle on s’entend bien fera l’affaire.
A condition que le banquier soit suffisamment compétent et qu’il veuille bien faire les choses différemment.
Quelquefois ils ne veulent pas se casser la tête alors ils font les choses classiquement. Cordialement
Merci Olivier de partager cette expérience avec nous.
la difficulté de l’exercice immobilier reste toutefois la possibilité de trouver la surface divisible au bon prix dans une zone attractive.
Bravo pour la franchise du discours. Bruno
Rien ne tombe du ciel. Il faut chercher. Cordialement
Bonjour, 2 questions :
1- plusieurs personnes m’ont parlées du risque de reclassement en « vendeur de bien » par le Fisc lors d’aller retour sur des appartements. En quoi ce reclassement peut il être dangereux pour le particulier? Que risquez vous si vous ne gardez pas l’appartement?
2- si revente, quels frais viennent ils diminuer la plus values? Merci
Bonjour, Je ne fais pas d’aller retour réguliers.
1 par an me suffit à l’heure actuelle, ce qui me permet de ne pas être re qualifié en marchand de bien.
Ici je parle d’une opération particulière, mais j’ai d’autres biens en location que je garde. Cordialement