La bonne affaire (ou pas). Verdict
Est ce une bonne affaire ? OUI mais pas pour tout le monde
Tout d’abord merci à tous ceux qui ont donné leur avis dans la 1er partie de cette étude de cas (pour y accéder, cliquez ICI >).
Lorsque l’on lit tous les messages on s’aperçoit que chacun des intervenants à une vision des choses qui fait partie de son (in)expérience personnelle. Certains préfèrent acheter et revendre, d’autres gardent l’appartement pour le louer, et d’autres encore préfèrent s’abstenir.
Qui a tort, qui a raison d’acheter cet appartement ? PERSONNE !
Pour faire une bonne affaire, il ne faut pas seulement bien acheter, il faut aussi se sentir à l’aise avec l’investissement que l’on s’apprête à faire. Car ce qui marche pour certains, ne marchent pas obligatoirement pour d’autres.
Exemple : j’aime bien acheter des appartements à rénover (j’ai toujours été fasciné par les constructions), car les travaux ne me font pas peur et je sais pas expérience que c’est là où il y a d’excellentes affaires à faire. Pourtant d’autres personnes n’oseront pas se lancer dans ce type d’aventure. Mais ils n’ont pas tort pour autant. C’est simplement un bien qui ne leur convient pas.
Le meilleur profil pour cette affaire, c’est le bricoleur qui veut en faire son habitation principale et qui est prêt à vivre dans les travaux pendant quelques mois. Les travaux lui couteront beaucoup moins cher s’il met la main à la patte, et il fera une plus value intéressante dans quelques années. Cette transaction peut changer sa vie à jamais.
Pour ce type d’acheteur le prix demandé est accessible même sans négociation. 1 salaire de 1800€ suffit pour acheter, les travaux pouvant être financés au fur et à mesure sans faire de crédit à la banque.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Mon analyse
Entrons maintenant dans les détails : en ce qui me concerne, au prix demandé je ne suis pas intéressé. Pour plusieurs raisons :
- Pour un achat revente, avec 50 000€ de travaux de rénovation et un gain espéré de 30 000€ (avant impôts), la marge de sécurité n’est pas assez grande. Il suffit que le montant des travaux dérapent de 10 000€ pour voir mon bénéfice fondre comme neige au soleil.
- Au niveau locatif, au prix demandé, le bien ne s’autofinance pas, et la topographie des lieux ne permet pas de diviser pour faire 2 lots pour augmenter la rentabilité. Donc pas très intéressant. De plus les combles sont difficilement exploitables et ne peuvent être pris en compte pour augmenter la rentabilité, à moins de faire un échange avec l’autre propriétaire qui a ses combles au dessus de l’appartement en question. Il faut également tenir compte du fait qu’il n’y a qu’une seule place de parking pour cet appartement.
Pour que le bien m’intéresse, je dois payer au maximum 80/85 000€, frais de notaire inclus. A ce prix tout devient possible. La marge est suffisante pour se permettre un écart sur les travaux, et le bien s’autofinance si je le mets en location.
Il faut prendre en compte également qu’avec l’arrivée prochaine de l’hôpital, les loyers risquent de progresser. Ce qui améliorera la rentabilité. Il serait également possible de faire de la colocation. L’appartement s’y prête parfaitement. On pourrait y loger 3 colocataires (infirmières par exemple) qui payeraient 390€ chacun. Soit 1 170€ au total par mois. Avec cette formule, même au prix de vente affiché actuellement, cet appartement est une bonne affaire.
J’ai fait une proposition à l’agence immobilière.
Avant de faire une offre, il faut d’abord évaluer la marge de négociation possible. Le plus simple c’est de demander à l’agent immobilier. Comme son intérêt est de vendre le plus rapidement possible, généralement il donne facilement des informations qui pourraient accélérer et favoriser la transaction.
Donc en parlant avec lui, j’ai découvert plusieurs choses :
- la marge de négociation était au moins de 10 000€
- qu’il avait eu une proposition à ce prix mais qu’il ne l’avait pas prise en compte car l’acheteur potentiel avait rendez vous avec sa banque QUE 10 jours plus tard (l’agent immobilier, comme moi, savions que l’appartement serait vendu avant, car il y a réellement une affaire à saisir)
- il m’a également confié qu’il pensait que l’appartement se vendrait 20% en dessous du prix demandé à cause du montant des travaux.
J’ai donc fait une proposition à 75 000€, pour arriver à 80 000€ avec les frais de notaire, (tout en étant prêt à relever l’offre de 5 000€) et sans condition suspensive d’obtention de crédit. C’est à dire que je m’engage à acheter même si la banque me refuse le crédit. Comme je sais qu’elle ne refusera pas, je ne prends pas de risque.
J’ai également justifié mon offre en faisant remarquer
- qu’il y avait beaucoup de travaux. Le vendeur de l’appartement le sait déjà, mais cela ne coute rien d’en remettre une couche
- que des appartements neufs plus petits se vendaient à 10km, pour un prix moindre (j’en ai acheté un), mais que l’on peut louer 750€ (le vendeur n’a pas besoin de savoir que l’on peut éventuellement faire de la colocation).
Pour info également j’ai dit à l’agent immobilier que je ne négocierai pas sa commission s’il arrive à m’obtenir le prix que je souhaitais.
Il ne reste plus qu’à attendre la réponse du vendeur…
Le verdict
Quelques jours plus tard je rappelle l’agent immobilier pour avoir des nouvelles. Celui-ci me répond qu’il n’a pas eu de réponse du vendeur et qu’il allait le relancer dans la journée. Il me signale au passage qu’il a eu d’autres propositions, plus et moins élevées.
Je rappelle le lendemain, et l’agent immobilier m’annonce qu’une autre offre a été retenue, 95 000€ avant frais de notaire. Tant pis ! Je ferai mieux la prochaine fois.
Et vous ?
En dehors du fait que je n’ai pas acheté cet appartement, dites moi ce que vous pensez de la fin de l’histoire. Auriez vous proposé plus cher pour essayer d’emporter l’affaire ? Auriez vous fait une proposition à un prix plus bas ? Dites nous tout en utilisant la partie commentaire.
Moi je dit souvent: il vaut mieux rater une bonne affaire que de se taper un gouffre financier pendant longtemps…
Salut,
à plus de 90000 € hors frais de notaire, jamais de la vie je n’aurai acheté ça.
même si les 50000 € de travaux me paraissent une grosse somme au vu de la surface et des photos (bon ok ce ne sont que des photos), une fourchette entre 30 et 40 k€ me paraît plus réaliste.
bref ça permet aussi de se rendre qu’on ne gagne pas à tous les coups, ce n’est pas bien grave
Merci Olivier pour cette étude de cas très enrichissante. Votre analyse m’a convaincue que la négociation est un jeu dont la conclusion est parfois négative et qu’il faut l’accepter.
C’est sans regret. On repart à la recherche de l’affaire suivante.
Moi, je crois qu’à 90 000 € j’aurais acheté et dans l’optique de vendre.
C’est difficile de faire mieux. A moins de tomber sur quelqun d’émotif ou pressé.
La démarche et l’analyse ont été bonnes, car il faut dans tous les cas calculer le risque de perte et ne pas se retrouver avec un bien sans potentiel.
moi, j’aurais été le propriétaire, j’aurai accepté d’attendre la concrétisation eventuelle de la première offre (malgré les 10 jours d’attente de la banque) et là il n’y aurait pas eu de débat.
quand on a une offre correcte on essaye de la preserver!
maintenant, à vouloir (trop bien) négocier, ce genre de mésaventure arrive assez fréquemment (c’est mon cas). et bien tant pis! il y en aura d’autres.
personnellement j’ai toujours trouvé des biens plus intéressants, juste après m’être lié pour un autre ( que je n’ai donc malheureusement pu acquerrir).
donc en résumé; pas de regret à avoir…… d’autant qu’avec la crise, ce n’est trop pas le moment d’acheter de l’immobilier (il faut savoir attendre !)
Bonjour à tous.
Une fois le montant des travaux réellement fixé par devis, On connait exactement le montant de nos bénéfices futures et là:
-20 000 €
-30 000 €
-50 000 € de bénéfices avant impots?
Olivier dit :
« Pour un achat revente, avec 50 000€ de travaux de rénovation et un gain espéré de 30 000€ (avant impôts), la marge de sécurité n’est pas assez grande. Il suffit que le montant des travaux dérapent de 10 000€ pour voir mon bénéfice fondre comme neige au soleil. »
Cela ne veux pas dire que 30 000€ ne sont pas suffisamment alléchant pour acheter, mais:
30 000 -10 000(travaux supplémentaire) – 32%plus-value = 13 600 euros. Et donc 13 600 euros de bénéfices net ne sont donc, selon Olivier, pas suffisant pour réaliser une transaction à ce prix là,pour ce montant de travaux .
Avec l’incertitude du montant des travaux, j’aurais fait réaliser des devis préalable en amenant en visite des ouvriers en bâtiment ( Il y a des entreprise qui se charge de l’électricité à la plomberie en passant par placo et peinture) afin d’avoir un outil réel de calcul de rentabilité, car l’estimation personnelle du montant des travaux reste souvent hasardeuse, en connaissance de cause.
J’ai trouvé cette étude de cas très intéressante, enrichissante et très instructive, c’est pourquoi je vous propose, Olivier, de créer une section sur ce blog,(sous forme de forum par exemple?), où vos anciens élèves de séminaires (dont je fais parti) pourraient proposer des projets personnels afin de recevoir d’autres avis, des conseils pour maximiser leur rentabilité. Aussi par un accroissement du nombre de pages, vous augmenterez le passage sur votre site, cela va accroitre votre notoriété par un meilleur référencement sur Internet,
Parce que chaque projet mérite qu’on s’y attarde, qu’on y apprenne de nouvelles spécificités, et parce que les erreurs nous guettent à chaque opération immobilière, pour empêcher que l’un de nous se casse la figure méchamment sur un détails qui aurait pu être décelé par un internaute, ou même par vous! Voici ma requête, et je pense qu’elle est partagée par bon nombre d’entre nous, et particulièrement par ceux qui étaient au même séminaire que moi Il y à 1an tout rond.
J’ai actuellement un projet d’achat et d’aménagement de combles, car vous m’avez motivé, via votre séminaire, à passer à l’action, mais c’est un projet assez complexe et j’ai besoin d’avis d’autre personnes qui ont peut être des idées à apporter à mon projet, sans quoi c’est un peu la pénombre…
Ceux qui approuvent cette idée de forum de partage ou d’onglet dédié à l’entre aide, je les prie de bien vouloir approuver en répondant à mon commentaire. Autrement, j’attends les réactions d’olivier avant de détailler plus précisément Mon étude de cas.
Bien cordialement, Yannick, un ancien des séminaires O. Seban.
Il y a des trucs prévus allant dans ce sens, mais avant je veux finir d’écrire mon nouveau livre…
« On pourrait y loger 3 colocataires (infirmières par exemple) qui payeraient 390€ chacun. Soit 1 170€ au total par mois. »
Vous fixez le loyer en fonction du nombre de (co)locataires dans l’appart? personellement, si j’étais une des infirmières en question, je louerai un autre bien beaucoup moins cher et je ferai venir habiter mes copines dans l’apart, discrétos… ?
Quelqu’un à-t-il déja été confronté ,en tant que propriétaire bien sur, à ce genre de « problèmes »?
Le problème n’existe pas : soit vous louez à 1 seule personne au prix de 1170€ et elle s’occupe de trouver d’autres personnes, soit vous recrutez vous même et faites un bail à 390€ à chacune des personnes qui vous trouverez.
Si la personne cherche un autre bien de la même taille elle payera 800€ en prenant le risque de ne pas trouver de colocataires. Et il faut que le propriétaire accepte la sous location, ce qui est rarement le cas. Sans compter qu’il faudra qu’elle affiche un revenu suffisant pour assumer seule le loyer.
moi ma tactique c’est d’acheter des chambres de bonnes. J’en ai 3 à Marseille. Petits prix (25 à 30.000 euros max frais de notaires inclus). Locataires scrupuleusement choisis. Il y a beaucoup de turn over mais c’est rentable ( 2 à 350€ et une à 380€) , je revends tous les 5 ans avec une petite plus value de 2 à 4.000 euros. Donc pour l’affaire d’Olivier, oui il a eu raison, trop cher pour ce que ça aurait pu rapporter. Cela aurait été intéressant si l’hôpital était déjà construit. Bonne soirée.
Bonjour
Moi je resterai sur le prix initial 75000 à 80 000€ avec les frais de notaire
car des bonnes occasions il y à en ‘a tout le temps et une bonne occasion de perdue
2 bonnes occasions de trouver
C’est le genre de bien qui m’intéresse (colocation avec effet multiplicateur de revenus pour une même surface)et je suis prêt à payer un peu plus au départ pour m’y retrouver sur la durée.
Je pratique d’ailleurs cela dans mon quartier en Belgique car je possède des biens proche de la clinique vétérinaire et de l’hôpital universitaire (TB pour colocation avec surtout des Français).
bonjour Olivier,
c’est en achetant votre livre que j’ai découvert votre blog …
si l’affaire doit se faire, elle se fera sinon il y a mieux qui vous attends ailleurs…
Avec mon mari, nous avons acheté une première maison et l’avons rénové et revendu…
Nous allons nous lancer dans un second projet…j’ai hâte de tout recommencer !
J’espère un jour suivre une de vos formations.
Merci pour vos partages.
Bjr Olivier,
Aujourd’hui, il n’y a très peu d’intérêt à s’engager dans ce type d’investissement sauf en résidence principale et qu’on ne veuille pas investir dans l’immobilier en parallèle.
La fiscalité est confiscatoire que ce soit sur la plus-value mais aussi sur le loyer net de charges, d’intérêts de prêts, qui est soumis à la tranche marginale d’impôt (souvent 30 %puis des cotisations sociales (15,5 % prochainement et plus après) soit souvent 45,5 %, plus le risque d’impayés et les tracas éventuels et les travaux de copro à venir. Alors qu’il est possible d’investir dans la pierre avec des loyers garantis, défiscalisés (CSG neutralisée), sur un marché lisible encadré par l’ETAT, avec une rentabilité contractuelle et la récupération de la TVA sur le bien et tous les travaux à la charge du locataire (art.606 du Code Civil). Ceci dit, certains profils ne se voient pas investir dans la pierre s’ils ne suent pas et s’ils ne respirent pas la poussière…
Personne n’aime payer des impôts, mais il faut aussi remettre les choses à leur place.
Exemple :
1) vous achetez et vous revendez, vous payez 30% d’impôts sur la plus value, et vous encaissez 70%.
2) vous n’achetez rien, vous ne revendez rien. L’Etat ne touche rien et vous ne gagnez RIEN !
Vous préférez quel cas de figure ?
Je pense que le refus est justifié, vous vous étiez fixé vos règles à l’avance pour que cela soit rentable et vous vous y êtes tenu, pas d’emballement, c’est ce qui fait votre réussite je pense.
Bonjour Olivier,
Franchement au prix demandés de 110 000 euro, j’aurai proposé 65 000 euro pour effectuer une marche importante au moment de la revente après les travaux, parce que comme Olivier aime bien dire, une transaction bien effectué change la vie des gens.
Cordialement Alexandre
et moi j’aurais proposé 12500 euros! pfff 65 000 ça va là?!…tout le monde veut gagner de l’argent, le vendeur aussi…
Bien sûr Olivier tu as largement les moyens, mais tu as dit déjà lors d’un stage que même avec ta situation financière les banquiers t’avaient déjà embêté et refusé un prêt, donc comment affirmer que tu ne prends pas de risque avec un éventuel refus de crédit de la banque ?
Sans compter que personnellement je fais partie du commun des mortels et vu le durcissement actuel des conditions de crédits, même en présentant un bien qui s’autofinance (et même qui rapporte), ce n’est pas simple.
Comment garantir aux banquiers que tu vas trouver « facilement » 3 colocataires, et qui plus avec ce montant de loyer ?
Ta réponse m’intéresse beaucoup, car pour moi le plus grand risque est là: ne pas les trouver.
Merci
je ne prenais pas de risques parce que je sais que je n’aurais pas de refus et aussi parce que j’ai l’argent sur mon compte en cas de besoin. De plus, tout le monde peut demander à son banquier un accord de principe avant de s’engager.
Bonjour Olivier,
Tu écris que acheter des appartements qui nécessitent des travaux ne te fais pas peur, mais j’imagine que tu ne fais pas les travaux toi-même ?
Est-ce que tu as des conseils à donner concernant la recherche de personnes pour effectuer les travaux nécessaires ?
Il peut y avoir des différences de prix importantes dans les devis et la bonne réalisation des travaux…
La réponse m’intéresse beaucoup aussi 🙂 Merci
Vu que le prix de 110 000€ est frais de notaire compris, le prix de vente devait être autour de 103 000€, pouvant être accepté à moins 20% selon l’agent donc j’aurais fait comme Olivier, une proposition entre 25 et 30% moins cher, mais avec un plafond à 85 000€ FAI sans les frais de notaire. J’aurais donc « perdu » l’affaire aussi.
Et il est vrai que je me laissais moins de marge, donc plus de risque, mais pour un premier investissement immobilier, cela me convenait; il y aurait aussi sûrement plus de stress au final. Je vais tâcher d’être plus ambitieuse ;o)
merci Olivier
Exactement pareil ici !
C’est ce que j’appelle, une affaire sans regret.
Car bien analysé avec au final un budget d’achat defini precisement, 75 pour finir a 80 K€, prix max, conforme a mon avis cf ma reco du 8 avril.
Olivier a fait l’offre, et la , a partir de ce moment la = le job est fait !, ca passe ou ca casse ? Point final.
Pour en faire une bonne il faut en tenter 10 comme celle ci, mais l’ important c’est d’en faire 1 bonne, avec bcp de marge.
Aucun regret, c’est le jeu, je suis certain qu’Olivier en etudie plusieurs de ce type en même temps, ca va payer.
La leçon a retenir = Dans cette simulation reel, c’est le niveau de l’offre d’Olivier / au prix de vente=> Moins 32 % !
– et oui il ne faut pas avoir peur de cogner fort !
– et ne pas avoir d’etat d’ame si cela ne passe pas,
– on est pas dans un achat affectif, on est dans du Business !
A@
Bonjour Olivier,
Les bonnes affaires sont non seulement liees a un contexte particulier, mais aussi a des facteurs exterieurs que nous ne maitrisons pas toujours (facteur temps, nombre de clients interesses, etc…)
L’important etant de rester dans le contexte qui nous permet d’etre du cote de la bonne affaire. Dans ce cas, je n’aurais pas fait de surenchere.
Bien joue !
Thierry
un peu déçu je m’attendais à un bonne astuce sortie de derrière les fagots 🙂
en tout cas merci Olivier j’espère que tu nous publieras d’autres article comme celui-ci.
Les études de cas c’est toujours intéressant surtout avec l’avis la communauté.
s’il s’est vendu à 95 000e c’est tant mieux pour lui mais pour nous il était préférable d’aller sur 80 000€
Je pense effectivement que lorsque c’est pour son habitation principale c’est complètement différent ! Tant pis pour cet achat il y en aura surement bien d’autres plus interressants ! Pour moi ce n’aurait pas été interressant !
Bonjour,
L’achat en résidence principale, c’est le « cas idéal » en terme financier, car on ne paie pas d’impôt sur la +value lors de la revente ;o)
Après il y a bien sûr d’autres critères à prendre en compte (déménagement, vivre dans les travaux…) qui font que ce n’est pas toujours possible bien sûr.
Conforme à mon analyse…
Bien joué!
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Rod dit :
11 avril 2012 à 12 h 47 min
GO en faisant une offre à 80K€, non negociable.
Bonjour
Ce bien n’avait, selon moi, qu’un intérêt très relatif. Même à 80 000 euros FNI. Surtout si on intègre les travaux. Je ne me serais même pas déplacé.
Pour gagner 50 000 euros, même avant impôts j’aurais acheté. C’est ce que je gagne en 2 ans
Ma réponse valait surtout pour le locatif.
Faire de l’achat-revente, pourquoi pas. Mais, Marcus, les 50 000 euros, on ne les gagne pas si facilement (avant impôts). Dans l’hypothèse citée, après plus-value, il y a un gain possible de 32 000 euros… si l’appartement se vend au prix indiqué de 180 000 euros. Et si les travaux se passent bien, sans souci, sans dépassement.
Par ailleurs, si on ne fait qu’une vente comme celle-là de temps en temps, cela n’a aucune incidence. Si on en fait plusieurs, on peut être considéré comme marchand de biens.
bjr Olivier,
je ne l’aurais pas pris à 95000€ , j’aurais osé faire une offre très en dessous de ce que le vendeur voulait. et tans pis pour moi si ça ne serait pas fait.
hakim.