Offre et contre offre

169 commentaires

1. Bonjour

   J’ai besoin de votre avis.
   Nous avons visité un appartement par une agence. Le prix fai est de 410 K€. Nous avons fait une offre a 378, le lendemain l agent immobilier me rappelle et me dit que l offre est trop basse, suivant vos conseils je demande une contre proposition des vendeurs en accentuant sur le fait qu on ne montera jamais a 400k car a priori les vendeurs ne seraient pas a descendre en dessous de ce prix. 4 jours plus tard, l agent me rappelle et me dit qu’il y a une autre offre et que celle-ci se situe entre 391 et 396. Donc en gros si on veut une chance que notre offre soit étudiée il faut la reevaluer de pres de 15 k€ ! En parallèle j ai vu que la proprio vend également en direct sur le bon coin, quelle stratégie sachant qu on ne veut pas monter aussi et jouer a un jeu de surenchère ? Je précise que nous avons signé un bon de visite. Depuis notre offre faite par émail je n ai eu aucun retour écrit de l agent immobilier suite a celle ci.

   Merci par avance pour votre retour.

   • Si vous ne voulez pas monter votre prix, proposez le prix maxi que vous êtes prêt à payer ! Dites vous également que c’est probablement du bluff, ils disent tous la même chose dans 90% des cas. A votre place je ne bougerai pas et je dirai directement au propriétaire que vous avez fait une offre à l’agence, tout en avertissant l’agence que vous avez contacté le proprio. Vous verrez bien ce qui se passera.

2. Bonjour à tous… existe-t-il une règle concernant le montant à proposer lors d’un achat ? J’ai lu qu’un bien se vendait au final plus cher si par exemple il était proposé à 129 900 € que 130 000. Mais dans le cas d’une offre qu’en est-il ? Vaut-il mieux proposer 139 000 que 140 000 ou l’inverse ?

3. Bonjour… une question concernant la stratégie à adopter quand un bien est dans le prix marché voir un peu plus bas. Dans ce cas, faut-il quand même faire une première proposition basse (de 10 ou 15%) ou juste essayer de gagner quelques milliers d’euros ?

   • Est-ce que quelque chose vous empêche d’essayer ?
     Faites votre proposition. Vous verrez bien la réponse. Ensuite rien ne vous empêche de réajuster votre prix.

4. Bonjour Olivier,

   Nous avons fait une proposition à 430 pour une maison affichée à 470.

   Le propriétaire nous a proposé 450 en arguant qu’il avait déjà quelqu’un à ce prix. Il nous donne la priorité car nous sommes les premiers a avoir visiter.

   Nous pensons que c’est du bluff ! Très poliment nous avons conservé notre première proposition en précisant que nous restons à disposition si jamais les acheteurs à 450 se désistaient…

5. Bonjour,

   Je suis vendur d’un appartement au prix de vente affiché à 175 k€, j’ai eu plusieurs offres à 164 k€ que j’ai refusé en disant que l’écart était important et donc que je ne pouvais accepter en l’état.

   Malheureusement pas de nouvelle offre suite à mon refus.

   Comment puis-je relancer en coupant la poire en 2 et sans paraitre en position de faiblesse ?

   • Posez vous la question suivante : qu’est ce qui m’intéresse le plus 1) vendre, 2) ou paraitre en position de faiblesse ?

6. Bonjour,

   Nous sommes intéressés par une maison que nous avons visité avec un agent immobilier.
   Cette maison est en campagne et éloignée du premier village. L’intérieur (170m2) est bien entretenu mais l’extérieur et notamment la piscine sont a revoir. Elle est affichée 500000 euros (région lyonnaise, très chère) mais l’agent nous a fait comprendre que le prix réel est plutôt 450000 euros et que les vendeurs seraient susceptibles d’accepter une telle offre. Mon mari veut proposer 430000 euros ferme, ce qui représente une grosse décôte, environ 13,5% et la maison n’est en vente que depuis 2 mois et demi. Pensez vous qu’il soit raisonnable de faire une offre si basse tout de suite ? (ils ont quelques visites mais rien de concret).
   Merci
   Cordialement

   • La seule personne qui peut vous répondre c’est le vendeur. Si vous n’essayez pas vous ne saurez jamais s’il vous aurait dit oui.

7. Bonsoir. J’ai un probleme avec l’agence qui est mandatee pour la vente. Elle refuse de trznsmettre mon offre et entend la negocier en amont avec moi. Puis je l’envoyer directement au proprietaire ? Je suis prete a negocier, mais avec le vendeur, pas l’agence !

   • Dites à l’agence que vous allez envoyer directement au vendeur. Vous allez voir que les choses vont changer.

8. Bonjour,
   Nous voudrions acheter une maison au prix affiché de 189000€ et nous voudrions en proposer 170000€. Jusqu’ici tout va bien, mais voilà, nous aimerions dissocier les frais d’agence du prix net vendeur, seulement l’agent immobilier, nous dit que pour la banque cela posera problème.
   c’est soit nous avons l’apport pour payer les frais d’agence + les frais de notaire + les frais de garantie, soit nous devons faire un crédit total … Nous avons l’apport nécessaire pour payer les frais d’agence mais c’est tout … Y a t il un moyen de mettre à profit cet apport ? de convaincre la banque ? le courtier qui lui aussi nous dit la même chose que l’agent immo ?

   d’avance merci pour vos réponses et bravo pour votre site !

   • la solution est très simple : faites un crédit séparé pour les frais d’agence ! Découvert ou prêt perso. Si vous êtes solvable, votre banquier saura faire sans aucun problème.

9. Bonjour,

   Nous avons visité un appartement qui répond quasiment à tous nos critères il y a deux semaines. Le prix affiché est de 270.000€ Seul hic, un bruit parasite de tension electrique dans le couloir.

   Nous avons rapidement fait une offre à 160.000€ vec un durée de validité d’un semaine, en demandant trois choses au propriétaire, par le biais de l’agent, dont l’origine du bruit. Aucune réponse pendant cinq jours.

   On relance l’agent qui répond que l’offre est trop bas. Elle ne parle pas de contre-proposition et ne donne aucune nouvelle sur les trois questions. Une semaine plus tard, le délai de la proposition ayant passé, on lui relance une seconde fois. Elle répond qu’elle attendait une contre-proposition de notre part et qu’elle continuait les visites. On hallucine un peu, d’abord par sa manque de politesse et de compétence, ensuite par le fait qu’elle s’attends à ce que nous on joue à la devinette concernant le prix. Le bruit, finalement, viendrait de l’aquarium du voisin au-dessus donc il n’y aurait rien à faire pour l’attenuer.

   On voit bien qu’il n’y a pas eu d’autres offres entretemps, sinon ils auraient surement accepté. On voudrait bien payer 1000 à 3000 de plus mais on est très en colère par rapport à la façon amateur dont l’agent traite l’affaire. Que feriez vous dans ce cas? Laisser tomber, insister que notre offre est finale ou avaler sa fierté et proposer 2000€ de plus?

   –Richard

   • La réponse est dans votre question : « Laisser tomber, insister que notre offre est finale ou avaler sa fierté et proposer 2000€ de plus ? »
     🙂

10. C’est chose faite mais l’agent n’a même pas eu la considération de répondre. C’est plutôt agaçant de traiter avec des gens qui n’ont aucun savoir-faire.

11. Bonjour Olivier

    J’ai trouvé une maison que j’aimerais acheter, une maison de 1960 qui a besoin de travaux d’isolation, huisseries, éléctricité. Je l’ai visitée par une agence (j’ai signé le bon de visite) et j’ai fait 2 contre-visites avec mon compagnon. Dix jours plus tard nous avons fait une première offre (par mail à l’agence) à 180K€ (sur vos conseils: il faut essayer sinon on ne saurait pas!!) alors que le prix demandé est de 229K€ FAI. Notre offre tient compte des travaux à effectuer.

    La dame de l’agence nous a dit (par mail également) que c’était beaucoup trop bas, qu’il fallait proposer 210K€ et elle a ajouté que le vendeur ne lui avait pas communiqué le minimum qu’il souhaitait. (ils n’ont pas discuté avant qu’elle accepte le mandat ou quoi?) Pas sure qu’elle ait transmis ma première offre vu la rapidité de la réponse!!

    J’ai refait une offre (une semaine plus tard pour faire semblant que je n’étais pas trop motivée) de 186 500K€ et j’ai eu une réponse encore une semaine plus tard (après relance de ma part – « avez-vous eu mon dernier mail?? »). Elle m’a répondu qu’elle même a du relancer le vendeur pour avoir sa réponse (peut être il réfléchissait sérieusement à mon offre?) mais qu’il refusait toujours et qu’il fallait proposer 210K€. Elle m’a ensuite dit qu’il y a d’autre visites sur le bien et que les gens font des devis et ils arrivent à 30K€ de travaux huisseries, elec et peintures et que l’on pouvait faire les travaux petit à petit.

    J’ai répondu que nous avions les memes prix pour les travaux sauf qu’elle avait oublié l’isolation par l’extérieur et du sous-sol et qu’il nous est impossible de faire les travaux petit à petit dans la mesure où la facture de chauffage s’élève à 3500€ / an. J’ai ajouté que nous étions prêts à faire encore un effort pour trouver un montant qui conviendrait à tout le monde.

    Depuis (ça fait 2 semaines) je n’ai plus de contact avec elle. Je l’ai relancée en disant que j’espérais avoir de ses nouvelles bientôt mais c’est silence radio. Qu’est-ce que je peux faire? La maison est en vente par une autre agence aussi et j’ai les coordonnées du vendeur (il a mis une annonce sur un site de particuliers). Je n’ai pas osé les contacter puisque j’ai signé un bon de visite et je ne veux pas qu’on se fâche. Cette agence a presque le monopole des biens à vendre dans la commune!!!!!

    Que ferez-vous?

    Merci pour vos conseils!

    • L’agence a l’obligation de transmettre votre offre. Vous pouvez toujours l’envoyer directement au vendeur ou allez voir l’autre agence.

12. Bonjour,

    je souhaite acquérir un bien immobilier. C’est un cas un peu particulier car celui-ci est mis en vente par un liquidateur judiciaire (le propriétaire étant en prison). Je corresponds avec l’agence immobilière ( qui est aussi le syndic de copropriété) qui fait le relais entre moi et le liquidateur judiciaire.

    Après plusieurs visites, quelques travaux de rénovation s’imposent (isolation complète et changement de fenêtres sur mesure). A la vue des devis, je souhaite négocier le prix du bien.

    1ère question : que dois-je indiquer dans ma lettre pour la négociation du prix ? arguments ? et quel délai de réponse est le plus approprié ?

    2ème question : De dois-je annexer mes devis à la lettre de proposition de prix?

    Merci d’avance pour votre aide.

    Lil

    • Il suffit simplement de faire votre proposition en indiquant qu’elle est valable 1 semaine, parce que vous êtes intéressée par d’autres affaires et que vous devez prendre une décision. Vous pouvez également joindre les devis. Cela montrera votre sérieux.

13. Bonjour,
    J’aurai besoin de vos conseils. Il y a 2 semaines j’ai visité une petite maison en assainissement non collectif de 60 m2 à renover à 60 000 euros. J’ai fais une offre de prix écrite à 55 000 euros qui a été acceptée. Seulement après ça l agent immobilier m a informé que la commune programmé d ici 2 ans le raccordement à l assainissement collectif, qui, après renseignements pris auprès de la mairie, me coûtera 3000 euros de travaux en domaine privé et 3000 euros de participation au raccordement collectif. Ce qui fait une dépense supplémentaire de 6000 euros dont je n avais pas connaissance lors de ma proposition de prix. Puis je renégocier à la baisse le prix de vente de la maison ?
    Merci beaucoup par avance pour votre réponse

    • Vous pouvez tout essayer. Vous verrez bien la réponse du vendeur. Je troue que vous avez de bons arguments avec les travaux prévus par la mairie.

14. bonjour,
    nous sommes intéressés par une maison de 77m2 avec un terrain de 200m2 de jardin, allée d’accès à la maison mitoyenne avec le pavillon d’à côté et terrain en bord de route relativement passante. Le bien est vendu dans le cadre d’un divorce, seul le mari occupant la maison actuellement. Le prix de départ par un notaire est à 176 450 FAI. Nous savons déjà que nous ne pouvons pas mettre plus de 170 000 euros acte en mains et nous avons dit à la négociatrice que nous ne pourrions pas proposer plus de 158 000 euros FAI. Pensez-vous qu’il est encore possible de faire une offre à 150 000 en sachant que ce sera notre première offre ?
    Merci pour les conseils de votre site.

    • Tout est possible. Vous pouvez même proposer encore moins. Vous verrez bien ce que répondra le vendeur, car dans tous les cas c’est lui qui décidera. Pas le notaire ou son assistante.

15. Bonjour !

    J’aurai besoin de vos conseils pour l’acquisition de ma future maison.
    Je souhaite acheter une petite maison de 60 m² sur un terrain de 1000 m², la maison est à rénover beaucoup de travaux sont a prévoir; le prix affiché est de 339 000 Euros FAI, au dessus de mon budget mais nous avons un réelle coup de cœur pour cette maison.

    A quel prix pensez que je puisse faire une proposition qui ne vexera pas le vendeur ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Si vous avez peur de vexer le vendeur, demandez lui de vous faire un meilleur prix. Vous verrez bien la réponse qu’il vous donnera et vous ne le vexerez pas puisque c’est lui qui formulera une autre proposition.

16. Bonsoir,
    Voici notre histoire:
    Dans notre coin de campagne, les prix sont surévalués, les proprios pensent tous faire la plus value de leur vie, mais nous avons bien compris, que le temps est a la baisse, et nous acheteurs, en position de force,

    Donc, nous nous intéressons a une maison en vente depuis 1 an, sur évaluée, encore une fois, mais qui regroupe tous nos critères, elle est proposée dans 2 agences à 208000 euros fai, nous visitons et faisons une première offre très basse pour voir…à 150 000 fai…

    L’agent, honnête, nous dit que ca ne passera pas mais il fait son job, il propose: la proprio refuse mais dévoile au moins son plancher: 177 000 fai. c’est déjà un très gros rabais!

    Sachant que rien ne se vend chez nous et surtout que la dame n’a eu qu’une visite en 1 an…qu’elle a déjà son appart a 300 kms, on laisse un peu traîner et on va revenir vers elle d’ici 1 petit mois en proposant encore au dessous, on s’arrêtera a 167 000 fai.

    J’expliquerai a l’agence que c’est a eux de baisser aussi leurs frais ( ils sont a 7000€).
    On prend un risque en laissant passer du temps mais cela joue aussi sur les nerfs du vendeur, ils savent que nous sommes en rdv de banque pour le pret, ils attendent notre retour.
    Je pense vraiment que ca passera, surtout que j’ai eu le commentaire d’un agent immobilier qui avait lui, évalué il y a un an cette maison à 160 000 euros.
    A l’époque, la dame lui avait refuse le mandat, préférant les chants des sirènes des autres agences. Alors que si elle n’a pas de visites, c’est bien que le prix est bullesque.

    Moralité: ne pas hésiter a faire des offres tres basses, et on augmente petit a petit. Et bien connaitre son secteur. Le bon prix c’est celui qui va vous permettre de vivre bien pour les 20 prochaines années

17. Bonjour Olivier,

    Merci pour toutes ses informations que votre blog ainsi que votre livre fournissent.

    Concernant la négociation, actuellement j’ai trouvé un lot de 3 appartements vendu 226k€ FAI pour une rentrer locative de 1510€/mois. Ce lot comprend un T2,un T3 et un T4. La superficie totale est de 190m2.

    À savoir que sans les frais de notaire le rendement brut actuel est de 8%, donc en l’ayant à 180k€ FAI le rendement brut serait de 10% (toujours sans les frais de notaire) et les frais d’agence inclus sont de 6k€.

    De plus le lot est déjà loué,il y aura donc seulement un changement de propriétaire et dès le 1er mois la rentrée locative sera effectif.

    Merci encore pour toutes ses informations que vous nous fournissez.

18. Bonjour,

    Ai-je le droit de poser une question en étant de l’autre côté de la barrière ?

    Nous mettons en vente un bien, que j’estime à prix raisonnable car le m² est inférieur de plus de 30% au prix moyen dans ma ville.
    Le bien est ancien mais de belle qualité.
    J’ai des acquéreurs potentiels mais le prix proposé est bien en dessous du prix plancher. Ils ont pourtant eu le coup de coeur pour la maison.
    Comment les amener à revenir à un prix décent.
    Je dois avouer que j’ai lâché le prix en dessous duquel je ne vendrai pas.

    • Remontez votre prix de 15% vous serez toujours en dessous du marché, et vous aurez une marge de negociation

19. Bonjour,

    je viens vers vous pour conseils.
    Je vous expose ma situation, nous avons fait une première visite et une contre visite sur une maison affichée à 330k.

    Nous avons établis et bien fait comprendre à l’agence que notre budget frais de notaire inclus ne pouvait pas dépasse 310K soit 50k de différence avec le prix affiché.

    L’agent nous invite donc à voir ce bien et nous affirme à plusieurs reprises de visu que le bien peut être vendu et être en adéquation avec notre budget.
    « faite moi confiance je connais bien mes vendeurs….et tout le baratin des vendeurs… »

    Suite à la contre visite nous souhaitons donc nous positionner sur le bien, le vendeur nous demande alors à quelle hauteur ?

    Vu qu’il s’est engagé « oralement » auprès de nous nous disant que la vente serait possible à 5 000 euros près nous lui donnons l’offre suivante : 285 000€

    C’est alors que le vendeur nous rétorque:
    – » non ça va pas être possible je ne présenterai pas une offre aussi basse? Si vous montez à a 305k je veux bien essayer mais je ne promet rien… »
    Suite à cela on le renvoie aux propos qu’il nous a tenus, puis la conversation se termine par « posez vous les bonnes questions! Je vous rappelle lundi ou mardi… »

    Que pensez de cette stratégie commerciale? Comment réagir face au vendeur qui nous prend pour des idiots ?

    merci de vos réponses par avance
    Cordialement.

    • Si vous avez l’impression que l’agent immobilier vous prend pour un idiot, envoyez votre proposition directement au vendeur, et prévenez l’agence que vous l’avez fait, mais après avoir contacté le vendeur. Le but n’est pas de passer derrière l’agence mais de mener la danse.

20. Bonjour Olivier,

    Nous cherchons à faire l’acquisition d’un appartement affiché à 450 000 € avec mon épouse et ma mère pour justement y loger ma mère. Nous pensons faire une premiere offre à 416 000 € ! Le montant sera financé au 3/4 en apport par ma mère qui vient de perdre son mari et à vendu sa maison devenue trop grande, le 1/4 restant par emprunt à contracter par ma femme et moi-même.
    Pour l emprunt, l agent immobilier est il en droit de nous demander nos professions et nos revenus respectifs (à tous les 3) ainsi que nos revenus locatifs et crédits en cours ? Il nous demande cela pour « négocier avec le vendeur »

    Merci pour votre réponse

    • Il vous pose ces questions pour savoir si vous êtes un potentiel acheteur vraiment solvable et apprécier si vous aurez votre crédit ou non.

21. Bonsoir,

    Nous sommes dans une grande discussion avec de nombreuses interrogations.

    Le 7 aout nous visitons une maison mise à prix 90 000 euros net vendeur.
    La personne qui nous fait visiter est mandatée par la notaire. Ce monsieur nous dit que la propriétaire a déjà négocié avec un couple à 85 000 de Part à Part mais que si nous souhaitons vraiment cette maison, il faut que nous fassions une proposition à 90000 euro.
    Après un tour des travaux a effectuer dans la maison, nous faisons donc avec ce monsieur une proposition écrite à 90 000 euro.
    Le 8 aout, la personne mandatée par la notaire nous appelle en nous disant que malheureusement la propriétaire a refusé notre offre pour accepter l’offre à 85 000 !!!!
    Je me permets de prendre contact avec la propriétaire par le biais d’une annonce déposée sur un site et lui demande si elle a reçu notre offre à 90 000 euro ! elle me réponds qu’elle n’a reçu aucune offre de la part du mandaté !
    J’ai contacté le mandaté par mail par qui je n’ai aucune réponse à ce jour
    Mes questions :
    – notre proposition a t-elle avantage sur celle à 85 000 sachant qu’il n’y a pas encore de compromis de signé ?
    – le mandaté est il dans l’obligation de me rendre la proposition refusée et signée de la propriétaire
    – puis je obliger la vente à mon avantage ?
    Merci de me répondre
    Cordialement

22. Bonjour, nous sommes très intéressés par une petite maison de campagne à 15 min de la ville. Elle nous plait car elle a beaucoup de cachet et un beau terrain de 2400m² sans vis à vis. le gros problème se trouve à l’étage : il n’y a qu’une chambre et dressing de 9m². Il faut aussi savoir qu’elle possède une écurie de 20m² qu’on peut aménager en chambre ou bureau ou autre. donc gros potentiel d’extension.Ils nous ont dit l’avoir acheté 210 000e il y a 7ans. Ils nous ont également dit que leur maison a été estimé par un notaire et une agence 200 000 € mais je cite qu’ils savaient qu’ils ne la vendraient pas à ce prix là ». Déjà une très bonne indication! Ma mère qui est agent immobilier et qui a visité cette même maison me dit qu’elle en vaut 170 000 / 175 000€ max. Au niveau des négociations j’ai peur de mettre un froid en proposant 160 000€. qu’en pensez vous ?
    Ils faut savoir que c’est une séparation et qu’ils m’ont dit « qu’il ne veulent pas rester encore 1 an dans cette maison car il se disputent sans cesse ».

23. Une séparation c’est le cas idéal… je proposerai moins que 160 000 €… peut-être 140 000 / 150 000…

24. C’est sur que je ne risque pas grand chose à part qu’ils acceptent et là bingo.
    Ce qui m’intéresse c’est de savoir comment peut on justifier une telle baisse de prix auprès du vendeur sans que cela soit pris pour du foutage de g***** ? et donc rester crédible et le garder dans le jeu de la négociation ?
    Quels arguments mettre en valeur après les travaux de l’étage, l’éloignement et le secteur peu attractif ?
    Après on peut imaginer proposer 150 000€ en sachant pertinemment qu’ils vont se repositionner plus haut et ainsi obtenir le prix que l’on souhaite ?

25. Fixer un prix bas permet de lancer la négociation… en provoquant le vendeur, vous allez l’obliger à se dévoiler et à voir ce qu’il est prêt à céder. Par exemple, vous proposez 140 000 €, ils contre-proposent 180 000 €. Vous leur proposez alors de couper la poire en deux à 160 000 €.

26. Bonjour,
    Quand un bien me plait vraiment et que j’estime qu’il est au prix du marché je fais une proposition cohérente …

27. Il me semble que proposer 150/160 000€ pour un bien qu’on estime entre 165/175 000€ ce n’est pas se moquer du vendeur. C’est cohérent même si le prix affiché est 200 000€.
    Hier le proprio à fait un lapsus: il m’a annoncé 190 000€ avant de se reprendre et dire 200 000€ … On est obligé de le croire sur parole ..
    Là j’estime que la maison est bien au dessus du prix du marché surtout avec les problèmes à l’intérieur et en plus je n’ai pas encore eu le dpe …

28. Et comme le dit Olivier, rien n’empêche de proposer quelques milliers d’euros en plus si le propriétaire refuse.

29. Proposez 150 K€,si il vous dit que c’est trop bas remontez au prix maximal que vous vous etes fixé,et dites lui que la banque ne vous prête pas plus.

30. Bonjour,

    nous sommes actuellement en recherche d’une maison pour en faire une résidence secondaire que l’on louerait notamment l’été, donc nous n’avons pas de délai particulier a tenir.

    Nous avons visité il y a quelques semaines, via une agence immobilière, une maison qui nous a beaucoup plu. Néanmoins elle présente des points négatifs et notamment des poutres cassées (les unes au dessus des autres), et (toujours au dessus de ces poutres) un mur porteur a l’origine qui est fissuré et un plancher qui s’est partiellement abaissé. Donc pour nous il y a un probleme de structure, or le propriétaire avance que la maison est structurellement intacte.
    le probleme est que ce propriétaire n’est pas francais, n’habite pas en france et nous n’avons pas les moyens de discuter directement avec lui, tout passe par l’agence.
    Cette maison a été en vente pendant 1 an dans une autre agence, sans succès. La nouvelle agence a mis un prix plus bas que l’autre de 14 000 (passé de 210 000 fai a 196000 fai).

    Nous avons fait, par mail une proposition a 135 000, remontée a 150 000 et l’agence vient de m’appeler pour me dire que le propriétaire refuse notre offre et ne descendrait pas en dessous de 170 000 net vendeur.
    Comment être sure que l’agence a bien transmis notre offre ? devons nous considérer ces 170 000 comme une contre proposition ou non ? d’après l’agence c’est le minimum a proposer …

    • Si vous n’obtenez pas de réponses fiables et si vous avez des doutes, je ne pense pas qu’il soit utile de s’acharner. Trouvez une autre maison et laissez l’agence se débrouiller avec celle ci.

31. Bonjour,

    Nous avons visité une maison. Le prix net vendeur était de 280 000 €. Nous en avons proposé 240 000. Les vendeurs ont contre-proposé 255 000 €. Nous n’avons pas pour le moment fait de nouvelle offre. C’était il y a 1 mois 1/2.

    Entre temps, j’ai pu faire une contre visite de la maison qui m’a montré certains problèmes que ne n’avais pas vus (2 poutres de soutient du plancher qui ne sont plus selléee dans le mur et étayées sommairement). J’ai également pu me rendre compte que l’installation de chauffage datait de 1982 alors que la personne en charge des visites m’avait indiqué que la chaudière gaz avait une dizaine d’années. J’ai également constaté qu’une nouvelle agence immobilière avait été mandatée pour vendre ce bien.

    Lundi dernier, j’ai constaté que le prix proposé par les vendeurs avait été baissé à 255 000 € net vendeurs chez le notaire qui est en charge de la vente de la maison ainsi que dans les deux agences immobilières.

    Du coup, je songe à faire une nouvelle proposition inférieure à ma première proposition. Soit 229 500 net vendeur.

    1) Est-ce trop bas ? Risque-t-on de « braquer » les vendeurs ?

    2) Dois-je mentionner les raisons qui me poussent à faire une nouvelle proposition plus basse que ma première ?

    Merci !

    • 1) je ne peux pas répondre ou réagir pour le vendeur.

      2) c’est toujours une bonne idée de justifier une offre plus basse.

32. Nous avons finalement proposé 230 500 € (alors que notre proposition initiale était de 240 000 €). Les vendeurs n’ont pas apprécié mais semble vouloir rester dans la négociation » Cette stratégie est inacceptable et contraire aux usages. Nous avons déjà consenti à une baisse considérable par rapport au prix initial.en conséquence nous proposons 250000 € net vendeur. »

    J’ai l’intention de répondre en détaillant ce qui nous a amené à faire une contre proposition inférieure à notre proposition initiale et de leur demander de nous communiquer un nouveau prix.

    On verra bien… à priori le temps est avec nous et ils ont besoin de vendre.

    • Ne demandez pas au vendeur de faire une contre proposition. Cela veut dire que vous êtes prêts à payer plus cher. Dites lui plutôt que la banque ne vous donnera pas un centime de plus.

33. Ce n’est pas un peu dangereux de dire que nous n’obtiendrons pas un centime de plus ? Pas simple à formuler dans une réponse écrite 🙂

    • Vous n’êtes pas obligé de l’écrire. Une simple réponse verbale suffira, et le message passera parfaitement surtout si vous êtes le seul acheteur potentiel.
      Et même si vous l’écrivez, quel est le danger ? Vous pensez que le vendeur vous reprochera, si par miracle, vous retrouvez quelques milliers d’euros supplémentaires ?

34. Suite (et fin ?) de la négociation… les vendeurs nous ont fait savoir qu’ils n’étaient pas prêts à négocier sur la base de notre dernière offre. Leur prix bas semble être de 250 000 €. A priori, seul le temps pourra faire évoluer les choses.

35. Epilogue qui pourra servir à la communauté d’acheteurs : la maison ne nous intéresse plus mais elle est toujours à vendre… 235 000 € soit le prix que nous en avions proposé !

36. Bonsoir,

    Merci pour tous les conseils, je voudrias presenter mon cas.

    On a eu un coup de coeur pour une maison. Prix affiché en exlusivité avec agence 640 000. On savait que c’est un cas de divorce.

    Nous avons fait une offre par écrit a 530 000, les vendeurs ont refusé et nous ont fait une contreproposition a 550 000 signée et datée.

    On devait signer le compromis de vente jeudi 4 juillet. Mais le monsieur propriétaire habite à l’étranger et a demandé d’annuler le rdv car il arrivait en france samedi. A ce jour aucune nouvelle, l’agence immobilière nous dit qu’ils sont en train de discuter car c’est un divorce.

    Mais ont ils le droit de se retracter ? Il faudra tourner le page et commencer a chercher ailleurs?

    Nous sommes vraiment tristes, on adore la maison.

    Merci d’avance pour vos réponses.

37. Bonsoir,

    Une offre d’achat n’a aucune valeur, elle ne sert qu’a rassurer le vendeur.

    Patrick

    • Oui et non. Elle est contestable si elle est signée par les 2 parties. Mais il faut engager une procédure dont l’issue peut être incertaine en fonction des différents éléments présentés. L’avantage c’est qu’elle empêche le vendeur de vendre pendant tout le temps de la procédure. Ce qui peut forcer le vendeur à être plus « compréhensif ».

38. Merci beucoup pour vos réponses, je pense que nous allons commencer a chercher ailleurs.

39. Bonjour Olivier,

    j’ai visité un appartement à acheter récemment, il est en très mauvais état, en gros on a 4 murs et 4 fenêtres, tout est à refaire (doublage des plafonds, isolation des murs donnant sur l’extérieur, création d’une salle de bain, mise aux normes de l’électricité, installation d’une cuisine, création de cloisons, installation de chaudière et radiateurs, sols, etc. Évaluation des travaux entre 30 000 et 35 000 €) mais il est plutôt bien placé (centre ville).
    Cet appartement est vendu par un marchand de biens, via une agence immobilière. L’agence le propose à 82 500 € mais l’agent qui m’a fait visiter m’a annoncé quasiment tout de suite qu’il pouvait négocier ce bien autour de 70 000 / 75 000 €. Les prix du marché dans cette rue se situent entre 1690 et 2300 € du m2 (chiffres trouvés sur le site Immoprix).
    Pensez-vous qu’une première offre à 58 000 € FAI voire 55 000 € serait trop « audacieuse » sachant que cet appartement est en vente depuis plus de 2 mois et que le vendeur à l’air assez pressé de vendre (l’appartement fait partie d’un des derniers lots à vendre dans l’immeuble) ?
    Merci.

40. Bonjour Olivier,

    On a trouvé un appartement qui nous plait beaucoup affiché à 365000 euro en direct avec le propriétaire.
    Cet appartement est proposé au même prix dans plusieurs agence alors que le propriétaire nous a dit que l’appartement a été mis en agence uniquement par « un ami » agent immo.

    Il est au dessus de notre budget d’environ 10% (330 000 – 340 000 MAX)

    Nous avons contacté les 2 agences pour savoir quel était l’état d’esprit du vendeur:
    – le premier qu’on suspecte être l’ami a dit que le prix affiché était un prix d’appel et qu’il pouvait toujours y avoir négociation (bien sur au dessus de 300 000!)
    – le deuxième nous dit que si notre budget est de 330000euro ça ne passera pas et nous propose directement d’autres biens

    Le problème c’est que l’on ne trouve pas d’offre équivalente et on a l’impression en regardant d’autre bien que le prix n’a pas l’air au-dessus de ce qui se fait ailleurs. Aussi, je ne sais pas quelle commission il a proposé aux agents…

    Je compte faire une première offre à 325000e. Qu’en pensez-vous?

    • N’écoutez pas les agences, la seule personne qui acceptera votre offre (ou non), c’est le vendeur, et si vous proposez 325, vous ne vous donnez pas la possibilité de payer moins cher.

41. Bonjour,

    Pour commencer merci beaucoup pour votre réponse. Il est certain que l’on doit oser.

    On a entre nos mains des éléments (obtenus au service de publicité foncière) qui peuvent nous aider lors de la négociation mais on ne sait pas trop comment les utiliser.
    En effet,

    1. On a le prix d’achat de l’appartement en Janvier 2006 (269700e) et d’après le site des notaires, les prix de l’immobilier à Antibes ont augmenté en moyenne de 20%. Les propriétaires ont a priori effectué quelques travaux dans l’appartement depuis.

    2. Il y a une hypothèque provisoire qui court sur le bien pour un montant de 270000 euro

    Comment puis-je utiliser ces éléments au mieux lors de la négociation? Dois-je les utiliser directement?

    Pour info, l’appartement est affiché à 365000e et on souhaiterait l’avoir pour 310000 max étant donné ces éléments. Cela vous semble-t-il infaisable (même si vous dites que tout dépens ? )

    Cdt,

    • La réponse est toujours la même, seul le vendeur peut répondre à cette question. C’est lui qui acceptera (ou non) votre proposition.

42. Bonjour Olivier,

    Merci pour ce site très intéressant qui m’a ouvert les yeux sur pas mal d’aspects. Ma question va plus porter sur la forme : tous les commentaires précédents ont déjà bien balayé le fond 🙂

    Est-ce qu’il vaut mieux faire une proposition face à face, de vive voix, ou envoyer l’offre par courrier/mail (en sachant que celle-ci sera volontairement très basse par rapport au prix voulu)?

    Par courrier c’est plus officiel et on est obligé de s’y tenir, mais j’ai peur que ça donne l’impression que l’on tente un coup de bluff. De vive voix, ça peut peut-être mieux les convaincre qu’on ne peut vraiment pas faire plus, mais du coup l’offre est moins « sérieuse » et les rassurera moins. A moins de faire les deux ? ?

    De plus on aimerait que ça ouvre une négociation mais relativement faible, et ensuite on envisage la stratégie suivante : laisser cette offre valable plusieurs semaines tout en leur laissant la liberté de trouver d’autres acheteurs (comprenant que notre offre est bien basse par rapport à leurs attentes) et de revenir vers nous si ils ne trouvent pas mieux (ou rien du tout, ce qui ne m’étonnerait pas vu qu’on arrive sur les vacances d’étés puis ensuite ce sera la rentrée).

    Qu’en pensez-vous ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Vous trouverez plus d’infos sur cet article
      https://www.olivier-seban.com/immobilier-prix-du-marche

43. Bonjour,

    Je viens de visiter une maison au prix de 205 000 € F.A.I. (sans travaux ni rafraichissement à effectuer). J’étais la 1ère visite car le bien vient d’être mis sous mandat exclusif d’une agence.
    J’ai un coup de cœur pour ce bien qui se situe dans un secteur suffisamment recherché.
    L’agent immobilier m’a annoncé 2 choses:
    – Le bien ne sera pas négocié avec une baisse de plus de 10 000 €.
    – 2 visites sont prévues semaine prochaine.
    Je proposerais bien un achat à 195 000 € mais j’ai peur que :
    1) les vendeurs refusent d’accepter une telle baisse de prix dès la 1ère proposition
    2) les prochains visiteurs proposent plus et que le bien me passe donc sous le nez….
    Dans une telle position (1er visiteur/ 1er à proposer), une telle négociation est-elle susceptible d’être acceptée? Quelle stratégie dois-je adopter?

    Merci par avance pour la réponse que vous voudrez bien m’apporter.

    • Le vendeur est la seule personne qui peut accepter votre proposition. Donc faites votre proposition et vous verrez bien. Tout le reste n’est que spéculation. Si vous avez peur de manquer l’affaire, payez le prix demandé. Un conseil, ne croyez pas trop ce que l’agence raconte.

44. Bonjour Olivier,

    Je visite demain un T2, en agence ,prix de vente 95000 euros,j’ai téléphoné en agence pour lui dire que si je me déplace visiter, c’est pour faire une offre à 80000,l’agent me dit sans hésiter que mon offre passerait…
    Pensez vous que je puisse faire une offre encore plus basse après ma visite?
    Patrick

    • Il y a quelque chose qui vous en empêche ? 🙂

45. Bonjour, nous avons visité une maison plusieurs fois, elle est en agence 210 000euros nous sommes passés directement par les propriétaires. Ils en voulaient pour 199 000euros nous avons proposé 180 000euros. Ils nous ont dit qu’ils voulaient nous la vendre à nous mais qu’ils souhaitaient la vendre à 190 000 euros. Ils nous proposent donc 187 000 euros. Nous contre attaquons avec une proposition a 185 000euros. Mais pour eux c’est trop peu, on essaye alors de négocier ce prix mais avec des meubles (car ils partent vivre à l’étranger) donc on a déjà le canapé et nous essayons d’avoir le lit ou des meubles.

46. Bonjour et merci pour votre site plein de conseils forts utiles.

    J’aurai aime votre avis sur ma situation qui porte sur l’achat de mon premier appartement (T2 57m2 à Grenoble). Visité vendredi dernier j’ai immédiatement vu le potentiel de l’appartement malgré les travaux à faire (électricité à refaire, pas de chauffage, papiers peint à changer, vitre à changer).

    Étant donné le quartier relativement prisé et la rareté de ce type de biens dans ce coin j’ai des le lendemain fait une offre au prix d’appel de l’appartement, j’avoue avoir un peu panique de peur qu’il me passe sous le nez. Prix du bien 149.000€.

    J’aurai aime changer mon offre pour essayer de faire baisser légèrement le prix au regard des travaux à faire (environ 5.000€) mais l’agence me dit qu’il est trop tard car ils ont déjà envoye mon offre au propriétaire(actuellement en vacances) par mail.

    Ma question est donc, y a t il une technique possible pour essayer de revenir sur la proposition initiale en prenant en compte les travaux ?

    Merci beaucoup pour le temps que vous prendrez à répondre.
    Guillaume L.

    • Vous avez 7 jours pour retirer votre offre. Rien ne vous empêche de la reformuler par la suite.

47. Je ne connaissais pas ce délai, merci beaucoup pour vote réponse rapide.

    Bonne soirée

48. Bonsoir, je voulais simplement vous faire un retour.

    Comme prévu j’ai retiré ma proposition en évoquant les raisons et c’est l’agent immobilier lui meme qui m’a dit de ne pas lacher le dossier et de faire une seconde offre à transmettre au propriétaire.

    Comme quoi, tout est faisable.

    Merci encore pour votre aide.
    Guillaume L.

49. Bonjour

    Je me lance dans mon premier projet immobilier.

    J’ai visité à 2 reprises un appartement qui m’intéresse beaucoup (je l’ai peut être trop montré).

    Le vendeur a mis en vente le bien sur le bon coin. Il y a quelques mois à 89 000€. Pour le baisser il y a 2/3 semaines à 79000€.

    Le propriétaire actuel m’a précisé avoir une autre personne intéressée, en attente d’un accord de prêt, chose que moi j’ai déjà eu auprès de ma banque (accord pour un montant supérieur lorsque j’ai dit mon souhait d’acheter).

    Suite à ma 2eme visite hier, le propriétaire m’a appelé pour me dire que l’autre personne intéressée avait fait une offre à 82000€ (supérieure au prix initial).
    Il me dit donc cela en me disant que si je veux « remporter » le bien, je dois faire une proposition de 85000€.

    Cette augmentation que je ne peux vérifier m’interroge… A-t-il seulement le droit de procéder de la sorte, est-ce du bluff … et quelle stratégie adopter ?

    Merci de me répondre, car le bien m’intéresse.

    • Le vendeur fait ce qu’il veut tant que rien n’est signé. À votre place je proposerai 75 000

50. Merci pour cette réponse 🙂 je la fais par écrit ? courrier en recommandé avec AR ? ou chez un notaire ?

    • Procédez comme la dernière fois.

51. Bonjour,
    nous avons lu avec attention votre blog, et avons fait une offre écrite hier, sur une petite maison
    en vente. Des travaux sont a prévoir, et le prix étant au dessus du marché, nous avons fait une offre 30000 euros en dessous du prix affiché.
    La maison est en vente depuis 8 mois, sur un site de particuliers uniquement, aucune agence immo locale.

    Nous avons eu une reponse ce matin, mais ne comprenons pas trop… devons nous répondre à ce message par mail? Merci… vont ils faire une contre offre? refusent ils? ci dessous le message:

    Madame, Monsieur,
    Nous prenons acte de votre proposition et nous en faisons part à nos deux autres soeurs, décisionnaires également sur la vente de cette maison.
    nous ne manquerons pas de revenir vers vous pour toute nouvelle offre qui nous serait proposée d’ici la fin du mois et vous ferons alors une nouvelle proposition.

    dans l’attente, recevez nos cordiales salutations.
    X

52. Bonjour Olivier,

    Ayant trouvé un bien qui correspond à mes projets Pro/Perso, un local commercial à transformer en habitation avec PC accordé par la mairie, surface 57M2 Loi Carrez (+53M2 en sous-sol) à un prix demandé de 160000€ négociables, sur la côte d’azur ou j’habites en ce moment.

    Ce bien est à la vente depuis plus d’un an aux dires de l’agence, et une seule proposition d’un acheteur avait faite à 140000€, mais sans suite apparemment…

    J’ai donc fait une proposition écrite de 115000€ il y a 1 mois, car je trouve le prix trop élevé vu que le local est « dans son jus » depuis de nombreuses années et tout est à faire.

    Le propriétaire m’a fait une contre-proposition une semaine après de 140000€, j’ai donc demandé à l’agence de rencontrer le propriétaire mais en vain.

    Je viens d’avoir des nouvelles du propriétaire (que je n’ai toujours pas rencontrer!), qui a dit à l’agence que ce n’était pas la peine de me rencontrer car il avait une proposition avec un autre acheteur à 140000€ qu’il allait accepter.

    Je me pose donc plusieurs questions sur le contexte légal et sur le façon dont le propriétaire joue sur la négociation.

    A-t-il le droit de vendre à un autre acheteur vu que j’étais le premier à faire une proposition écrite?

    Fait-il cela pour que j’accepte sa proposition à 140000€ en le jouant à ‘l’esbroufe » ?

    Comment puis-je faire pour arriver à avoir ce bien qui m’intéresse vraiment sans dépasser mon budget max de 130000€?

    Ai-je le droit de demander de voir la proposition écrite de l’autre vendeur pour être sûr de son fondement?

    Merci d’avance de votre réponse.

    Cordialement.

    • Attendez un mois, et vous verrez (90% de chances) que le bien sera toujours à vendre et que le vendeur ou l’agence essaye de faire monter le prix. A ce moment vous pourrez lui proposer encore moins en argumentant que le marché a encore baissé.

53. bonjour,

    pouvez vous me conseiller???

    avec mon mari , nous avons visité une maison a 150 000 euros, par l’intermédiaire d’une agence. lorsque j’avais appelé pour fixer un rendez vous, l’agent m’a dit qu’ils ne baisseront le prix que de 2 voir 3000 euros et pas plus car au départ le prix était fixé a 165000 euros.

    lors de la visite, nous avons eu un coup de coeur pour ce bien, l’agent nous préviens que dix jours auparavant un autre acheteur a fait une proposition a 140000 euros et ça a été refusé, or lors de notre deuxième visite avec d’autre personne (pour avoir un autre avis extérieur), l’agent est tombé dans son propre piège et nous dit : « je vous ai déjà dit il y a dix jours un acheteur a fait une proposition a 135000 euros qui a été refusée », tout pour dire qu’il y a deux semaines le prix refusé était de 140000 euros alors que cette semaine ce prix est devenu 135000 euros.
    je souhaite faire une offre de prix mais je suis perdue, je propose 138000? 140000? 135000? (et en quittant les lieux l’agent nous dit a 140000 euros vous aurez plus de chance)

    j’ai bien précisé que j’ai deux enfants et que souhaiterai avoir le bien bien avant le mois de septembre (avant la rentrée scolaire), ai je bien dit? oui ? non?
    (je l’ai dit pour lui montrer que je n’avais pas de temps a perdre, et que l’on est sérieux)

    • Puisque l’agent immobilier se moque de vous, proposez 130 000 par écrit et dites que vous n’avez un centime de plus. Vous pourrez toujours remonter votre offre si cela ne passe pas.

54. Bonjour Olivier,

    Il y a 1 mois je visite une maison par agence, puis une contre visite, l’agent ne me fait signer aucun document, mes propositions ne sont qu’orales. Je prend mon courage à deux mains et j’appelle le vendeur, et la stupéfaction!!! Avec le vendeur on s’aperçoit que l’agent joue sur les deux tableaux, il nous a menti, bref il se moque de nous. Du coup avec le vendeur on s’est mis d’accord sur un prix mais on souhaiterai éviter de passer par l’agence vu le manque de professionnalisme pourquoi payer des frais. Le vendeur n’a pas signé d exclusivité, a t on le droit de faire cette transaction en direct sans passer par cette agence.

    De plus si on passe directement par le notaire je n’ai que les actes à payer? car on me parle de frais de négociation, mais ce n’est pas le notaire qui ma fait visiter ce bien immobilier.

    Merci d’avance pour votre réponse olivier,
    Cordialement

    • C’est tordu votre histoire. Demandez au notaire à quoi correspondent ces frais de négociation et si c’est que vous pressentez, changez de notaire avant de signer quoi que ce soit.

55. Bonjour,

    Je lis avec attention ce blog et je viens partager mon aventure personnelle faite il y a 15j maintenant. J’ai 23ans, suite a mes recherches sur internet, je me décide a un achat investissement locatif. Un T2 m’intéresse je fonce dessus 38m2 pour 75 000e a Nantes (déjà en dessous du prix du marché) et un vendeur pressé ( j’avais repéré cette annonce depuis 3mois). Visite puis contre visite, je propose 60 000 a l’agence qui refuse de la transmette, jugée trop basse. NO SOUCIS 65 000 accepté dès le lendemain et là compromis signé et prêt en route.

    A bientôt. Mais comme dit et répète Olivier dans ses vidéos, tentez de négocier rien a perdre! Comparez le prix du m2 du quartier, les autres biens en vente… et négociez.

    Bons achats à tous!

56. Bonjour,

    Je vends un appartement 165000e FAI, il est sur le marché depuis 10 jours et j’ai eu une offre d’achat à 140000e que j’ai refusée car beaucoup trop basse pour moi. De plus l’agent m’avait dit que je n’aurai pas de mal à le vendre et à bon prix (maxi 10000e de moins que le prix initial) Quand il m’a fait part de l’offre d’achat et devant mon refus il m’a dit de bien considérer la chose … que ce serait la meilleure offre que je pourrai recevoir et que j’aurais à le regretter. Je suis bien sûr prête à faire un effort sur le prix mais à ce point là pas question… que me conseillez-vous? en toute logique l’acheteur potentiel qui a un vrai coup de coeur devrait se manifester à nouveau non ? Je suis convaincue qu’il a le budget pour aller au delà. Merci !

    • La réponse est dans le titre l’article : faites un contre offre !

57. Je me lance…

    Je cherche une maison, c’est mon premier achat.
    Lorsque j’ai à faire à un agent immobilier celui-ci me demande toujours quel est mon budget.
    Je suis mal à l’aise à ce moment là parce que je me dis que si je lui indique une somme ou une fourchette alors je n’aurai pas l’occasion de pouvoir négocier par la suite.
    Alors comment présenter les choses sans pour autant ne pas passer à côté des offres qui sont hors budget mais qui pourrait éventuellement l’être après négociation ?
    Dois-je mentir et donner une « grosse » fourchette qui dépasse alors largement mon budget pour accéder à ces offres ?

    D’autre part, j’ai un apport personnel important (150 000). Est-ce une information utile à mettre en avant avec l’agent ou le vendeur dès la première rencontre, histoire de me rendre crédible tout de suite?

    J’avais pensé à faire un petit texte résumant mes critères pour le soumettre à certaines agences mais j’hésite à mentionner telle information.

    Et voilà. Ecrire ici c’est un peu comme une bouteille à la mer.
    Qui ne tente rien n’a rien. Qui tente, verra peut être.

58. Bonjour, j ai trouvé une maison qui me plait beaucoup en vente à 235000€. J ai voulu faire une offre écrite par l intermédiaire de l agence à 215000. L agent ma dit qu il transmettrait oralement mais que mon offre était trop basse, que le marche remontait et que je risquait de passer à côté de ce bien. Mon offre a donc été refusé et d après l agent, les proprio ne sont prêts a baisser que de 10000€; moi, ma possibilité maximale est de 225, et cela l agent le sait car j ai fait l erreur de le lui dire’ c est mon premier achat!!!!. Maintenant je voudrais essayer 220 mais l agent semble vouloir me faire aller tout de suite à 224 ou 225; moi je ne suis pas pressée, mais je ne suis même pas sûre que l offre ait été faite. Merci de me donner un petit conseil!!!

    • 1) l’agent immobilier vous dit n’importe quoi. Le marché baisse et n’est pas prêt de remonter
      2) comme l’agent immobilier vous prend pour une « idiote », à votre place je jouerai au même jeu. Je déposerai une offre écrite à 200 000 et pas un centime de plus. Et s’il ne veut pas envoyer l’offre, dites lui que vous allez contacter le vendeur pour lui dire que vous avez fait une proposition à l’agence. Vous allez voir que les choses vont rentrer dans l’ordre très rapidement. Mais je n’ai pas dit que votre offre serait acceptée.

59. Salut, je traite en ce moment même avec un agent immobilier pour acquérir un terrain constructible affiché à 134000€, côté négociation l’agent immo me dit que c’est ouvert alors je lui demande dans un premier temps quel effort peut faire le vendeur, 2 jours plus tard je le contacte et il me dit qu il a vu le proprio qui est un ami a lui et qu’apparemment il y aurait une personne qui a déjà fait une proposition directement au vendeur et il ignore totalement le montant de l’offre de ce client mystère… Alors il me demande de formuler la mienne et me dit qu’il verra on la présentant au vendeur si elle est meilleure ou pas. Du coup je me demande si ce n’ai pas un subterfuge monté de toute pièce pour me que je fasse une offre aux plus proche du prix affiché sachant que d’après mes recherches sur le prix aux mettre carré sur le marché il devrait être à 129000€… Qu’en pensez-vous ?

60. Bonjour

    j’ai fait une offre d’achat écrite sur un lot de garage au prix demandé par le vendeur après que l’agence m’ait dit qu’il avait recu quelques jours auparavant une offre plus basse, hors la personne ayant fait l’offre plus basse s’est aligné sur mon offre (donc au prix demandé par le vendeur) L’agence me dit que sa nouvelle offre (formulée après la mienne ) devient prioritaire sur la mienne dans la mesure où sa première offre était antérieur à la mienne. Est ce exacte

    • J’en doute fortement. Je me demande même si l’agence a vraiment un autre acheteur. Faites une autre proposition PLUS BASSE. Vous verrez bien la réaction de l’agence. Allez voir aussi, si ces parkings ne sont pas vendus dans une autre agence.

61. Bonjour Olivier,

    Nous vendons un appartement qui à une valeur de 145 000 € (étude réalisée en comparant des biens similaires et une même situation géographique). vu que le marché est en baisse et que notre famille s’agrandit, nous pensons que le vendre à sa juste valeur permettra de booster l’opération de vente et d’attirer l’acheteur. cependant nous ne faisons pas de négociation car le prix de revient est quasi similaire au prix de vente. Qu’en pensez-vous ?

    En vous remerciant

    • Dans un marché baissier, ce n’est pas vous qui déciderez du prix, mais les acheteurs potentiels. Mettez en vente, et vous verrez bien ce que l’on vous proposera

62. Bonjour,

    Nous avons fait une offre pour une maison à 300 000 euros contre 355 000 euros affiché car pour nous elle ne vaut guère plus par rapport à des biens équivalent.

    L’Agence m’appel pour me dire que c’est refusé que c’est trop bas, et me demande jusqu’à combien nous sommes prêt à offrir mais je n’ai eu aucun papier en retour qui me prouve bien que l’offre à été faite au vendeur et quelle est donc refusée. J’ai donc des doutes sur ce que l’Agence me dit.

    D’aprés vous dois je appeler le vendeur pour lui demander si il a bien eu notre offre et si tel est le cas, lui demander combien au minimum il veut vendre sa maison hors frais d’agence. Et ensuite négocier avec l’agence pour la pousser à baisser sa comission, d’autant qu’elle est en vente dans plusieurs agence et sachant que l’on avait gardé une petite marge de négociation.

    Cordialement

    • Allez voir une autre agence qui vend la maison

63. Bonjour,

    J’ai visité une maison construite en 2011, les vendeurs divorcent et son assez pressés de vendre selon l’agence, elle est à vendre 182 000 FAI depuis 1 mois, sachant que la maison n’a pas de cuisine amménagé, pas de terrasse, mais surtout elle vient d’avoir un dégât des eaux , le ballon d’eau chaude a cassé et que l’eau c’est infiltré dans 2 chambres, donc il ont enlevé le ballatome et percé les murs afin qu’ils sèchent, de combien puis-je faire une proposition, connaissant ces défauts, sans brusquer les vendeurs,

    Merci pour votre réponse,
    Ludivine

    • Pour Ludivine, Alice, Alain, Maignan et tous ceux qui vont poser la même question, je vous remets ci dessous un extrait de l’article qui répond à vos questions :

      « beaucoup d’entre vous me demandent quel prix ils pourraient proposer au vendeur de l’appartement, sans que celui ci se vexe. Je vais vous dire la vérité : je n’en sais strictement rien. Tous les cas de figure sont différents, tous les vendeurs sont différents et tous les appartements sont différents.

      En revanche ce que je peux vous dire, c’est que si vous proposez un prix trop bas, vous pouvez toujours relever votre offre. Et le vendeur ne se vexera pas si vous remontez votre prix. D’un autre coté si vous proposez un prix trop haut, et qu’il a été accepté, vous ne pourrez pas refaire une offre de prix plus basse.

      Maintenant c’est à vous d’oser, ou de payer plus cher ! »

64. Bonjour Olivier,
    Nous avons visité un appartement à 287000 FAI, nous avons fait une offre par l’intermédiaire de l’agence à 272000 FAI
    Elle a été acceptée tout de suite (dans la journée).
    Je suis un peu étonnée de la rapidité à laquelle l’offre a été acceptée.
    L’appartement est en vente depuis 2 mois.

    Qu’en pensez vous ? avons nous fait une offre trop basse?
    Il nous manque encore quelques éléments sur cet appartement notamment le bilan énergétique. Une offre est-elle définitive ?
    Pour infos nous avons fait une offre par e-mail sans beaucoup de précision (juste précisé que notre offre incluait l’appartement et le garage).

65. Bonjour Olivier,

    Disposant d’une petite cagnotte accumulée ces dernières années en mettant en pratique le très efficace « payez vous en premier » trouvé dans l’excellent TLMMDR, je suis maintenant en recherche active d’un petit immeuble de rapport.

    Je vais en visiter un demain matin qui me parait assez intéressant

    immeuble de 3 petits appartements 1 chambre (dans le quartier, location normale d’un appart une chambre tourne à 300=350 euros)

    rez loué 125 euros
    1er étage 350 euros
    2e étage libre

    prix demandé : 138500 euros

    Cela me parait assez intéressant, seul le mini loyer de 125 euros m’inquiète un peu…(raison ? je verrai demain)

    Une proposition de 120000 pour commencer la négociation est-elle raisonnable ?

    merci d’avance,

66. Bonjour,

    Je m’apprête à faire une offre pour un appartement affiché à 133770 € fai. Sachant que les propriétaires (pressés de vendre) serait prêt à le laisser à 128000 € fai sans négociation. Je pence donc me baser sur ce dernier prix et faire une offre à 120000 €. Mais j’ai peur de braquer le vendeur car j’aime beaucoup cet appartement et ils se vendent assez rapidement.
    Un conseil?

67. Bonjour Oliver!

    Mon mari et moi même venons de trouver une petite maison de 95m2, de 1983, la maison est très vieille et très mal agencée. Il y a des combles aménageables. La maison a été estimée 188000€ il y a deux ans. D’après le site internet Efficity, l’estimation aujourd’hui serait de 140000€. La vendeuse a l’air ouverte aux négociations mais part sur un prix net vendeur de 188000€. Etant donné le coût des travaux, il parait impossible de mettre plus de 130000€ pour cette maison.
    Que nous conseillez vous pour lancer les négociations?
    Merci beaucoup pour votre aide,
    une petite famille en cours d’agrandissement!

    • Proposez 100 000€ ! Vous n’avez rien à perdre et tout à gagner. Si cela fait 2 ans que la maison est à vendre c’est qu’elle est trop chère, et la plupart des gens n’aiment pas les travaux. Aujourd’hui le temps joue pour vous puisque le marché baisse. Les acheteurs vont avoir l’embarras du choix.

68. Bonjour Olivier,
    J’ai visité une maison par le biais d’une agence immobilière dont j’ai effectué une offre écrite à 90 000€ au lieu de 97 000€ frais d’agence inclus. Mais apparament les vendeurs ne seraient pas d’accord, le visiteur ns a dit il faudrait peut être augmenter de 2000€ pr qu’ils acceptent. Sachant que j’ai contacté personnellement les vendeurs et quils en veulent 83000€ puis je passé direcetement par les vendeurs sachant que j’ai fait une offre écrite a l’agence et rien d’autre!?? Merci

    • Dites aux vendeurs que vous avez fait une offre à l’agence. Vous allez voir que les choses vont vite se régler

69. Est-ce que l’agence peut refuser de considérer cette offre sous prétexte qu’elle nous a déjà indiquée ou est-elle systématiquement obligée de la présenter ce qu’on propose au VENDEUR ? (faute de frappe),

    merci d’avance pour le conseil

    • Elle a obligation de présenter l’offre

70. bonjour OLIVIER
    nous sommes sur le point d’acheter une maison248000€ par agence
    nous passons directement par les propriétaires,donc normalement 248000-frais d’agence cela devrait faire ,233000/235000 net vendeur
    le proprietaire nous fait une proposition a 240000€ cela fait beaucoup ,a t’il le droit
    merci pour votre reponse

    • A partir du moment où il n’y a pas d’agence, il fait ce qu’il veut. Et vous aussi 🙂 Vous n’êtes pas obligé d’accepter.

71. Bonjour
    J’envisage d’acheter un appartement qui est à l’origine un T5 de 93M2 mais dans l’etat actuel il ne comporte que 2 chambres, j’aimerais y faire quelques travaux afin d’ajouter une troisième chambre. Les propriétaires le proposent a 199000€ mais je l’ai vu en agence à 210000€. Le prix au mètre carré revient environ à 2140€ ce qui est en dessous de la fourchette du quartier (entre 2500 et 4000€).
    Les propriétaires s’en séparent suite à des décès familiaux car ils récupèrent un autre bien immobilier.
    Le gestionnaire de patrimoine des vendeurs nous a indiqué que le prix était fixe, alors serait-il judicieux de tenter qd même une proposition d’environ 5% de moins, soit 189050€ (ce qui ferait un prix/m2 à 2032€) ?

    Merci pour vos conseils eclairés.

72. Bonjour M. SEBAN,

    Avec mon épouse, nous avons refait une 2ième visite pour un appartement (bien entretenu,
    Le prix de l’appartement actuel est de 176 000 € fai et selon l’agence le prix aurait baissé de 20 000 €. Nous avons fait une offre à 160 000 € soit environ 10%.
    La propriétaire refuse mais accepterait seulement une baisse de 4 000 € au maximun.
    Je pense refaire une offre de 164 000 € puis on attendra sa réponse. Apparement, il y a beaucoup de visite.
    Nous pensons aller au maximun à 168 000 €.
    Qu’en pensez-vous

73. Bonjour voila avec mon mari on veux acheter une maison dans la seine et marne
    j’ai vu une maison magnifique qui me plais enormement un vrai coup de coeur sur photo je n’ai pas encore visiter faute de temps et c’est ce qu’on recehrche depuis longtemps …
    c’est une longere renover sans travaux de 200 M2 habitable et 953 M2 de terrain ..
    le soucis c’est qu’on a un budget de 170 000 euros hors frais de notaire et celle ci est au prix de vente a 260 000 euros, j’aimerais savoir si on pouvais negocier autant
    cordialement

    • Proposez votre prix, vous verrez bien. Le vendeur est la seule personne qui peut vous répondre

74. Bonjour Olivier,

    Pour être plus clair.
    Une société immobiliaire me propose depuis des mois des boxes à vendre. En suivant vos conseils, je me dis » il me relance, » massacrons » le prix »: rien à faire il ne veut pas descendre en dessous de 10%.
    Cependant, l’affaire reste bonne puisque j’ai d’éventuels acheteurs qui me permettraient de faire un bénéfice net de presque 20%.
    Dois-je laisser tomber le marchandage ou insister sachant que je pourrais lui en acheter 5 au lieu des 2 prévus ?

    Merci.

75. Bonjour,

    Je suis à la recherche d’une maison à l’est du 77 et je suis tombé sur une annonce qui a attiré mon sens.

    Le bien : Maison de 148m² sur 1800m² de terrain. Avec du charme, bref elle me plaît sur photo car non encore visité.

    La maison est en vente depuis 11 mois. Le prix de base était de 420 000€ puis descendu à 387 000€ au bout de 6 mois avec la même agence puis elle apparait de nouveau depuis 2 mois à 394 000€ dans une autre agence (Une petite différence entre une agence lowcost et un groupe).

    Ma question : Si le bien visité me plaît toujours, comment aborder la phase de négociation ?

    Merci d’avance.

    Franck

76. Bonjour Olivier,

    Après plusieurs relances, une société immobilière qui veut me vendre un box, refuse de descendre en dessous de 10%. Je pensais pouvoir » massacrer » le prix car cela faisait plusieurs mois que cette société me relançait.
    J’ai appris par une agence que l’immeuble où se trouve le box a un appartement à vendre et que les acquéreurs se plaignent de ne pas avoir de garage.
    Je me dis qu’il y a là une bonne affaire à faire. Je propose donc à l’agence un rdv. Malheureusement, l’agence a cru que je leur confiais la vente du box. J’ai proposé, à mi-mot, un « arrangement » avec l’agence aujourd’hui. J’espère ne pas avoir commis d’impair car je suis novice.
    J’ajoute pour finir que cette société possède bcp de box ds l’immeuble et me dis que je peux tenter ma chance à chaque vente ds ma rue.
    Merci de vos lumières.

77. Merci beaucoup pour votre réponse Mr OLivier. Effectivement, qui ne tente rien n’a rien.

    J’ai fait quelques enquêtes depuis dans le quartier et comme par hasard, il y a une appartement de 4 pièces et mis en vente dans le même immeuble affiché au prix de 224 000e.
    Ce qui veut dire que le m² est à 2008e. ( m² sur evry)

    ça me rassure parce que c’est le prix du m² que je vais proposer à l’agence.

78. Bonsoir,

    Mon mari et moi nous avons un projet d’acheter un appartement sur évry.

    Nous avons trouvé un bien très interessant: f2 à 48,20m² dans le secteur de l’allée de la solidarité à évry. L’appartement possède une terrasse de 26m², parking intérieur. L’appartement est en bonne état , quelques peintures à faire. Mais il y a un petit hic, la salle de bain se trouve dans la chambre des parents, c’est une suite parentale en gros.

    Il a été mis en vente depuis 3 mois maintenant, il y a eu 4 visites.Le prix a été baissé, selon l’agence et est maintenu à 170 000e FAI à ce jour.

    Nous voulons faire une offre. Pour cela, j’ai fait une simulation sur 7 sites différents et j’ai fait la moyenne du m² sur Evry donc j’ai trouvé 2801e le m² donc nous allons proposer à peu près dans les 135 000e.

    Donc ma question est:
    – cette offre n’est elle pas trop abusive parce que les sites où j’ai été ne sont pas à 100% fiables
    – et le fait que les proprio sont en pleine construction d’une maison nous aide t il à garder espoir?

    • La seule personne qui peut considérer que vous exagérez, c’ est le vendeur. Pas vous. Si vous ne faites pas votre propostion vous ne connaîtrez jamais la réponse et passerez peut être à côté d’une bonne affaire.

      Un peu de courage. Que risquez vous au final ? Que l’on vous dise oui. Et même si on vous dit non vous pourrez toujours remonter votre offre.

79. Bonjour Olivier,

    Je viens de voir votre site, qui est très intéressant.
    Je suis au chômage ( 450€/mois) mais ai bcp de biens immobiliers qui ne me rapportent rien.(maison ds le Morvan, appart. 45m2 à Paris dont j’ai la nue-propriété, 40% d’1 appart à Paris).
    J’envisage d’investir dans deux boxes afin d’avoir un supplément de revenu. La société immobilière me propose de les acheter 55 000€, je lui fais comprendre que le prix est trop élevé ( 4ème ss, passage étroit, frais de co-pro …) malgré cela la société me relance depuis plusieurs mois ( elle est donc intéressée). Mon amie me conseille de proposer 40 000€, je vais essayer cette semaine,

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Si on vous relance, massacrez le prix. Vous verrez bien.

80. Bonjour Olivier,
    nous avons visite une maison a Marseille qui nous a beaucoup plu, au calme en pleine ville. Elle etait affichee a 610000. Cela nous a semble excessif malgre tout, car le prix au m2 ne les vaut pas, mais cela etait justifie par un petit jardinet, et le fait que, dans le coin, c’est assez rare… Nous avons fait une offre a 500 000, la proprietaire etait assez offusquee, et a dit que 590 000 etait son prix final. Nous avons dit apres reflexion que nous consentons a aquerir le bien a 570 000. Elle a dit 585 000 point. Lorsque nous l avons recontactee pour lui proposer 580 000, deux jours plus tard, elle nous a dit qu’elle avait trouve quelqu un d’autre. Nous lui disons que nous serions finalement d accord pour 585 000 si la vente cassait. Elle nous rappelle deux mois plus tard pour nous dire que son acheteur n a pas eu de credit et que la maison est a nouveau a la vente. Qu’en pensez vous? Ai-je bien negocie? Faut-il proposer une somme moindre ou pas? Merci!

    • Si elle revient vers vous c’est qu’elle n’a personne. Si vous venez à mon séminaire un jour, je vous donnerai une excellente stratégie de négociation qui vous fera gagner entre 50 et 80 000 euros sur votre affaire.

81. Bonjour Olivier,

    Besoin de vos conseils avisés svp!

    J’ai visité un bien mardi affiché à 440000€ pour lequel l’agence m’a confié que le vendeur était prêt a le lacher 380000€ puisqu’un autre acheteur passé par un autre commercial de l’agence avait fait une offre il y a une dizaine de jours refusée par le vendeur (surement à 360/370 000€) et que le vendeur avait fait une contre offre à 380000€ Samedi.
    Le jour de ma visite(mardi), rien n’était signé et l’acquéreur avait expliqué à l’agence ne pouvoir donner de réponse à la contre offre qu’après être passé à sa banque le jeudi, soit aujourd’hui et revisité le bien vendredi donc réponse demain.
    J’ai effectué une offre écrite au prix de 380000€ directement mardi, avec le détail de mon financement (apport 130000€, accord de la banque pour le reste), on m’ a répondu qu’il fallait attendre la réponse de l’autre acheteur.
    Je suis repassé ce matin à l’agence avec mon chéquier afin de faire savoir que j’étais acheteur à 382000€ et que je souhaitais que l’on transmette mon offre au vendeur, l’acquéreur n’ayant toujours pas pris de position.

    Je ne sais plus quoi faire, nous voulons ce bien, je ne comprends pas s’il ya un vendeur qui est vendeur à 380000€, un acheteur à 382000e et un autre acheteur « peut être acheteur » à 380000€ à confirmer pourquoi l’agence ne transmet pas mon offre.

    Apparement il s’agirait d’un problème de commission pour les commerciaux, ou alors l’acheteur est un ami de l’agence….

    Que faire?

    Merci d’avance

    • faites un recommandé à l’agence et/ou contactez le vendeur directement en lui expliquant la situation. Vous allez voir les choses vont se débloquer très très vite.

82. Merci,

    J’ hésitais effectivement, j’ai trouvé les coordonnés du vendeur sur les pages blanches, je vais le contacter…….

    à suivre……

83. bonjour,

    j’ai recemment fait une offre de 100 000€ pour un appartement qui me plait enormement alors que celui ci a un prix de vente a 107 000€ (oui pas cher, pour une belle surface et tres en dessous de sa valeur réèl).
    Une autre personne désireuse d’acquérir l’appartement a également fait une proposition à 100 000€.
    Pour ne pas me faire chiper le bien j’ai formulé une contre offre au prix de vente, je pensais qu’en etant le premier à faire une offre du prix de vente, la vente se terminait car le montant était atteint. L’autre personne a t elle le droit de s’aligner? le propriétaire fait il comme il souhaite?? (en sachant que c’est passé par une agence).
    Merci pour votre réponse
    Benjamin

    • Si vous passez par une agence et que vous achetez au prix demandé, le vendeur est obligé de vendre. L’agence devrait vous le confirmer.

84. Bonjour Olivier,

    J’ai visité un appartement il y a deux semaines, qui est convenable, mais pour lequel il y a essentiellement des travaux de décoration à entreprendre, et éventuellement deux fenêtres à passer en double vitrage bien que ce soit chauffé en collectif.
    Il était proposé au prix de 140 000 Euros, avec un garage, ce qui est au dessus du prix du marché local. La mandataire du bien m’a précisé que la propriétaire habitait un immeuble voisin dans lequel elle a emménagé en tant que locataire du fait de la présence d’un ascenceur. Elle m’a également confié que j’étais le premier visiteur alors que le logement est en vente depuis plusieurs mois.
    A l’aide de ces éléments (travaux, charges à assumer, etc.), j’ai fait une proposition à 105 000 Euros une semaine après la visite. La mandataire est revenue ce jour vers moi me proposant deux contre offres : une de 125000 Euros, l’autre de 116000 Euros sans garage.
    Bien évidemment, je ne suis intéressé que par l’ensemble, et ma marge de négociation est plutôt limitée, Je ne pourrai aller au-delà de 110000 Euros. Que me conseillez-vous ?

    • Si vous n’avez que 110 000 euros, vous connaissez déjà votre limite haute. Donc proposez 110 000 (ou moins) et ne bougez plus puisque vous ne pourrez pas faire mieux !

85. Bonjour Olivier,
    Merci pour les conseils éclairés. Voici une situation de « non contre-offre ».
    Nous avons vu un bel appartement que le vendeur a mis en vente depuis plus d’un an. Le vendeur a baissé le prix initial d’environ 12%.
    Le prix de vente est actuellement inférieur (de 4%) au prix auquel le proprietaire a lui-même acheté l’appart en 2006.
    Nous avons déjà fait deux offres (-9% puis -4%) mais le proprietaire refuse de baisser le prix de plus d’1%, arguant du fait que ni lui ni sa banque ne peuvent accepter de vendre à un prix inférieur car le vendeur doit rembourser son emprunt. Le vendeur a même ordonné à son agent immobilier de retirer l’appart du marché à la fin du mois s’il n’est toujours pas vendu (probablement pour le remetttre en vente quand les prix auront remonté un peu).
    Donc, en partant du principe que ce qui m’a été dit est vrai, il semble que le vendeur a déjà fait tout ce qu’il pouvait pour baisser le prix et n’est pas prêt a un sacrifice supplémentaire.

    Par ailleurs, le vendeur est aussi en train de rembourser sa part du prêt contracté par la copropriété pour la rénovation de la toiture de l’immeuble…

    Je me pose encore quelques questions :
    1. l’argument avancé pour ne pas baisser tient-il la route (« c’est la banque qui décide et la banque ne veut pas »)? (de fait c’est effectivement un vente à perte)
    2. si le prix est vraiment a son minimum et que je ne trouve pas de défaut majeur a l’appart, comment comprendre le fait que l’appartement n’ait pas trouvé preneur avant ?
    3. est-il possible de ne pas être solidaire du remboursement de l’emprunt de la copropriété (= demander au propriétaire de continuer à rembourser y compris apres la vente) ?
    4. enfin, en termes de technique de negotiation, ai-je intérêt à attendre au dernier moment avant le retrait de l’appart du marche pour tenter une derniere offre moins chère ?

    • Il faut comprendre plusieurs choses :
      1) négocier ne signifie pas que vous aurez obligatoirement gain de cause. Car rien ni personne n’oblige le vendeur (ou vous) à négocier. Personnellement je négocie très peu quand je vends (cela fait partie de mon séminaire), ce qui me permet de gagner des milliers d’euros en plus.
      2) toutes les questions que vous vous poserez et les suppositions que vous ferez ne servent pas à grand chose. Elles sont le résultat de vos espoirs d’avoir un meilleur prix, et vos espoirs ne peuvent pas forcer le vendeur à vendre au prix que vous souhaitez.

      Conclusions : essayez vous n’avez rien à perdre. Si le vendeur ne veut pas vendre à ce prix, quelle soit la raison, vous ne pourrez jamais le forcer. Après c’est à vous de voir jusqu’à combien vous voulez payer.

86. Bonjour
    Nous avons fait une contre proposition pour une maison à un prix inférieur au prix de vente demandé. Le vendeur nous a répondu en disant qu’ils souhaitaient plus (donc un prix intermédiaire entre leur prix initial et notre contre proposition). Peut on faire une 2e contre proposition plus basse que la 1ere ? (ca ne va certes pas dans le sens des propriétaires actuels, mais à la réflexion leur bien est réellement surquoté). Est ce légalement correct ? Risque t’on quelque chose (à part voir partir le bien ?) ?
    Merci bien

    • Tant que rien n’est signé, vous avez le droit de proposer n’importe quel prix.

87. Bonjour Olivier,

    Nous avons visité un appartement (T4, dernier étage au calme) affiché a 170 000€ tout refait a neuf, propre, ….
    Budget max 160 000€.
    Les propriétaires souhaitent vendre car ils ont acheté une maison.
    Apparemment ils auraient déjà fait baisser le prix (d’après une voisine qui vient d’acheter) …..
    Pensez vous qu’une proposition a 155 000€ ne risque pas de leur faire penser qu’on se moque d’eux vu la rénovation faite.
    Cela peut néanmoins nous amener a monter jusqu’à 160000 mais pas au delà en jouant sur la franchise du budget max.

    Qu’en pensez-vous ?

    • Si vous n’essayez pas vous ne saurez pas ! Si vous proposez 155 et qu’ils disent non, vous pourrez toujours remonter votre prix. Si vous proposez 160 parce que vous avez peur de les vexer, vous ne saurez jamais si vous auriez pu avoir 155, et vous aurez peut être perdu 5000 €

88. Bonjour, olivier. Merci pour ces conseils. Je me permets de vous présenter notre cas concret pour un conseil personnalisé.

    Nous avons visité une maison qui nous intéresse, affichée à 360 000€. Nous savons qu’elle est en vente depuis plus de 6 mois et que le vendeur à déjà baissé son prix de plus de 40 000€ car ils paient un prêt relais.
    Hors notre budget est de 350 000€ maxi et que nous souhaitons faire quelques travaux pour adapter le bien à nos besoins;

    Jusqu’à quel prix pouvons nous baisser sans effrayer le vendeur ?

    merci

    • Impossible de répondre à votre question. Pour plusieurs raisons
      1) Je n’ai pas vu la maison
      2) Je ne sais pas où vous habitez donc je ne connais pas les prix du marché dans votre région.

      Maintenant il est assez facile de déterminer le prix où vous pouvez acheter. Si vous n’avez que 350 000 pour acheter, il faut enlever le montant estimé des travaux et faire votre proposition.

      Rajoutez votre dose d’audace et vous verrez bien le résultat

89. Bonjour,

    Début septembre j’ai visité un appartement au prix de 410 000€. L’appartement est vide, l’agence me précise que la propriétaire est à l’étranger et qu’elle n’est pas pressée de vendre.
    D’ailleurs l’appartement est en vente depuis le début de l’année au prix de 430 000€ puis 410 000€(baisse de 20 000€ en juillet).

    J’ai effectué une première proposition à 365 000€. L’agence m’a indiqué que mon offre est trop basse. Je souhaite faire une seconde offre à 375 000€. Sachant que je ne veux pas dépasser 380 000€, pouvez m’orienter sur une bonne manière d’indiquer à l’agence que je suis très proche de mon prix de réserve (Et qu’il est donc inutile de me proposer une contre offre sans un effort conséquent)?

    Merci beaucoup,
    Max.

    • C’est assez simple : il suffit de lui dire la vérité, puisque vous ne pouvez pas aller au dessus.

90. Bonjour, je souhaite faire une proposition pour un appartement. Il est en agence a 185 000€ mais il est en vente de particulier à particulier cependant au même prix. Moi je veux lui faire une offre entre particuliers de 159 000€ ( mon max étant de 168 000) pensez- vous que mon offre à 159 000€ est raisonnable ou trop basse ?
    merci pour vos conseils
    Eric

91. Bonjour, Olivier
    > >
    > > juste une demande de conseil: j’ai une proposition d’achat d’un appartement 4 pieces datant de 1987, que le vendeur à acheté en 2005 pour 67000 euros frais de notaire compris. il veut me le vendre à 90000 euros hors frais de notaire (environ 6000 euros); l’appartement est en bon état; il demande a rester locataire de l’appartement après la vente( étude de sa fille). Moi je souhaite un prix inférieur à 90000 euros , soit 80000 euros. hors frais de notaire. comment évaluer le prix de vente;
    >
    merci pour la réponse

    • Vous n’avez pas besoin d’évaluer. Si vous estimez que le prix est correct à 80 000, proposez lui directement ce prix. Il trouvera peu d’acheteurs prêts à laisser sa fille dedans.

      S’il vous dit OUI, vous pouvez essayer encore lui propose autre chose derrière. Par exemple, si le montant du loyer est de 400€/mois (soit 4800€ par an) et que sa fille veut rester 2 ans, proposez lui 80 000 – 2×4800€. Non seulement il payera moins de plus value, vous payerez moins de frais de notaire, moins d’intérêts puisque le prêt sera moins important et en plus vous ne payerez pas d’impôts sur les loyers perçus pendant les 2 ans pendant lesquelles elle restera.

      Attention toutefois de faire le bail adéquat avant de signer chez le notaire.

92. C’est un bonne technique qui est expliquée

    C’est comme ça que j’ai négocié l’achat de ma RP (petite maison de bourg 120m2 avec petit jardin, maison du 18eme)
    Prix affiché en avril 2005 116000€ (FAI )
    Prix négocié et payé en novembre 2005 58000€ (FAI )

    Mon budget 90000€ maxi

    comment j’en suit arrivé là?
    -j’ai appris que la vente avait lieu suite à un divorce
    -le propritaire s’est remarié et a fait batir (donc un pret a rembourser en plus pour lui)
    -je n’étais pas pressé
    -l’unique visite en 1 an (j’etait le sauveur potentiel!)

    ma stratégie : évaluation des travaux 20000€ environ

    j’ai fait une premiere offre a 45000€ : refusée (on sait jamais : ça passe c’est beau!)
    puis j’attendu environ 1 mois et demi, le bien n’etait toujours pas evndu
    j’ai refait en offre a 58000€ Fai et s’est passé

    j’ai fait un prêt de 64600€ sur 18 ans et financer les travaux sur fonds propres

    voilà pour ma part

93. Bonjour Olivier j’ai besoin de vos conseils sur la meilleur manière d’aborder une négociation.

    Je loue ma maison depuis 2 ans et ma propriétaire, qui est aussi gérante d’une agence immobilère, me la propose à la vente. Cela m’interesse, mais je ne souhaite pas la payer trop chère, ne me projetant pas eternellement dedans. La propriétaire ne me donne pas de prix et me demande de proposer mon prix.

    Je veux l’acheter à 250000 à 260 000 Euros.

    Il y a 2 ans j’avais eu en emmenageant une conversation « anodine » avec elle sur le prix de sa maison, et j’en comprends à posteriori qu’elle l’évalue plutot à 280000, et que si elle me demande de propser mon prix c’est qu’elle s’attend à ce que j’en propose éventuellement plus ( nous avions lors de cette conversation evoqué le prix des logements au M2 dans le village et j’avais emis une estimation moyenne).

    La question que je me pose est la suivante: quel est le premier prix que je lui propose pour bien enclencher la négo, en me laissant une marge de manoeuvre et sans le froisser.
    230000? 235000? 240000?

    Qu’en pensez vous?
    Merci!

    • C’est elle qui vous demande une proposition, alors proposez 200 000. Vous êtes dans les lieux, elle ne peut pas vous demander de partir facilement et si elle vend pour vendre vous êtes prioritaire pour acheter au même prix.

      Vous ne risquez pas grand chose et vous pourrez toujours remonter le prix

94. J’ai un exemple qui me laisse pas mal de regrets …
    J’ai acheté une maison 130 K qui était en vente à 150K.

    L’agence à « négocié » auprès du vendeur afin de faire passer mon offre à 130K, et c’est passé du premier coup.
    Maintenant, je me dis que j’aurais surement pu proposer beaucoup moins …

    Ce qui m’amène à cette question :
    Comment savoir à combien faire la première proposition ?

    Thomas.

95. Bonjour Olivier,
    L’article est très instructif. J’ai vendu deux appartements ces derniers temps, et j’étais à chaque fois beaucoup trop gourmand. J’ai du baisser le prix énormément et du coup après j’étais un peu frustré. Pour acheter, ça me paraît plus facile de négocier, parce que, déjà on a du choix, d’autre part comme le marché semble plutôt baissier, on est en principe avantagé.
    En revanche, j’ai fait une super affaire en achetant l’an passé un F2 et en le revendant maintenant avec une plus-value de 20000 euros. J’ai eu la chance que le locataire du F2 tombe amoureux de l’appartement et veuille l’acheter au moment où j’ai voulu le revendre.

96. Pour notre dernier achat, nous n’avons pas eu beaucoup de choix.

    Il fallait faire très vite car c’était une bonne affaire (immeuble de rapport avec rentabilité de 13,5% au prix demandé) et que le vendeur avait également un contact en direct qui était intéressé… De notre côté, nous avions visité avec une agence et signé un bon de visite, donc pas possible de passer en direct.

    Le prix initial était de 257500 €, dont 7500 € de frais d’agence.
    Le vendeur avait une proposition en direct à 240.000 €, nous lui en avons proposé 242500€ net (soit 250.000 pour nous).
    Nous avons essayé de négocier ces frais d’agence, mais l’agent nous a indiqué qu’elle préférait rater la vente plutôt que de baisser sa commission… et nous voulions absolument l’immeuble… C’est elle qui a bien négocié !

97. Bonjour

    Je trouve vos expériences et ça me conforte dans ma quête d’augmentation de mes revenus.
    Une de mes autres expériences en tant qu’acheteur. Nous avons acquis un appart type T3 de 55 m2 prix mis en vente par agence pendant 6 mois 99 000€ ! J’ai programmé une visite lorsque le prix fut baissé de 10 000€. Grosses erreurs de l’agent qui me dit qu’il defendra mon dossier si je fais une proposition à 85000€! Je fais donc une proposition à 78000€ la reponse fut un non catégorique.

    Je refais une proposition à 82000€ et dans la foulée j’ai une contre offre à 83000€ je dis un petit oui. Après les travaux il vient d’être estimé à 135000€. Je vendrais en été 2013 pour empocher la totalité de la plus-value.
    Donc négociez à fond.

98. Mais compte tenu du marché actuel, il est fort à parier que le bien ne sera pas vendu au prix estimé en 2012!

99. Bonjour,

    Pour ma part, je viens de faire l’acquisition avec ma compagne d’une maison de type « bel-étage ». Prix annoncé : 349 000 €. Bien en vente depuis près d’un an par la propriétaire mais remis dans les mains d’une agence depuis peu.

    On tombe sous le charme de la maison qui offre de superbes volumes par rapport aux autres offres de la région. La maison est par contre mal mise en valeur (odeurs nauséabondes et excréments de chiens et de chats un peu partout)…

    Dans les négociations, on nous informe que nous ne sommes pas seul sur le coup. Un autre couple dont l’un des parents aurait de liquidité pour les aider à acquérir (devons-nous le croire ou non ?).

    Notre première offre s’élève à 310 000 €. Après négo, nous nous sommes mis d’accord pour 330 000 €.

    Après coup, je pense que nous avons vraiment fait une bonne affaire. En plus des volumes et de la situations intéressants, la toitures, les châssis, une bonne partie du chauffage centrale et de l’installation électrique ont été complètement rénovés.

    Dans quelques semaines, on y aménage après les travaux de nettoyage intense et de décorations ? … (plus d’odeur déjà :-p)

100. Bonjour,

     Vos conseils sont supers, mais surtout, il s’agit de bon sens.

     Après la phase banquier + courtier, je m’apprête à débuter ma phase de visites d’appartements. Je vais donc appliquer votre méthode et vous donner mon retour là-dessus.

     A bientôt.

101. Un voisin est venu me demander de multiples fois si je lui vendrais le fond de mon terrain. Je n’en avais ni envie ni le besoin.
     Finalement, de guerre lasse, je lui ai répondu que j’étais d’accord de le lui vendre à 20.000 euros (au prix du m2 il en valait 6000).
     Il a réagi comme si je l’égorgeais et est reparti furieux.
     Mais il voulait vraiment ce bout de terrain.
     Deux jours plus tard, calmé, tête basse, il est revenu et m’a dit qu’il acceptait mon prix.
     Je lui ai répondu que ce prix là, c’était il y a 2 jours et que maintenant c’était 25000.
     J’ai cru qu’il allait faire une attaque… Il a tourné les talons, furieux.
     Puis, 2 jours plus tard il est revenu et m’a dit qu’il acceptait de payer les 25000.
     Je lui ai dit que maintenant c’était 30.000.
     Et il a payé les 30.000.
     Par la suite il m’a considéré comme un escroc qui a abusé de lui.

     Je pense que pour ne pas se laisser emporter et se faire avoir, il faut décider AVANT la négociation, quel est le prix minimum ou maximum auquel on est disposé à vendre ou acheter.

102. Si vous voulez entretenir des relations de bon voisinage, c’est exactement de cette façon qu’il faut procéder. Mais ne vous étonnez pas si on vous crève quelques pneus.

     Personnellement je ne crois pas à votre histoire. Je pense que vous en rajoutez un peu. Même s’il est tout à fait possible que vous ayez vendu votre terrain très cher, puisque votre voisin le voulait. C’est aussi ce que j’aurais fait, mais pas de la façon dont vous le décrivez.

103. j’avoue que l’histoire est énorme bon par respect je vais quand même considérer que j’y crois
     bref sinon il servait quoi le terrain ct quoi un bout de votre jardin à quoi vous servait-il et au quoi ce terrain servait à votre voisin
     après j’avoue que votre démarche était un peu méchante comme à dit jean louis votre voisin risque de se venger

104. J’ai négocié le prix de ma maison de la manière suivante, et suis passé de 310 000€ à 275 000€ :

     Mon budget était d’environ 280 000€.

     J’ai donc cherché une maison dans ces prix là … mais j’ai vite déchanté et j’ai failli me résigner à finalement me rabattre sur un appartement. Les maisons que j’ai pu visiter pour le budget alloué étaient vraiment horribles ou trop mal fichues.. Puis j’ai regardé la catégorie au dessus et j’ai décidé de visiter une maison annoncée à 310 000€

     Cette maison était encore un peu chère et l’annonce datait de quelques mois déjà … j’ai donc pris un peu le temps, ca sentait la bonne affaire qui allait pointer du nez.

     Et en effet au bout de quelques semaines, tout en poursuivant mes recherches, j’ai constaté que le prix de la maison était passé à 299 000€. C’était le bon moment de passer à l’action.

     Nous avons donc abordé cette question du prix avec les vendeurs. Je leur ai indiqué que nous pouvions dans l’immédiat leur proposer que 240 000€, soit 20% de moins que le prix proposé. Je leur ai demandé d’y réfléchir et leur ai indiqué que de mon coté je ferais mon possible pour tenter de gratter à droite à gauche pour pouvoir leur faire une offre un peu plus correcte.

     Il m’a rappelé quelques jours plus tard pour me dire que notre prix était vraiment trop bas et qu’il ne pensait pas vendre au dessous de 280 000€ : son prix plancher.

     J’ai donc indiqué à mon vendeur que de mon coté j’avais pu réunir 270 000€ et qu’on était donc pas loin de s’entendre. Ce que nous avons fait tout de suite en coupant la poire en deux et donc en finalisant le prix de vente à 275 000€.

     Je pense que j’ai fait une bonne négo, non ?
     Olivier, vous en pensez quoi ?

     • Si le vendeur a rappelé c’est qu’il était prêt à vendre et à faire des efforts. Si vous avez atteint votre objectif et que le vendeur a accepté votre prix, c’est que tout le monde est content.

       Vous avez bien joué puisque vous avez gardé le vendeur dans le jeu. C’est ce qui vous a permis d’avoir son accord.

105. bonjour
     ça fait un bail que j’étais pas passer sur ton blog.
     Pour un info j’ai vécu une nouvelle situation de négociation dans l’immobilier
     Nous avions une marge de manoeuvre très courte car le bien est de 2006
     et aucun travaux à faire. Avant le rendez vous nous avons regardé le prix du marché et il était légèrement en dessous. Mais après avoir participé à tes séminaires impossible de ne pas négocier. Nous avons eu un rabais de 6000€. Bien mis en vente à 150 000€ et vendu au finale 144 000 € net vendeur. Chose intéressante : possibilité d’une extension de 18 m2 pour y mettre 2 pièces supplémentaires. ainsi à la revente nous faisons une plus value de 40 000€ avant impot.
     donc mes ami(e)s NEGOCIEZ NEGOCIEZ NEGOCIEZ

106. Merci pour ces petites remarques bien utiles qui vont probablement me servir.

     J’ajouterai juste qu’il ne faut éviter d’être pressé par le temps car ça peut inciter à arrêter les négociations trop tôt.

107. bien sur que négocier dans ce genre de chose est plus que nécessaire vous faites une offre (pas trop basse pour pas vexer votre interlocuteur) et vous avez de grande chance que votre interlocuteur vous propose une contre offre. Dans votre exemple fictif olivier vous avez proposé 123 000 alors que le bien était a 150 000. Plusieurs échanges d’offres on eu lieu et vous avez fini par tomber d’accord sur 134 000. Vous avez gagné 16 000€ dans une simple discussion qui aurait durer 30minutes dans la réalité.

     Après olivier j’ai vu une émission où vous étiez l’invité (france 3) perso je ne me vois pas négocier n’importe où je trouve qu’il faut être fort pour négocier partout .

     je me rappelle avoir négocié dans une boutique d’habits car j’avais acheté 2 jeans et un sweat j’ai demande d’enlever 20€ sur le pull car il était 5 ou 9€ moins cher dans une boutique que j’ai visité y’a quelques minutes le vendeur s’est vexé dans un 1er temps et j’ai argumenté que j’avais acheté plusieurs articles pour plus de 100€ et la il a proposé une alternative
     il a enlever 10€ sur le pull et j’ai acheté. j’en ai eu pour 100 je crois
     j’ai donner mon exemple parce que moi personnellement je négocie quand j’achete bcp et dans les marchés et les petites boutiques.
     En gros je ne me vois pas négocier une assiette à carrefour (bon que vous etes du mm avis sur cet exemple)

     Alexandre 14 mai 2012 at 15 h 01 min #

108. Bonjour Olivier,

     Il y a 4 ans j’ai acheté un T4 dans le sud ouest de la France
     L’agence l’avait fixé au prix de 120 000€
     Au même moment il y avait un appartement à vendre juste en bas de celui-ci et exactement le même mais avec des travaux à prévoir : prix 75 000€
     J’ai dit au vendeur que l’appartement en dessous de chez eux était à ce prix alors ils ont baissé le leur à 100 000€.
     Au culot j’ai re-négocier le prix à 85 000€ et au final ils l’ont remonté à 90 000€
     Petit détail : j’ai appris quelques semaines plutart qu’ils avaient un crédit relais sur le dos et que donc ils étaient pressé de vendre
     j’ai eu de la chance ! mais je l’ai provoqué ! et dans la négo j’ai 30 000€ pas mal non 🙂

     • Qui ne tente rien n’a rien. 30 000€ de gagné ça change la vie de beaucoup de monde. Bien joué.

109. Je trouve que vos conseils sont astucieux et je n’en rate pas un seul. J’ai participé dernièrement au coaching d’un acquéreur débutant et j’avais appliqué la méthode seloger.com qui consistait à prendre tous les biens de surface comparable dans la meme ville et à calculer un prix moyen au m² et a prouver au vendeur qu’il était plus cher que la moyenne du marché…. courbe a l’appui… + prendre les quelques critères qui influent sur le prix (parking, étage, expo sud, etc.) si cela permet de jouer le produit à la baisse

     L’important étant d’argumenter en justifiant la demande de baisse (j’ai le coup de coeur pour votre appart/quartier de reve/bien rénové) mais (14% de plus que la moyenne des offres constatées sur le secteur + pas de parking) et j’ai visité un appart moins bien que le vôtre mais au prix de …
     Quel effort pouvez-vous faire sachant que je suis prêt à me décider cette semaine ?

110. Bonjour Olivier,
     J’ai découvert le site tardivement (après mon achat).
     Du coup, je n’avais pas de conseil précis pour négocier.
     Pour un achat prix initial de 194 000 euros, j’ai proposé 180 000 euros.
     L’agence m’a proposé 186 000 euros FAI (c’est l’agence qui a fait la proposition, je ne sais pas quelle était la position du propriétaire).
     Etant pressé par le temps, j’ai accepté à 186 000 euros frais agence inclus.
     Avec du recul, je me dis que j’aurai pu négocier 2000 euros de plus, voire beaucoup plus car c’était un couple qui était en train de se séparer et donc assez pressé de vendre.

111. j’avoue que vous auriez pu négocier plus en profitant de la séparation mais vous avez quand même réussi à baisser le prix, après cela peut être délicat car le vendeur peut se vexer en voyant le mec persister, il peut se vexer en se disant que le man en face veut a tout prix avoir le dernier mot

112. Bonjour Olivier, J’ai moi-même peu d’experience dans tout cela, mais pour illustrer le sujet, j’ai acheté il y a un peu un appartement.
     Le prix avait récemment baissé (8 % environ). L’appartement était en dessous du prix du marché (plutôt pas mal en dessous).

     J’ai un peu hésité a faire une offre encore plus basse, puis me suis laissé tenter par 5% de baisse. Dans le pire des cas, il refusait et j’achetais au prix qui était déjà tres bien…

     Dans le meilleur des cas j’économisais de quoi meubler le studio pour la location…

     Finalement le vendeur a coupé ma baisse en deux, ce qui m’a tout de meme fait économisé 2% du prix (certes c’est peu, mais c’est 2% de mieux).
     Et surtout 10 % de moins que son prix avant sa propre baisse…

     Rien de bien extraordinaire mais ça illustre un peu le fait que négocier ne coute rien…et ne peut que rapporter …(ou ne rien changer dans le pire des cas)

     Pour ma part j’appréhendais un peu l’offre en me disant « ca risque de ne pas passer, une baisse a déjà été faite… »

     Au final qui ne tente rien n’a rien et c’est valable pour tout dans la vie

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