Trouver le bon notaire
En trouvant le bon notaire, vous réaliserez une transaction immobilière dans les meilleures conditions. Sans pour autant augmenter vos frais de notaire. Vincent est un ancien clerc de notaire. Il vous dévoile les coulisses du notariat, quelques astuces que vous devez absolument connaitre, dont une qui vous fera économiser quelques centaines d’euros d’intérêts.
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Trouver le bon notaire
Promesse de vente et compromis de vente
Les clauses suspensives
Transcription et résumé de la vidéo
Aujourd’hui, je vous propose de rencontrer un ancien clerc de notaire. Si vous ne savez pas ce que c’est qu’un clerc, Vincent va tout nous l’expliquer dans la vidéo. L’objectif est de vous dévoiler les coulisses du notariat, vous montrer l’envers du décor, pour vous aider à choisir un notaire adapté à votre situation.
Vincent, bonjour. Que peux tu nous dire sur le métier de clerc de notaire ?
bonjour à tous, je m’appelle Vincent. J’ai été clerc de notaire pendant dix ans, ce qui veut dire que j’ai touché du près ou de loin à 4500 ventes immobilière. Un clerc de notaire, c’est celui qui fait tout le travail. Le notaire est là pour l’aspect protocolaire.
Il y’a une question qui revient régulièrement ! C’est comment on trouve un notaire, ou le bon notaire?
Il faut parler autour de soit et généralement, vous aurez des noms qui vont revenir, des noms d’études de notaire. Vous pouvez demander aux agences immobilières, ou aux personnes qui ont fait des transactions et qui ont déjà fait appel à un notaire. Mon conseil, ce n’est pas de s’arrêter au nom du notaire ou au nom de l’étude, mais de demander quel est le nom du clerc de notaire, et la personne qui a agit pour l’acheteur ou le vendeur.
Est-on obligé de prendre un notaire à Paris, si nous achetons un appartement à Paris ?
Aucune obligation, un notaire à une compétence nationale. Donc, il peut agir sur toute la France. Un notaire de Bretagne peut vendre un bien à Nice ou un notaire à Paris peut s’occuper d’un bien dans les Pyrénées.
Le problème qu’on peut rencontrer, est purement pratique, si nous sommes à Paris et que j’aime bien le notaire qui est à Marseille, qui va s’occuper de la transaction ?, Si j’achète un appartement à Paris est ce que le notaire peut se déplacer ici à Paris ?
Ca peut arriver, mais avec des conditions très spécifiques. Le plus simple c’est la procuration. C’est un document que va préparer votre notaire et qui va globalement donner pouvoir pour une personne de confiance ou un clerc de l’étude pour qu’il signe en votre nom et place.
Dans le processus d’achat et de la vente d’un appartement, du début de la transaction jusqu’à l’acte final, il y a des dates clés. On va signer le compromis à telle date, l’acte final à telle date, etc… Peux-tu nous donner les dates clés et les délais qu’il faut respecter et ceux qu’on a intérêt à demander ?
Dès que nous sommes d’accord avec le vendeur, nous allons signer signer le compromis ou la promesse de vente. Cela s’appelle un avant-contrat. Si c’est une agence, généralement, ça peut aller rapidement. Elles font des compromis et il faut compter deux ou trois jours. Avec un notaire je dirais que vous avez l’avantage de l’inconvénient, ça veut dire que cela sera plus long. Il faut compter une dizaine de jours, en revanche le dossier sera beaucoup plus complet et mieux préparé.
Prenons un exemple : si nous sommes le 1er juin, à quelle date va intervenir la signature de la promesse ou du compromis ?
Il faut que tu comptes à peu près huit jours et trois jours pour une agence. Ensuite, après avoir signé le compromis ou la promesse, il faut avoir 3 dates en tête. Le premier délai, c’est celui de la loi SRU qui va avoir un impact pour tout le monde puisque une agence immobilière ne va pas transmettre le dossier au notaire tant que le délai SRU ne sera pas passé.
Oui, lorsque vous signez une offre d’achat auprès de l’agence, il faut comprendre que c’est ni plus ni moins qu’un compromis de vente. C’est donc le premier à partir duquel vous avez les 7 jours de la loi SRU où vous pouvez rétracter.
A partir de la signature du compromis, l’agence va tout de suite envoyer les lettres recommandées (obligatoirement par lettre recommandée pour une agence) et c’est à partir de la première date de présentation qu’il y a 7 jours qui coulent, même en allant très vite, il faut compter une dizaine de jours avant que le notaire ait votre dossier entre les mains.
Dans les actes que ça soit promesse ou compromis qu’est ce qu’il faut inclure ? il y a la date d’obtention de l’offre du prêt qui doit être tenue en considération
C’est le deuxième délai qui intéresse l’acquéreur, la loi dit 30 jours minimum, dans la pratique 45 jours, était déjà limite, essayez d’obtenir 60 jours, et vous serez tranquille.
Ensuite, c’est la date où vous êtes censés devenir propriétaire. C’est la date à laquelle vous donner l’argent et on vous remet les clés. Il y a un délai minimum sur lequel il est difficile de revenir. Généralement, c’est 2 mois et un peu plus de 8 jours pour l’acte final. Le délai le plus raisonnable est 3 mois pour signer l’acte authentique qui constituera votre titre de propriété. C’est là on vous remet les clés. Cela veut dire que vous êtes propriétaire.
Il y a une date limite ?
Non. Vous pouvez mettre un an si vous voulez. Si le vendeur accepte.
Maintenant, il faut être conscient aussi que dans 99% des ventes, le notaire va mettre un délai normal de 3 mois, de 3 mois et demi. Il y a quelques astuces à connaître au niveau de la date de prise de rendez-vous ?
Dans la pratique, pas de Lundi
On parle du rendez-vous pour l’acte final ?
Pour la signature définitive : argent contre clés. Elle peut intervenir avant la date prévue pour l’acte final.
Ce que je vous conseille de faire c’est de prévoir dès le départ une date qui sera avant la date limite et surtout pour faire une économie intéressante.
Quand vous sollicitez un prêt vous commencez à payez ce qu’on appelle des intérêts intercalaires dès que l’argent a quitté la banque que vous l’utilisiez ou pas. La banque a décaissé l’argent pour la transaction immobilière, il faut commencer à payer. Le plus simple c’est de faire coïncider la date où vous allez effectivement avoir besoin de cet argent avec la date à laquelle vous êtes censé payer. Pour trouver cette date d’échéance, vous avez deux options : soit elle est indiquée dans votre offre de prêt, soit certaines banque vous propose de la choisir.
Prenons une date de signature le 10 et disons que c’est le jour de paiement de la mensualité de votre crédit. Si vous le faites le 11 que va-t-il se passer ? Vous payerez des intérêts intercalaires entre 11 septembre et le 10 octobre : la prochaine date d’échéance. Cela veut dire un mois. On peut le matérialiser sous forme de chiffres. Mettons que vous avez emprunté 200 000 euros à 4%. Les intérêts vont être calculés comme cela : 200 000 multiplié par 4% ça fait 8 000 euros par an. Vous divisez par 12 ce qui vous ramène à 666 euros d’intérêts intercalaires en pure perte.
Il n’y a que la banque qui en profite.
Bonjour et merci d’aborder le coté « juridiques » et administratif des transactions immobilière.
J’ai une question particulière; on remarque que les biens occupés sont souvent moins chers à l’achat que les appartements libres. Y a t il un moyen après l’achat de donner congé au locataire avant la fin de son bail? Et comment? Avez vous des expériences de ces genres de situation?
Merci d’avance.
Simon
Bonjour,
une question complémentaire : si le vendeur me recommande de faire appel à ‘son notaire’ avec lequel il a précédemment acheté le bien, puis-je lui faire confiance ou me recommandez-vous de faire appel à un autre notaire (afin d’avoir chacun le sien, défendant les intérêts de chacun) ?
Dans ce cas de figure, est-ce plus couteux ou est ce que les 2 notaires se partagent les frais ?
Merci pour votre réponse
Faites toujours appel à votre notaire. Le montant total des frais de notaire, est identique même s’il y a 2 notaires.
Bonjour,
Et merci pour cette vidéo très intéressante !
Après plusieurs visionnage j’ai malgré tout une question sur un point qui reste un peu obscure : Le choix de la date d’échéance de prêt.
Par exemple, en prenant les étapes datées (au hasard) suivantes : Est-ce que ça vous parait OK ?
** Accord de prix avec les Propriétaires : Mercredi 18 septembre 2013.
** Contre-Visite finale/récupération des différentes pièces (diagnostiques, PV d’AG, Plans, etc…) : Samedi 21 Septembre 2013.
** Contact Notaire & préparation du dossier d’Avant-Contrat : Compter 8 jours.
** Signature du compromis (ou de la promesse de vente) : Mardi 1er Octobre 2013.
** Délai de la Loi SRU : Compter 7 jours donc ça amène à Mercredi 9 Octobre 2013.
** Période de recherche du Prêt et Obtention de celui-ci : Compter 45 à 60 jours maxi.
** Choix dans la date d’échéance du Prêt : Mercredi 8 Janvier 2014
** Obtention du Chèque de Banque : Mardi 7 Janvier 2014 (matin)
** Date d’Acte Final : Mardi 7 Janvier 2014 (après-midi)
** Date de 2ème mensualité: Mercredi 5 Février 2014
** Date de 3ème mensualité: Mercredi 5 Mars 2014
… et ainsi de suite
En somme, ai-je bien saisi les différentes étapes d’un Achat immobilier et surtout, la bonne planification des étapes importantes, notamment l’échéance de Prêt et la date d’Acte Final pour éviter les intérêts intercalaires indésirables.
En vous remerciant d’avance de votre réponse,
Cordialement
PS : Petite question subsidiaire :
Y’a t-il un intérêt à planifier/signer un « Acte Final » plutôt toute fin d’année 2013 ou plutôt début 2014 (notamment au niveau de la taxe d’habitation ou autre) ?
Bonjour olivier
Vous n avez pas précisé que lorsque l’acquéreur a 2 refus de pret, il a le droit de ne plus acheter tout en sachant que les clauses de prêt sont notées dans le compromis.
Donc il peut reprendre son dépot de 10% qu’il a déposé au moment du compromis
De plus les 10% ne sont pas obligatoires devant la loi c’est usage de la profession. Les personnes qui achètent à 110 % ne font souvent aucun dépot en accord quand même avec le proprio surtout pour un primo accédant
J’ai bien aimé votre video. Merci. Brigitte
Bonjour Brigitte. Merci pour ce rappel. Vous pourrez retrouver ces infos dans les autres vidéos déjà mises sur le site et consacrées aux promesses et compromis
http://www.olivierseban.com/differences-compromis-et-promesse-de-vente
Merci pour ce contact d’un professionnel clerc de notaire, rare,
J’ai pu avoir en ligne Vincent, une écoute, une disponibilité, des conseils immédiats, en un mot, une aide précieuse dans ce monde qui m’est inconnu : le notariat.
Encore Merci Vincent
Bonjour. J’ai connu Vincent en 2005, et j’ai utilisé plusieurs fois ses services pour m’aider dans mes transactions. Je ne peux que vous le recommander si vous voulez que quelqu’un s’occupe de vos affaires immobilières efficacement.
Bonjour
j’ai eu ce jour un contact téléphonique avec Vincent et mon ressenti et ma compréhension de ses interventions me font dire que Vincent est un accompagnateur de « projets de vies », il est pointilleux, il prend le temps d’ecouter et de comprendre les motivations de ses interlocuteurs, afin de les emmener vers les solutions les plus optimales possibles.
Il me l’a dit clairement je cite « ma motivation est de rendre mes clients Riches »
Comment? : en les éduquant et en les menant vers des marchés furtifs
Sa méthode: « Apprendre au client à pécher et non pas pecher à sa place »,
Il intervient en amont du projet immobilier aussi bien à l’achat qu’à la vente
j’adhere complétement à sa demarche et c’est pour cela que je me prépare à lui confier un voir plusieurs projets immobiliers
j’en profite pour remercier Olivier Seban, de m’avoir mis en rapport avec Vincent
Et comme tu le dis si bien Olivier: « Ne faîtes rien et il ne se passera rien !! »
Cordialement
Kévin S
Bonjour,
Merci pour ces informations précieuses!
Je suis en train d’acquerir un bien…et justement je signe le 23/07/2013 chez le notaire et mon prélèvement bancaire est prévu le 10 de chaque mois. J’ai donc (ou plutot 8/9 aout) intéret à negocier la signature le 10/08/2013 alors? (ou plutot 8/9 aout)?
Merci
Exact, il faut rapprocher la date de signature de votre date d’échéance
C’est juste pour eviter de payer ton credit avant d’être proprietaire c’est tout, si tu rembourses un credit alors que tu n’es pas encore proprietaire c’est pas cool pour toi, si tu achètes avant le 10, tu economises quelques jours sur ton credit c’est tout…
bonjour ,olivier très bonne vidéo, très concrète, que je vais réécouter pour tout ce qui est des période pour acheter et actes notariés.
@ bientôt
Jérôme
C’est vrai que c’est interessant d’évoquer les périodes pour acheter et pour vendre. Les gens sont plus enclins à acheter lorsque le soleil est présent, lorsque la nature est en fleur. A l’inverse face à la grisaille on va pouvoir dévaloriser un bien plus facilement ?
Serait ce si simple ???
Très intéressante vidéo. Il est vrai que c’est le clerc qui fait l’essentiel du travail.
Avec une notaire dans une grosse ville du 92 qui n’a pas de clerc , j’ai pu constater qu’elle étudiait notre dossier toujours au dernier moment, ne faisait pas les suivis a l’agenda. résultat: elle retardé notre vente de plusieurs semaines.
Dans une grosse ville, il vaut mieux un notaire avec un clerc.
Note: le vendeur et l’acheteur peuvent avoir chacun leur notaires.
Cela n’a pas de coût supplémentaires.
Mais les dossiers et dates de rendez-vous risquent de traîner davantage, les notaires s’accusant mutuellement de la cause des retards.
Bonsoir,
Trois précisions et une correction.
– Un compromis par agence est souvent dans un délai court et de toute façon beaucoup plus court qu’en étude notariale car huit jours ne me semble pas être le plus courant, c’est souvent plus puisque il faut faire coïncider les agendas du notaire vendeur et du notaire acquéreur…néanmoins, le compromis en agence n’est pas moins complet ou d’une rédaction plus sommaire si tenté que le rédacteur ait compétence juridique. Le tout est de s’adresser à un bon professionnel comme pour tout métier.
– Lorsque vous préconisez de tendre à un délai de 60 jours pour la levée de condition suspensive d’obtention de prêt au profit de l’acquéreur, nous savons que la loi impose un minimum de 30 jours, d’y rajouter 15 jours me semble logique mais pas au-delà car le délai immobilise le bien du vendeur, auquel il faut penser. L’acquéreur doit quant à lui prendre ses dispositions pour faire une ou plusieurs études bancaires préalablement à sa recherche de bien et déterminer ainsi sa capacité d’achat qui l’aidera dans son projet.
– Enfin, concernant les jours optimums pour les fonds nécessaires à la réitération d’acte , vous précisiez dans la vidéo être en mai 2013, il n’est plus possible depuis le 1er janvier 2013 (décret d’application 1er avril 2013) d’effectuer un paiement par chèque de banque, les paiements ne peuvent se faire que par virements bancaires (pour toutes transactions au-delà de 10 000€) tant de l’acquéreur à la comptabilité du notaire que de la comptabilité du notaire au vendeur et à l’agence. Et concernant un virement, l’appel de fonds qui est fait avant par l’étude permet d’anticiper sans difficulté.
– Lorsque l’acquéreur atteint la date butoir de la levée de la condition suspensive d’obtention de prêt sans avoir obtenu son offre de prêt + tableau d’amortissement, seuls éléments levant juridiquement la condition à son profit, sauf à y renoncer, avoir fait obstacle à la non obtention ou à demander une prorogation par lettre AR au vendeur, les parties sont déliées de leur engagement sans dommages et intérêts. La clause pénale (10% du prix net vendeur) intervient lorsque toutes les conditions sont réunies et que l’une des parties est défaillante et elle ne peut être activée que par voie de justice.
Exact, il faut rapprocher la date de signature de votre date d’échéanceMerci pour ces précisions. Certaines ont déjà été évoquées dans les différents commentaires.
A savoir également : les différents délais obtenus résultent d’une part des agendas des notaires (pour promesse ou compromis) et/ou d’une négociation entre acheteur et vendeur (pour les 60 jours). Ce délai peut être plus long, mais il est possible que le vendeur s’y oppose sur les conseils de son notaire ou de son degré d’urgence. Toujours est il que vous pouvez toujours demander.
Très intéressant !
Y a-t-il d’autres différences au niveau des notaires entre l’Alsace-Moselle et le reste de la France ?
Bonjour,
J’ai trouvé cette vidéo intéressante, en revanche, les services que propose Vincent ne me paraissent pas assez clairs.
Merci de me donner quelques exemples
Bien cordialement
Bonjour,
Ceci est très intéressant. Cependant, c’est valable en France.
Voici deux différences pour la Belgique :
– Il n’y a pas le délai des quelques jours après la signature du compromis.
– L’acte authentique doit être (pour des raisons fiscales) signé dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis.
Bien à vous
Laurent Berkovic
Merci pour ces précisions (belges)
Bonjour Olivier et Vincent !
J’ai une question :
J’apprend par cette vidéo que les notaires ont une compétence nationale…. avec tout de même des exceptions par rapport à l’Alsace et la Moselle.
Y a-t-il des exceptions ou des spécificités vis-à-vis des régions d’Outre-Mer aussi ?
Si mon prélévement est prévue le 15 du mois, je dois signer l’acte (clé en main) le 15 ou avant le 15.
Le 15 est la date idéale
C’est mieux avant le 15, au moins tu es dejà proprietaire et tu as quelques jours d’attente avant de rembourser mais surtout ne pas signer, après la date de ton premier prélèvement c’est tout. Maintenant, dire qu’on va economiser 1000 euros sur les frais de notaire grâce à cela, c’est faux à mon avis, ou alors, il faut avoir un notaire très gentil. Celui là peut accepter de te faire economiser sur les frais de notaires, si tu signes rapidement pour lui, cela lui economises du temps pour s’occuper d’un autre client après.
Soit je n’ai pas compris la notion d’intérêt intercalaire, soit je ne vois pas en quoi cela est dérangeant : si je signe le 11 septembre avec une date d’échéance au 10, je vais payer le 10 octobre la première mensualité qui comprendra le capital et un mois d’intérêt, soit. Pendant ce temps j’ai conservé les fonds de cette première échéance qui ont pu, dans certain cas, me rapporter plus que les intérêts liés au prêt ! Bien sûr, s’ils sont sur un livret A, c’est différent…
Bref, dans tous les cas ce ne sont pas des fonds immobilisés chez le notaire en pure perte mais des fonds effectivement prêtés par la banque pour régler le vendeur. A partir du moment où l’on sollicite un prêt, il peut toujours être avantageux de le rembourser plus vite dans certaines situations, mais l’effet « levier » cher à Olivier plaide plutôt pour un prêt le plus long possible avec le montant le plus gros possible… non ?
Ce sont les banques qui fonctionnent de cette façon. Elles prennent en compte l’amortissement du capital à partir de la première date d’échéance indiquée dans le tableau d’amortissement. Entre la date de déblocage des fonds et le paiement de la première échéance, vous payez des intérêts intercalaires calculés sur la somme débloquée. Donc pas d’amortissement du capital emprunté.
Concernant la durée du prêt, plus celui-ci est long, moins la mensualité est élevée.
Donc nous sommes d’accord : pas d’amortissement du capital sur la période « intercalaire » revient à bénéficier d’une « facilité de paiement » sur la période, qui est facturée au taux du prêt, ni plus ni moins… Je ne vois donc pas en quoi il s’agit d’argent gaspillé « en pure perte », attendu que le prêt réalisé correspond logiquement à une somme dont l’emprunteur ne dispose pas ou qu’il ne souhaite pas investir dans l’immédiat.
Le fait de ne pas amortir le capital emprunté est parfois une stratégie, dans les prêts « in fine », qui est supposé rapporter plus en dividende qu’il ne coûte en intérêt d’emprunt. Bénéficier d’une période intercalaire revient en quelque sorte à réaliser un « micro in fine »…
Les intérèts intercalaires sont normaux puisqu’une banque se separe d’une grosse somme d’argent, d’un seul coup, ce qui est un décaissement pour elle. De ce faite, elle cherche à se recuperer avec ses intérêts intercalaires qu’elles vous font payer. Vous pouvez choisir, donc cela est mieux de signer avant les prélèvements, plutôt que d’avoir un premier prélèvement le 10 et de ne signer que le 11.
bonjour olivier
je sais que vous en avez parlé souvent lors de vos séminaires et sur votre blog mais ça aurait été intéressant que vincent nous dévoile ce qu’on peut négocier ou faire pour payer moins de frais de notaires.
Comme vous l’avez remarqué, cela fait partie du séminaire.
Merci Olivier pour cette vidéo et cette astuce sur les dates de signature.
J’ai eu l’occasion de discuter avec Vincent, il est plein de ressources !
bonjour , connaissez vous un notaire en région parisienne a me conseiller pour mon 1er investissement locatif moins cher que les autres
Bonjour, les vidéos sont toujours aussi interessantes, j’en apprend beaucoup avec vous ! par contre je n’ai pas compris quel service propose vincent ?
Intéressant mais deux remarques seulement :
– chèque de banque du lundi : vincent virement obligatoire depuis le 1er avril 2013 !
– signature et date d’échéance : faux problème car les intérêts sont toujours payables à terme échu, donc vous payez dans tous les cas les intérêts courus entre la date de décaissement et la première échéance…
1) merci pour cette précision (pour les chèques) cela rend probablement mois sensible les « lundis », mais il faut toujours quelqu’un pour faire les virements au lieu de remplir un chèque.
2) a moins de n’avoir pas exactement saisi ce que vous écrivez, c’est ce que nous disons dans la vidéo. Si l’argent est débloqué le 1er, et que vous signez le 10 (remise des clés), vous payerez les intérêts intercalaires sur cette période (les fonds sont chez le notaire pendant ce temps). Même si c’est à terme échu. En prévoyant des dates proches pour le déblocage des fonds et pour la signature finale, vous ne payerez pas ces intérêts inutiles. L’idéal étant que les fonds arrivent le même jour que la signature finale.
Bonjour.
Une simple question: si entre le moment où nous avons laissé passer le délai de rétraction légal de 7 jours pour le compromis de vente, et que dans les 30-45-60 jours suivants nous n’avons pas trouvé le financement pour l’acquisition finale, que se passe-t-il ?
Vous payez les 10%. Le sujet sera traité dans une autre vidéo sur les promesses et compromis de vente.
pas si le prêt est refusé!!! la il n’y a pas de 10%…
L’allusion faite aux 30-45-60 jours comprend la date de fin d’activation de la clause suspensive pour non obtention du financement. Si vous dépassez ce délai, vous êtes redevable des 10%.
bonjour olivier
très bonne vidéo une fois de plus très concrète!
si j ai bien compris toujours fixer un rendez-vous avec le notaire entre le 01 et le 10 si bien sur notre échéance de prélèvement est au 10!!
au faite dans votre vidéo vous parler de « période pour acheter » et de « période pour vendre ». Vous pouvez détailler un peu plus ?
cordialement