Est ce une bonne affaire ? Aidez moi !

139 commentaires

1. J’hésite, car des apparts en centre ville se vendent un peu plus chers mais à loyer locatifs équivalents. Il y a l’hôpital qui va se construire et qui risque d’amener de futurs locataires, mais dont les loyers ne suffiront pas à l’autofinancement. Il y a de gros travaux à prévoir et miser sur un développement autour de l’hôpital qui n’est encore qu’un projet … je suis novice, je n’achète pas…

2. Très sympa le cas pratique avec debriefing et commentaires Olivier.

   Merci

   Aurélie

3. Moi, j’achète à un prix négocié de -20 000 € (minimum -15 000 €) en argumentant sur le neuf qui se vend à proximité. Je rénove avec des petits artisans qui sont souvent moins chers que les grosses sociétés de btp. Et je vends légèrement au-dessus du prix du marché en argumentant sur les commodités et le futur hôpital à proximité.

   Voilà, là je file voir la décision d’Olivier !!!

4. moi je ne l’acheterai pas trop cher pour un bien a renover, d’autant qu’il y a encore des travaux a prevoir dans les parties communes , le bien ne s’auto finance pas!

5. Pour ma part, je n’achèterai qu’après négociation du prix (ao moins 10 000€) et uniquement dans le cadre de l’option achat – revente.

   • Merci à tous pour vos nombreux commentaires. J’ai mis en ligne la 2em partie de l’article. Vous allez savoir ce que j’ai fait.
     https://www.olivier-seban.com/la-bonne-affaire

6. en effet il serait intéressant de voir comment gagner de l’argent avec un bien qui ne s’autofinance pas. en revanche cela demande un effort financier de 6 x 900 dans le meilleur des cas. Même si l’on se rembourse après ce n’est pas à la portée de tout le monde.

7. GO en faisant une offre à 80K€, non negociable

8. Pour ma part je pencherais également pour un achat / revente en négociant bien le prix de 10 à 15 %. Si le prix de revente est bien à 180 000€ alors en faisant une offre à 90 K cela nous laisse une marge pour faire les travaux puis faire une petite plus value d’environ 35 000€ brut selon la contre offre du vendeur. Il faudrait aussi savoir à quel point le vendeur est motivé.

   Pour la location, comme remarqué dans un commentaire précédent, le cash flow est négatif donc à éviter. A moins de pouvoir faire 2 appartements auquel cas cela pourrait être rentable. A vérifier dans le règlement de copro. On pourrait alors imaginer une revente des 2 appartements avec grenier (si les combles peuvent être utilisables comme tel) une fois l’hopital construit.

   Par ailleurs, les 45m² de combles ne sont pas compris dans les 95m² je suppose. Cela changerait tout !

9. Pour moi, tout est dans le prix d’achat, il faut le négocier entre 90 et 100K€.
   Dans l’hypothèse d’une négo à 95K€ FDN inclus, ça laisse 35K€ de plus value moins l’impot sur la plus value de 34.5% soit 22.925K€.
   Pas mal si tout celà se fait en 6 mois.
   Il faut revendre assez vite pour éviter de payer trop d’intérêts sur le crédit immobilier, qui amputent d’autant la rentabilité.

   Dans le cas d’une location pour un achat à 95K€, la rentabilité brute est de 6.2% (après travaux, c’est donc un bon investissement.

   Dans les deux cas, j’achète (si PA = 95 K€ FDN compris)

10. Bravo pour cet exercice. personnellement je n’achète pas cet appartement ancien. Il y a surement mieux à faire…

11. Sur le papier, selon moi, ça dépend!
    Cela dépend du cash disponible de l’acheteur. 30000€ de marge potentielle en quelques mois voire quelques semaines ne peuvent se refuser. Si l’opération ACHAT/REVENTE prend 6 mois, cela fait un gain mensuel de 5000€ avant impôt! Qui peut avoir la prétention de dire que cela ne vaut pas le coup? J’exclue les super riches qui peuvent se permettre le luxe de ne pas vouloir s’embêter et je suis compréhensif avec les moins riches qui doivent assumer le risque de mobiliser beaucoup d’argent pour dégager une marge de 17% du prix final estimé.
    Au delà du rapport (potentiel de gain)/(argent mobilisé pour réussir l’opération) mon interrogation est la suivante: Quelle est la quantité de stress et d’incertitude dois-je ou puis-je me permettre pour me lancer dedans?? Est ce que cela vaut une opération à 17% de marge? L’incertitude est selon moi en partie levée par les éléments décrits par Olivier Seban : Prix en dessous du marché, perspectives de croissance, centre ville attractif mais rapport surface/loyer prohibitif pour une famille avec 2 enfants de classe moyenne, proximité voies de communication, hôpital…
    Combien d’entre nous gagnent plus de 30000€ annuel en travaillant à temps partiel sans subir d’ordre de sa direction?

    Question pour Olivier Seban :
    Quels sont selon vous les meilleurs indicateurs, éléments (autres que les ratios déjà décrits) qui font souvent pencher la balance en faveur de l’achat? Et au contraire, quels sont les éléments STOP de l’achat?

    Cordialement

12. la seule option qui semble vraiment rentable serai tde créer 2 appartements.
    Je pense qu’une bonne surprise nous attends et j’ai vraiment hâte de lire la conclusion d’Olivier.

13. Bonjour,

    750*12 / 160.000 = 0.56 (à la limite des 0.5 minimum)

    le loyer ne couvre pas le crédit
    si l’hopital n’est pas fini rapidement (effet de levier sur le prix), il va falloir mettre la main à la poche longtemps
    NON pour la location
    NON à la revente sous 2 ans

    un achat revente donne 180 – 160 = 20ke
    -30% d’impôt = 14ke
    en sachant que
    le crédit n’est pas couvert à 100%
    emprunt de 100% + travaux + notaire, crédit logement dira non, la banque validerait avec hypothèque ? (bof)
    donc s’il faut payer de sa poche le notaire 7.000 euro pour 14.000 de gain final, cela semble léger (mais toujours mieux qu’un livret A)

    j’ai été vite et espère ne pas avoir fait d’erreurs.

    même avec une négo à la baisse, NON pour l’achat revente.

    vivement la réponse !

14. 50000e de travaux ?
    j’ai construit ma maison de 130m2 pour 35000+6000e de raccordement(eau,gaz,edf,total égout.)+4500 d’occupation des sols +5000e de ravalement+ aménagement de la maison et jardin 10000e total : 75000e+terrain 180000= 255500e
    a ce jour le prix au m2 est de entre 3500 et 4200e
    3500*130= 455000 mini.
    4200*130=546000 maxi.

15. Quel est le rapport entre votre propriété principale, situé à un endroit non cité, et un bien d’investissement, probablement situé ailleurs, et donc à un prix incomparable ?

16. La bonne affaire , c’est la comme la définition de la richesse c’est assez variable en fonction des individus.
    En ce qui me concerne je passe mon tour, et je suis sur qu’Olivier n’acheteras pas.

    – Bcp de travaux = bcp de surprise= surcout probable= souci et temps perdu…
    – Combles inexploitables et pas accessible = on en parle plus= valeur concrete O€.
    – Rent locative = Bof, car aprés tant d’investissment, et notament en travaux= trop juste.
    – Valeur marché =aprés fais,notaire, travaux, imprevu et impots si plus value ce qui n’est pas certain = marge trop juste.
    – Cepandant tout est une question de prix d’achat= donc faire offre a 80 k€, ca mange pas de pain et peut générer une opportunité …

    Exercice interessant, mais difficlle d’apprehender un serteur géographique que l’on ne connait pas..

    A@

17. Alors je pense que je négocierai l’appartement à 100 k€ frais de notaire inclus,
    Je laisse les travaux à 50 k€ car on veut du travail sérieux et rapide (pour améliorer notre rendement), et qu’il vaut toujours mieux prendre des hypothèses les plus défavorables.

    Donc avec un appartement neuf, et des parties communes neuves à 150 000 €. Si on veut le vendre vite, il partira aux alentours de 180 000 € soit une plus-value brute de 30 000 €.

    A ce moment là, pourquoi ne pas directement investir dans un appartement du centre ville à rénover, pour bénéficier à la fois d’une plus-value et d’une possibilité de location derrière ??

    Je chercherai donc du côté du centre ville (apparemment c’est déjà fait par Olivier), car 30 000 € de plus value peuvent être trouvé ailleurs, en bénéficiant de la possibilité de location.

    Voilà en attente de voir quels sont les décisions prises par Olivier …

18. Je fais mes début dans l’immobilier et j’ai tout lu, beaucoup d’avis divergent, pas facile de prendre une décision quand on est pas de la partie. C’est là qu’on se rend compte qu’il faut des bases. Se prononcer sur un achat qui est quand même important!! c’est toujours important un achat..!!Je suis dans l’incapacité de trouver la solution à ce problème, si c’est une bonne affaire ou pas! D’ou l’importance d’avoir un avis d’expert avec tous ces paramètres à tenir compte je préfère attendre la réponse…. je vois que j’ai beaucoup de travail pour arriver a prendre et à trouver la bonne solution…donc la réponseeeeee…..???
    Merci Olivier
    cdt dbaudry

19. C’est génial cette étude de cas réelle, j’ai lu beaucoup de choses intéressantes et même appris des choses.

    À quand la réponse et les conseils par rapport à ce bien, qu’avez-vous ou allez-vous faire ?

    Merci Olivier, continuez comme cela votre partage !

    Yann

    • Je mettrai la réponse en ligne dans la semaine. J’attends d’autres infos du vendeur.

20. J’achèterai et je le proposerai et fixerai le loyer à 600 € pour chacun des co-locataires je ciblerai le personnel de l’hôpital (infirmiers…) ainsi on arriverai à 10% de rentabilité ou autre solution vente d’un lot qui fasse 65m2+cuisine+ sdB pour 150 K et un autre lot de 30 M2 (studio ou je ferai un coin cuisine + sanitaire sfa + douche à voir en fonction du raccordement pour l’arrivée d’eau) pour 70 K.

21. bonjour,
    achat ok!!
    faire les travaux soit même!!
    vendre vite!!!!
    avis favorable !!!

22. Je n’achète pas. Je trouve l’immeuble très moche, et il n’y a pas d’extérieur (terrasse). Donc, si je n’ai pas envie d’acheter, je ne vois pas pourquoi un autre aurait envie d’acheter, sauf pour faire « un coup », mais à ce moment là, je ne gagne pas d’argent !
    Margot

23. en tout cas cet exercice est bon pour les méninges et pour l’apprentissage! Merci Olivier

24. Pour moi, l’achat vaut le coup à condition de pouvoir revendre les combles à un propriétaire qui habite sous ces combles. Il pourra ensuite faire un duplex dedans.

    Pour le reste une location ou revente après travaux est envisageable.

25. Bonsoir olivier ….
    bien placé , des perspectives pour l’emplacement à court terme c’est un point fort .
    Beaucoup de travaux et malgre cela les parties communes garderont leur look .
    Il n’y a pas d’ascenseur pour moi c’est un point positif moins de charges
    Pas divisible , les combles ne peuvent être aménagés pour un locatif c’est dommage.
    Il reste à négocier sacrement les travaux et à en assumer une bonne partie .Dans ce cas j’achèterai pour revendre.

26. Bonjour, ma réponse est je n’achete pas ce bien pour les raisons suivantes :
    L »immeuble est ancien; sans caractere, à ce prix les nouveaux arrivant de l’hopital seront attirés par du neuf.Je pense que dans ces régions une maison est meme envisageable avec le prix de 180000 euros final.
    Si l’appartement est vide depuis tres longtemps il y a peut etre une raison qui n’est pas dit dans l’énoncé.
    L’idée de diviser l’appartement me semble impossible vu l’architecture de l’immeuble.
    L’appartement de trois chambres veut dire grande famille qui s’orientera plus vraisemblablement vers l’achat d’une maison pour le meme prix.
    Je suis impréssionné par les calculs des personnes qui on laissé des commentaires, il faut aussi prendre en compte l’etat du marché dans le secteur et savoir que less banques sont de plus en plus frileuses pour les prets donc il faut supposer que le prix de revente sera aussi négocié!!

    • – Je suis d’accord avec vous pour dire que l’immeuble manque de caractère. Cela ne veut pas dire pour autant que les nouveaux arrivants de l’hôpital seront intéressés pas du neuf.
      – L’appartement est vide car la personne qui l’habitait est en maison de retraite depuis plusieurs années.
      – concernant les banques, elles continuent de prêter sur des achats au prix normal. Elles ne prêtent plus pour des prix débiles, car elles augmenteraient leur risque. Cet appartement est au prix normal et on peut obtenir un financement sans trop de problèmes.

27. Bonjour,
    Sympa ce petit jeu Olivier!
    Je ne suis pas spécialiste, mais en ce qui me concerne, je ne suis pas trop tenté par cet achat :
    – le appartements de grande taille sont plus difficiles à vendre/louer
    – la situation à 10 km du centre d’une ville de province. Même si le quartier semble pouvoir se développer à l’avenir , ca semble risqué surtout dans le contexte de retournement de l’immobilier
    – l’absence d’ascenceur pour un appartement familial;
    En tout cas, si j’achetais ce bien, ça ne serait sûrement pour le louer car la rentabilité et bien trop faible : même si on négocie 20 % sur le prix , on se trouve à 88 000 + 50 000 € de travaux soit : 133 000 €. Avec un loyer à 780 € , ca fait une rentabilité brute de 7 % tout juste. C’est limite je trouve.
    Par contre le scenario acheter pour revendre me semble un peu meilleur…

28. Par principe je n’achète jamais au dessus de 600euros le m² à rénover(en province) ville de 50000 habitants et alentours proche. En réduisant la part travaux et en mettant la main à l’ouvrage cette achat peux être un bon investissement pour de l’achat revente.

29. Donc en province dans une ville de 50000 habitants un appartement de 50 m2 vous le touchez à 30000 euros….

30. Bonjour Olivier,

    Vu les infos et les photos que nous disposons, je fait dans un premier temps une étude afin de savoir avec certitude si le bien peut être divisé en deux logements de 45 m2 et je m’assure de la date de mise en oeuvre des travaux des parties communes et façade (pour une plus value future), une fois que j’ai la confirmation de ses éléments, je m’informe des prix de location et de revente sur le secteur pour un 45 m2 refait a neuf si cela me correspond après je fait jouer la concurrence auprès de plusieurs entrepreneur grâce aux devis gratuit. Si cela et positif pour moi je fait une offre de – 20 % du prix annoncé et j’accepte le prix au minimum -10 % en dessous du prix de départ sachant qu’il y à le cout des travaux, frais de notaire,taxes et financement a prendre en compte. Si tout les éléments réunis correspondent a mon évaluation je loue les deux appartements de 45 m2 en meublé ( avantageux pour les taxes future mais également pour les futurs locataires) entre 480 et 500 euros hors charges et comme ça j’ai entre 960 et 1000 euros qui rentre en revenu locatif qui couvre la mensualité du crédit et qui peu dégage même un petit cash flow une fois tout payé, qui en plus la valeur du bien augmente chaque année afin d’augmenter notre actif net. Et je vends plus tard suivant le marché car je préfère garder un bien immobilier correctement acheter a long terme ce qui donne des revenus locatif et augmente notre valeur d’actif net.
    Merci de m’avoir lu mais bien sur cela reste de la fiction avec des chiffres fictifs car je n’ai pas vu le bien et ni le secteur.
    Bien Amicalement

    Grégory

31. Très intéressant si on fait deux logements !

32. J’achèterais pour revendre dans 3 ou 4 ans quand l’Hôpital sera là et je ferai un bail de location de 3 ans non renouvelable, en prévenant le locataire que je vais mettre en vente à terme. Il sera prioritaire au prix fort. S’il ne prend pas, l’appart est vide et plus facile à revendre.
    Globalement achat + travaux : 145 k€ (voir Julien P)
    Travaux supp : 10 k€ peintures murs et menuiseries si elles ne sont pas en double-vitrage.
    Location 3 ans 780€ = 28 k€
    Vente : 200 k€
    Résulat : 200+28-155 = 73 k€ avant impôts et intérêts d’emprunt
    Moi, j’accepte de payer des impôts dans ce cas ! Le foncier, la plus-value, … la totale !

    Pour le crédit je baisse les mensualités : apports / durée plus longue / négociation du prix appart + notaire + agence = baisse du montant emprunté pour avoir un cash-flow positif qui couvre tous les frais annexes et ne pas y laisser mes brailles !
    Au pire, l’immobilier ne grimpe pas, je ne perds pas d’argent. Mon crédit est payé par le loyer.

33. Bon, je crois que M. Seban va acheter, à ces conditions là ?

34. Je ne m’y connais pas vraiment en immobilier mais je n’achèterais pas ce bien car trop cher et trop de travaux même si l’emplacement laisse présager qu’il peut être plus rentable à terme.Bien sur il est tout à fait possible de négocier vu l’état et pour quelqu’un qui peut faire les travaux cela est intéressant mais quand on doit tout faire faire comme c’est mon cas je ne trouve pas assez d’intérêt.
    Merci pour les travaux pratiques

35. Olivier,

    tu as raison dans ton séminaire quand tu dis que les gens ne savent pas compter…

    Moi-même, je n’ai toujours pas compris comment tu penses obtenir 30 000€ de marge après revente à 180 000€ (au mieux, et sans les frais de notaire, moi je ne vois que 20 000€)

    Please help !
    J’ai besoin d’un éclaircissement

    :o))

    • C’est moi qui ai fait une erreur également. Je n’ai pas indiqué que les frais de notaire étaient compris dans le prix de 110 000, et j’ai extrapolé sur le prix d’achat car l’agence m’a dit qu’une proposition à 10 000 plus bas serait envisageable.

36. ok, effectivement c’est plus clair ! :o)

    La bonne affaire comme le dit Jocelyn, c’est comme la définition de la richesse, c’est assez variable en fonction des individus.

    Personnellement un profit net espéré de 20 400€ sans faire les travaux moi-même (peu de fatigue et d’énergie investie), en les commençant avant la signature de l’acte authentique pour gagner du temps, avec donc un projet de vente espéré dans les 6 mois à partir du compromis (soit l’équivalent d’un salaire NET de 20 400 euros sur 6 mois voire 9 mois), personnellement je considère cela comme une bonne affaire et je prends ! Je confirme que j’achète pour revendre.

37. Bonjour,

    Vu rapidement c’est un passif de 150 euros par mois donc je n’achète pas si c’est en location.

    Par contre, achat revente surtout que la surface après travaux peut passer jusqu’à 135m2
    Je négocie le prix: 100000 avec frais de notaire négociés grâce à Olivier.
    Travaux 50000+20000 pour les combles
    Location: 95m2 pour 700 et puis 40m2 pour 350. Actif 150 par mois. DONC achat PUIS quand l’hôpital est construit le prix doit augmenter aux alentours de 270000=135X2000
    plus-value 100000 avant impôt.
    Mais évidemment, je me place dans le cas de combles exploitables ou rendues exploitables.
    Merci

38. Bonjour olivier,
    A mon avis le prix est effectivement un peu trop élevé par rapport au travaux de rénovation.
    Meme une négo de 20% l’appartement reste encore extremement cher et n’est pas une si bonne affaire.Sinon le diviser en deux de 45m2 avec des loyers a 500€ tu gagnes 10% mensuel .(j’ai lu votre livre TLMMDR 3eme ed indispensable et bourré de conseils utiles pour acceder a une nouvelle forme de vie meilleure.Je consulte aussi avec beaucoup d’attention les articles que vous m’envoyer régulierement et suis tenter de participer a l’un de vos séminaire sur l’immobilier pour investir intelligement.

39. Dans un commentaire précédent si je ne fais pas d’erreur, Olivier précise que l’appartement n’est pas divisible.
    De plus, comment tous ceux qui proposent de faire 2 appartements espèrent-ils un loyer de 500€/appart ?!?
    Vu que ça ne correspond pas au prix du marché, qui est, selon les infos donné, d’environ 780/95= 8.21/m², donc 8.21*45=370€ pour un appart de 45 m² …!

40. Bonsoir Olivier,
    Il y a un point qui a fait « tilte » à la lecture « des travaux votés qui restent à la charge du vendeur « ….et bien, pas si évident que cela !
    En réalité, ce n’est pas véritablement la date du vote des travaux ou la date de l’exécution des travaux qui fixent, vis-à-vis du syndicat, qui du vendeur ou de l’acheteur est débiteur du coût des travaux.
    Si les travaux doivent être exécutés postérieurement à la vente, ils restent à la charge du vendeur que s’ils ont donné lieu à un appel de fonds avant la vente, sinon ils sont à la charge de l’acheteur.
    De même, lorsque seul le principe des travaux a été voté avant la vente, mais l’exécution des travaux a ensuite fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale postérieure à la vente, la jurisprudence affirme qu’il appartient à l’acheteur de payer les travaux.
    L’acheteur doit savoir que si les travaux ont été votés,mais n’ont pas donné lieu à un appel de fonds, le syndicat peut lui en réclamer le paiement.
    Conclusion, comme je n’ai pas plus de précisions, je regarderai mieux de ce côté avant d’approfondir la question d’acquisition.
    Mais si je mets de côté cette question : je m’intéresserai de plus près des combles de 40 m2! Est-ce qu’ils sont aménageables ? Est-ce qu’ils sont facilement accessibles pour créer un logement indépendant ? Dans quel état sont-ils ? Le fait qu’ils ne soient pas au dessus de l’appart, n’est pas un problème, au contraire. Parce que si j’ai un peu plus d’éléments d’information, je pourrai envisager l’achat de l’appartement avec le prix négocié à la baisse. Avec des travaux intelligemment faits, il est possible de dépenser moins de 50000 € pour le revendre aussitôt les travaux faits. Et là avec la marge de la vente, j’aménagerai les combles en appartement pour le louer quelque temps, avant de le revendre.

    • tous les travaux de rénovation sont à la charge du vendeur. Rien à payer. En ce qui concerne les combles, je sais qu’il y a bcp de messages sur cet article, mais j’ai précisé qu’ils n’étaient pas facilement accessibles, donc pas louables ni détachables.

41. Dans ce cas, la marge laissée par la revente après travaux, ne me motive pas d’investir dans l’achat….et la location, ne m’intéresse pas personnellement, je n’en ai pas les moyens !

42. Non, pas tenté par l’achat. Bien en état moyen. Pas d’information sur le moyen de chauffage, pas d’info sur les charges communes. Localisation imprécise (région , proche de quelle ville).

    dans le doute , abstiens -toi , dis le proverbe !

    et vous ?

43. Hello,

    Le chauffage est « à changer » et est budgété dans les travaux.
    Charges communes : moins de 100€/mois.

    Localisation: importante certes, mais pour le cas on s’en fiche puisque Olivier a déjà fait son étude de marché sur le sujet et nous donne les infos sur les prix de vente et de location.

    Dans le doute, renseigne-toi, dis le sage !
    ;o)

    cordialement

44. Bonjour,biensur je negocie le tarif puis je ne fais pas un mais 3 appartement de 40m² 40m² et 55m² grace au comble puis j’en vend un pour reduire l’effort d emprunt et loue les 2 autre .sinon comme ca tel quel je n’achete pas

45. Achat et location : non, cash flow négatif

    Achat, travaux et revente : oui, uniquement dans ce cadre :
    Prix baissé d’environ 15% (appartement vide depuis 10 ans… la personne doit être impatiente de revendre !) : 93 000€ (j’arrondis)
    Négocier le prix des travaux ou en faire une partie soit-même : 42 500€
    Frais de notaire : environ 9500€ (sur 93K)
    Total d’acquisition : 145 000€

    >> A partir de là je peux faire une revente directe : (180K-145K)-32% d’impôts = 27 300€ de pluvalue (certains disent que 20 ou 30 000 ca n’en vaut pas la peine, moi je les veux bien !)
    >> Ou si l’hopital ouvre d’ici 2 ou 3 ans maximum, je loue, puis je revends quand les prix montent en flèche dans la zone (probablement dans les 50 000€ de pluvalue entre les loyers encaissés et la hausse du prix de l’appartement.

46. Bonjour Julien,
    comment trouves tu 27300 ?
    je trouve 23 800 e pour ma part ( 35 000 x 68/100) = 23 800

47. Bonjour François.
    Autant pour moi, j’ai calculé un peu vite !
    Merci de me l’avoir fait remarqué, je ferais attention dans la réalité !!!!! ^^

48. Autre petite imprécision, tu calcules – 15 % sur un prix incluant les frais de notaire, puis tu rajoutes 9 500 € de frais de notaire derrière …

    Donc en gros 110 000 * 0,85 = 93 500 + 9 500 = 103 000 €
    Soit une négociation réelle de – 6,3 % sur le prix de départ !!
    Il faudra faire attention à ça aussi dans la réalité 🙂

49. J’achèterai à la condition de négocier au-dessous du prix des apparts concurrents du centre-ville pour louer. Je n’achéterai pas pour revendre ensuite car pas certaine de faire de la plus-value. Qu’avez-vous fait car il est difficile de savoir bien se positionner tant qu’on n’a pas vécu l’expérience? A vous lire. Françoise

50. Pour moi il y a trop de travaux apparement mais il faudrait appeler qqes agences pour voir si des biens similaires sont en vente depuis longtemps ou pas voir si ce genre de produit est recherché ou pas .. L avantage c est que les travaux ont ete deja vote et donc la residence va retrouver une jeunesse alors je dirais que pour revendre dans 1 delai court pourquoi pas ( mais ils prevoyent une baisse des prix donc au final peut etre que 20000euro apres impots c est deja tres bien en 6 mois jdirai ) mais pour louer je le prendrai pas car je devrai mettre un trop gros apport pour que le bien s auto finance et comme ma politique n est de pas faire d effort perso alors pour de la location je ne le prendrai pas de plus je privilegie les petites surface max 30m2 car c est plus facile a deloger des celib qu une famille avec des enfants en cas de pepin et les charges sont moins cher petites surfaces.. Mais bon je pense que je ne vous apprend rien 🙂 vous avez du faire le bon choix

51. Je ne pense pas qu’il faut acheter : le prix semble élevé compte tenu des travaux à effectuer, le loyer ne couvrant pas le remboursement de l’emprunt. Plus value potentiellede seulement 20 à 30 Ke
    Les combles pourraient être intéressants mais ils ne peuvent être exploités (c’est du moins la conclusion que je tire de l’énoncé du problème)

52. Pour ma part, je n’acheterais pas car la location ne permettra d’autofinancer le bien.

    Par ailleurs,l’achat pour revendre n’apparaît pas rentable compte tenu de la fiscalité sur les plus value.

53. Non je n’achèterai pas ce bien. Trop de travaux pour peu voir pas de rentabilité

54. 2ème sans ascenseur…pas génial. Envisageable pour loger le personnel du futur hôpital.(famille nombreuse, pour qui les 65 m2 en centre ville sont trop exigus).
    d’abord, négocier à 100 000 €.puis les travaux, à 45 000 €.(voire en faire moi-même une partie).
    Dans ces conditions , 780×12/145000 = 6;4%. (5.6 % avec 750 € de loyer et sans négo des prix) Pas si mal…> 5%. ça peut justifier l’achat moyennant un apport personnel afin que le loyer perçu équilibre tout juste la mensualité.L’idéal reste de faire soi-même les travaux et d’économiser encore.
    Conclusion : j’achète, je rénove et je loue ou , mieux encore, je revends de suite et je réinvestis les 30 000. (c’est bien 3.33 ans de loyer d’un coup, non ?)
    PS : je n’ai pas tout compris à cette histoire de combles…sont ils exploitables ?

55. Tout d’abord , bonjour, j’ai lu votre livre « tout le monde mérite d’être riche » édition 2. un vrai régal…
    Pour ma part si ce que dit olivier , sur la location, sachant que cela ne s’autofinance pas, moi si je le prenais je le retape et je revend , c’est mon ressenti. c’est vrai que sur tout l’explication, je suis un peu hésitant.
    Qu’avez vous fait Olivier ?

56. Je suis surement trop scolaire…….mais c’est important de lire l’énoncé, les infos données par Olivier

57. Je tente de faire baissé la négo de 10% J’achète qu’à cette condition, et refait tout ce qu’il m’est possible de faire moi-même, aménage les combles et loue les 2 apparts pour rentabiliser l’investissement auto-financé grâce aux combles aménagées en meublé.

58. En gros
    Pour faire vite
    Vente des combles 30.000
    Cout 110.0000+10.000 notaire+20.000 travaux ca fait 140.000
    Revente 170.000+10.ooo quil reste de la vente des comble ca fait 180.000
    Operation 40.000 de gagner soit 2 ans de bon salaire

59. Pourquoi acheter pour rénover et revendre ensuite?

    Dans mon hypothèse, c’est-à-dire de découper les surfaces pour en faire 3 appartements, on obtient un revenu locatif de 1500€ pour une mensualité de 900€. le bien s’autofinance largement et nous gagnons de l’argent tous les mois dessus.

    De plus, dans le descriptif de l’environnement donné par Olivier, il est écrit « futur (grand) hôpital à 10 km » et « zone en développement »
    Ensuite, d’après ses connaissances du marché locatif de la ville, Olivier, nous affirme qu’il n’aura pas de mal à louer l’appartement.

    Cela veut donc dire que le prix au m² va augmenter dans les années à venir (car augmentation du nombre d’habitants, donc de la demande).

    Au vu de la rentabilité locative énorme, et du potentiel à moyen/long terme de la valeur de(s) l’appartement(s), je ne pense que ce soit plus intéressant de revendre directement après les travaux.

60. non je ne l achete pas car j’ai pas d’expérience dans l’immobilier et le bien ne s’autofinance pas avec la location

61. et mon bien(+ haut) =ancien atelier 100m2 sur 2 niveaux +garage +terrain 80m2
    ?Qu’en pensez-vous??

62. J’achète et j’en fais 2 appartements de 40/50 m² que je loue pour 500€ par mois (40m²*750€/65m²).
    Je réaménage les combles pour faire un 3eme appartement que je loue 500€

    1500€ de revenus locatifs pour 900€ de mensualités

63. Bonjour Matthieu,

    Pour répondre à ton commentaire plus bas, oui dans la théorie recouper cet appartement peut être très rentable mais j’ai cru lire sur un commentaire d’Olivier qu’il n’ est pas bien agencé pour être découpé.

    Ceci dit, très bonne opération comme vous le décrivez !

    Salutations

64. Je ne l’ acheterais cas cela est un dernier étage dur à revendre ou louer de plus j’aurais peur des impots sur la plus value à la revente et dans le cas d’une location la valeur locative est faible donc il faudrait longtemps pour rendrer dans mes frais.

65. Bonjour Olivier,

    Je vais pas parler de location car le bien se s’autofinance pas. Quoique en colocation l’appartement pourrait rapporter 3*350 eur = 1050eur/mois. En plus il y a pas d’ascenceur c’est mieux pour des étudiants.

    Pour l’achat et la revente.
    Déjà un élément qui me frène à l’achat c’est la facade de l’immeuble. Ca donne pas envie d’y vivre. Et justement ma question est : Est ce qu’il y a des plus beaux immeubles autour ?

    Les éléments qui me pousseraient à acheter :
    Le prix est négociable ! C’est la première chose à faire. Mais ça doit pas être possible vu le prix déjà bas.
    Le point fort est peut être la proximité de l’autoroute, bien pratique pour rejoindre la ville à 10 km, et la zone d’activité à 4km.
    Par contre si au final on gagne 30 000 eur brut d’impôt c’est beaucoup d’effort pour rien !
    Un petit habillage en home staging doit te permettre de le revendre plus de 180 000 eur ?
    Ca peut valoir le coût de le revendre si tu l’achète plus bas que le prix proposé.

    Par contre des travaux à 50000 eur pour 95m² c’est pas cher et je suis septique sur ce devis. Par expérience le coût des travaux c’est 1000eur/m² (ici 95000eur!).

    Cordialement.

66. Quant-à moi je l’acheterai à une condition si le prix total est revue à la baisse et non que le prix soit faite sur l’achat du m² car je ne l’achete pas au m².mais je ferai une étude marketing afin connaître les nouvelles tendances de la zone et de la je déciderai si je dois le louer ou le vendre mais quant-à je vais le louer pendant un moment et l’afraichir puis le vendre ensuite.

67. Sans avoir lu les commentaires des autres.

    J’achète l’appartement cash (si possible) pour 118€ (FNI) par le biais d’une société.
    Je rénove pour 50K€ (~2 mois) – Coût de l’opération : 168K€.

    Je revends l’appartement (SEUL) au prix du marché, soit 190K
    Plus-value : 22K€

    Je rénove les combles de 40 m2 avec ces 22K, meuble l’appartement et met ces combles en location.
    Location : 380€ (~8€ / m2) + 60€ mensuel car charme des combles + meublé

    Résultat : Rente de 4560€ annuel

    Si je n’ai pas la somme de départ, j’emprunte et me serre la ceinture pendant 5 mois (2 mois de travaux + 3 mois avant vente).

    PS: Je n’ai pas payé de taxe sur la plus-value car j’ai acheté par une société et ré-investi ces 22K€ dans une rénovation.

    Conclusion : J’achète

68. Bonjour Yann,

    Que pensez-vous de ma proposition à savoir :
    J’achète et j’en fais 2 appartements de 40/50 m² que je loue pour 500€ par mois (40m²*750€/65m²).
    Je réaménage les combles pour faire un 3eme appartement que je loue 500€

    1500€ de revenus locatifs pour 900€ de mensualités

    Dans cette hypothèse, nous obtenons une rente de 7200€ par an. en trois ans, cela revient à vos 22k.
    L’avantage de cette opération c’est que nous restons propriétaires de notre bien et qu’au vu du descriptif de l’environnement (fort potentiel, hopital en construction etc), le m² va prendre en valeur à moyen terme.

    Je conçois bien qu’il n’est pas à la portée de tous de lever 170k€ sur 25 ans, à moins de s’armer de patience et de taper à la porte d’une bonne vingtaine de banquier en leur présentant notre projet…

69. Non, car, d’après votre article, en location, le bien ne s’autofinance pas.
    Peut être qu’un entrepreneur immobilier saurait en faire qqch qui s’autofinance, mais moi non.

    Les rendements annuels des capitaux investis doivent être supérieurs à 10% par an pour que je me lance dans une affaire immobilière, et 20% annuels en bourse à long terme. A priori, cet investissement ne rentre pas dans mes critères.

70. Je ne serais pas preneur. Comme l’a écrit un autre correspondant, je manque d’expérience. Si je dois avoir affaire à des particuliers en tant que locataires, je préfère bailler des garages. Par ailleurs, si je devais acheter des tantièmes d’immeuble (au lieu d’un immeuble entier), je préfèrerais que ce soit dans un immeuble plus grand. Je crains en effet que les conflits ne soient pires dans une petite copropriété.

    Ceci me rappelle que le point n’a pas été soulevé pour l’immobilier aux Etats-Unis : comment se passe, là-bas, la gestion des copropriétés… avec la barrière linguistique en « prime » ?

    Avec mes respectueuses salutations.

71. Bonjour,

    J’ai évité de lire les commentaires qui sont nombreux pour éviter de m’influencer!

    Pour ma part, le prix semble assez attrayant et si on se sent l’âme d’un entrepreneur et que l’on a quelques contacts, on aurait envie de foncer tête baissée, ce qui était ma première réaction. Ensuite, prix du bien 110 000€ + 50 000 de travaux + frais de notaire, cela revient clef en main rénové à environ 168 000€. Admettons que nous achetions pour revendre, cela ferait un bien à vendre à 180 500€ soit un delta de 12 500€ par rapport à la somme déboursée aux quels il faut déduire l’impot sur la pluvalue donc (de mon point de vue) beaucoup d’effort pour peu de réconfort!

    Ensuite, si l’on décide de louer le bien rénové, le loyé serait, d’après l’article de 780€ pour une mensualité de 900€ de remboursement du prêt à la banque. Nous devrions donc débourser 120€ de notre poche par mois pour équilibrer le financement ce qui parait rien mais qui fait tout de même près de 30 000 au bout des 20 ans! Le bien ne s’autofinancant pas, je suis assez réticent. Mais le point positif est la demande de logements à louer éventuelle que susciterai l’apparition d’un grand Hôpital à proximité ainsi que le fait que la zone ou se trouve l’appartement soit en développement. Il faudrait ainsi parier sur une hausse de l’immobilier dans ce secteur.

    La dernière option pourrait être d’acheter pour y vivre et s’occuper en rénovant!(Je ne’ai pas vu d’information concernant la ville, cela aurait été interessant pour se faire un avis) et la ce choix est propre à chacun. Dans ce cas seul le prix l’étendu des travaux et la localisation comptent.

    Pour conclure, d’après les photos, l’appartement semble spacieux avec du potentiel (parquet massif, vue; luminosité) mais je ne l’achèterai pas car pour ma part ce qui m’interesserai ce serait d’acheter et rénover pour louer et à moins d’appliquer un loyer excessif au risque de ne pas trouver de locataire pour autofinancer le bien, je ne vois pas de solution, de plus le fait qu’il y ait une copropriété peut s’avérer délicat.

    Voici mon point de vue personnel, je vais maintenant m’attarder sur les vôtres.

    Cordialement

72. Bonjour!
    C’est le le genre d’affaire que j’éviterai au maximum! pourquoi?
    1)immeuble beaucoup trop ancien
    2)en copropriété(charges imprévisibles sur long terme et en +de l’investissement)
    3)pour la revente =trop de paramètres négatifs=exemple pris immo en baisse surtout pour de l’ancien(comme vous l’avez signalé les gens préfèrent acheter du neuf(par rapport à celui-ci) en comparaison du prix d’achat ,des travaux à réaliser,des coûts de propriété(travaux à prévoir surtout dans cette tranche d’âge d’mmeuble(coût de mise en norme importants ss doute?..etc..)
    4)Conclusion ma préférence irait pour l’appartement neuf en centre ville (louable + facilement et + cher ou revente + intéressante au niveau emplacement,coût de revient final+opération financière + rentable (même si surface + petite mais facilement relouable ou
    à revendre (ainsi que l’état) au niveau prix ,le prix d’achat peut se négocier à la baisse et dans ce cas,il n’y aura pas vraiment beaucoup de différence entre les 2 biens ..Alors autant qu’à choisir ,j’opterai sans hésitation pour le bien neuf.
    Et vous qu’en pensez-vous de ce bien?je vous laisse ce lien?
    http://www.seloger.com/annonces/achat/maison/grosbreuil-85/60985087.htm?ci=850103
    bien situé à 15km sables D’Olonne,28km de la roche sur yon(préfecture)proximité gare,écoles,commerce,médecins,hopital,aérodrôme,champ de corses et le meilleur.. de nombreuses plages à l’infini(baignades,surf,evoile,etc..)+ nombreuses visites touristiques en + 1 bien en somme à ne surtout pas négliger au niveau emplacement (locations à l’année ou saisonnières,et opportunité (prix,possibilités,etc..)Je vous laisse la parole merci d’avance!

73. Salut,
    Dans ma région pour ce prix la tu n’as meme pas un studio à rénover!
    Ton affaire à l’air trés interessante.
    Loic

74. Pour moi qui suis inexpérimenté, sur du bâti de cet âge et à rénover, je serais d’avis que le risque d’imprévu peut faire reculer.

75. CHER collegue,
    déja le credit s’autofinance avec le loyer plus le gain sur le deficit foncier, c’est le comble si vous n’économisez pas au moins 150€ d impôts par mois (sauf si pas d impôts bien sur) pour le prix d achat , inf au prix du marché , plutot bonne perspective.

    l interrogation , les travaux qui les fait!!! si vous faites comme le pompier de la tv avec ces 100 appart, a l huile de coude ok sinon le coût ( bien que cette charge se déduit et est reportable sur le rev de mm nature) donc a verifier l etat de l immeuble, mais la vrai question , POUVEZ VOUS vous endetter? quand les banquiers sont si frileux de vous enrichir! philippe

76. donc si on résume tous frais compris et travaux on arrive à 150000 euros pour un loyer d’environ 9000 euros par an…..
    point positif mieux vaut une rentabilité de 6% sur une grande surface que 8% sur un studio de 20 m2…. à cause du turn over.

    Si vous êtes sur que la valeur de l’appartement est de 180000 euros net vendeur rehabilité si vous achetez contant au bout d’un an vous avez placé 150000 euros qui deviennent 180000 euros plus 4000 euros de loyers nets en retirant csg, taxes locales, I.R, assurances….
    C’est une affaire car cela vous fait fructifier votre capital de plus de 22% en un an…..

    Personellement j’achéte uniquement des logements sans travaux avec 2 chambres car moins de turn over car comme je vis à Lille je ne peux pas me déplacer pour les suivre et encore moins les faire mois même et je pense qu’il y a des affaires dans les logements déjà « louables ».

    Après je connais pas le marché local car j’achéte uniquement des appartements à Bruxelles.

77. « tous frais compris et travaux on arrive à 150000 euros » ???

78. turn over ??

79. moi pour un débutant dans immobilier je ne prendrai pas je chercherai une autre opportunité plus intéressante après que je deviendrai un pro. je connaitrai tout les rouages et les astuces peut-être je prendrerai ce une question de connaissance et d’expérience .j’aimerai bien apprendre avec ces exemples c’est un bon moyen de voir comment voir de cas par cas .merci pour votre site .

80. Bonjour Olivier,

    Je ne connais absolument pas la situation exacte du bien, il faudrait faire une expertise comparative avec des ventes similaires dans le même quartier… (notaires, voisins,…)…

    A faire également, faire une recherche sur internet en mettant les mêmes critères du bien prix-chambres-situation-…. Ça permet de savoir ce qu’on peut avoir pour le même prix, peut-être qu’il est possible d’avoir beaucoup mieux (preuve pour négocier)….

    Se rendre à la mairie ou à l’urbanisme pour recueillir un maximum d’information sur le bien et aussi demander si des projets d’urbanismes, aménagements sont prévus, zone de construction, zone verte, zone d’expropriation, enfin tout ces petits détails qui font parfois la différence !

    Au niveau de la copropriété lire les documents relatifs au bien (acte de base, règlement d’ordre intérieur,…).

    Très important avoir les PV assemblées générales et le décompte des chargées communes pour 3 ans en arrières, ça vous apprendra beaucoup sur le bien et sur les copropriétaires….
    Au niveau des travaux prévus par la copropriété voir dans les PV si les votés et décisions sont bien prises comme mentionné… Sinon, c’est pour l’acquéreur (enfin à confirmer, en France peut-être différent ?).
    Voir dans les décomptes si il y a un fond de réserve, celui-ci reste à la copropriété (donc à vous).
    Quel est le montant exacte des charges communes et (privatives) à payer ?
    Quel est le combustible (mazout, gaz, électricité) pour le chauffage ? La chaudière date de quand ? Demander les montants des consommations d’énergies pour avoir une idée.

    Dernier étage, immeuble de 3 façades en coin (si j’ai bien vu) voir au niveau de l’isolation, doubles vitrages ou pas ? (certificat performance d’énergie) obligatoire ?
    Quelle est l’orientation du bien voir en fonction de la disposition des pièces et chambres !

    Points négatifs : 1 point d’eau pour 3 chambres – pas de terrasse – 1 WC (séparé ?) – Pas de Transports et commerces à proximités. Ces critères sont important pour une revente ou mise en location…

    Il est important de connaitre toutes ces infos pour faire le bon calcul et avoir une négociation de prix sur des faits réalistes, ensuite en fonction de votre intérêt prendre la bonne décision.

    En espérant, vous avoir éclairez sur certains points non tenus en compte dans votre décision !

    Curieuse de connaître votre décision finale, tenez-moi au courant.

    Cordialement,
    Malika,

81. Qu’en est-il de la menuiserie intérieure et extérieure, les murs extérieurs sont-ils aux normes d’isolation actuelles?
    Excellent week-end à tous

    • Intérieur à refaire complètement. Extérieur, travaux votés (voir article)

82. Bien, je me lance dans quelques commentaires amateurs. Pour ma part, je trouve l’appartement intéressant du point de vue de son emplacement: le futur hôpital peut attirer des locataires même s’il est difficile de travailler loin de son lieu de travail vu le prix du carburant. Mais peut-on imaginer gagner sur le prix de la facture énergétique qui grimpe aussi en prévoyant un système photovoltaïque cofinancé par les propriétaires. On peut penser louer les combles à un jeune interne faisant ses classes à l’hôpital et qui pratique le covoiturage avec l’autre locataire. Ce qui est attirant également dans cet appartement, c’est la luminosité des pièces et l’enfilade de fenêtres sur la façade qui lui donne un style particulier. Il y a également toutes les commodités pour attirer de jeunes couples avec enfant; l’appartement est grand par rapport à ceux du centre-ville. Pas de pb pour trouver des locataires et de futurs propriétaires. J’achète.
    Je n’ai pas avancé un seul argument chiffré, j’en suis consciente.

83. Non je ne prends pas – car il ne s’autofinance pas…

84. Bonjour,

    Non, je ne prends pas car trop juste pour de l’autofinnancement et mauvaise période pour achat-revente
    il faut connaitre aussi les charges de copropriétés

85. Bonjour,
    Beaucoup de commentaires mentionnent un achat pour revente. Les gens indiquent qu’il y aura un impôt de 32%. Très bien….mais c’est oublié que si vous faite ce genre d’opération (hors résidence principale ; ce qui semble être le cas dans votre exemple) vous serez considérer par l’administration fiscale, comme « Marchand de Biens » et là ce n’est plus du tout la même musique, cad que l’imposition sera beaucoup plus forte, sans compter la requalification de votre statut par le service des impôts, etc, etc…. Dans ce cas et au final, non seulement il n’y aura aucune plus-value, mais il y a fort à parier que vous devrez de l’argnet au Fisc.

    • Ne le prenez pas mal, mais avant d’être requalifié comme marchand de bien, il faut déjà faire une 1er opération, et vous serez taxé seulement à partir de la 2em, si celle ci est trop proche dans le temps.

      Ensuite, qu’est ce qui vous empêche de louer 1 ou 2 ans et de revendre après ? Ou de garder le bien et l’amortir avec le loyer du locataire ???
      voir article à ce sujet ici -> https://www.olivier-seban.com/devenir-riche-avec-immobilier

86. Zozo il est sur Pfaffenhoffen, tu peux le voir sur seloger.com

87. merci
    ;o)

88. je tente un coup de poker et oui…
    Explication : je fais une offre plus basse bien sur pas trop mais suffisament pour que le vendeur attende un peu avant de revenir vers moi…(la deja c’est risqué mais qui ne….) si il revient et que l’accord se fait c’est …presque gagné!!!
    Mais pouquoi???
    1- oui l’extérieur refait sur le dos du vendeur donc de la plus value (normalement)
    2- une autre plus value possible en étant patient 2 ou 3ans et la encore pourquoi (un futur hopital et une zone en développement donc la population risque d’augmenter) et avant que cela soit en service le mettre en location pendant cette attente…
    3- les combles toujours ce coup de poker attendre un peu et lors de la mise en vente jouer sur deux tableaux la totalité (plus cher), ou le proposer au proprio qui est juste en dessous en ayant eu soin de l’aménager un peu au par avant pour lui donner encore plus de valeur)
    et si tout va bien la je reconnais c’est un coup de poker szoit on aura perdu un peu de temps…soit c’est banco
    CQFD

89. Puis-je connaitre deux infos importantes: de combien sont les charges ? et le cout des travaux est-il compris ds le crédit ?

    Pour louer: a mon avis pas intéressant car le bien ne s’autofinance pas.

    Pour un achat/revente: mieux, car les travaux à effectuer donnent de la valeur ajoutée au bien, et donc une revente à un prix + conséquent: environ 65000 € en plus dans ce cas.

    Mais je pense que le prix des travaux devrait être baissé: par exemple, faire faire la plomberie-electricité par un professionel, et refaire toute la déco soi-même.
    Avantage de cet appart: il ne parait pas y avoir de gros oeuvre à effectuer.

    Bon journée à tous

    • Bonne question, j’aurai du le mentionner. Les charges sont très raisonnables, moins de 100 eur par mois. Concernant le cout des travaux et le crédit, on peut choisir la formule qui nous convient. Le prix d’achat final restera le même.

90. Le manque d’ascenseur explique les faibles charges. Mais un grand appartement intéresse les familles. Et quand il faut porter les packs d’eau et les courses sur 2 étages (sans compter les meubles à l’emménagement) , cela peut décourager une mère de famille. En plus, l’appartement ne s’autofinance pas. Bon pour habiter soi-même si on est jeune, et pour revendre avec plus value non imposable.

91. En premier lieu, dans la mesure où le bien ne s’autofinance pas (location), je n’achète pas.
    Dans un deuxième temps, cet appartement nécessite d’importants travaux de rénovation, même en mettant les artisans en concurrence, je ne me sens pas capable d’assumer une telle opération. Conclusion, je n’achète pas.

92. Je reviens à la charge Olivier :p

    Avez-vous estimé le montant des travaux pour l’aménagement des combles?
    Combien de temps pour l’exécution des travaux dans l’appartement et les combles?

    • Non pas demandé pour les combles car ils ne sont pas au dessus de l’appartement et pas accessible facilement. A vue de nez, il y en aurait pour 20 000 euros.

      J’ai eu d’autres infos ce matin : il serait possible d’échanger les combles avec un autre propriétaire qui a ses combles au dessus de l’appartement visé. Mais c’est très hypothétique et je ne compte pas dessus. Cela serait la cerise sur le gateau. En revanche si la chose devient possible, je ferai un duplex. Ce qui valoriserait l’appartement.

93. C’est non : 1/ pas d’autofinancement, zone difficile pour trouver des locataires 2/ la marge bénéficiaire à la revente est peu interessante (110000 + 30000 de frais) pour revendre à 180 000. 20000 pour beaucoup de chipotages

    • Pourquoi dites vous qu’il est difficile de trouver un locataire dans cette zone ? Je peux vous assurer que ce n’est pas le cas

94. Bonjour;

    Ce bien représente typiquement ce que je recherche mais dans certaines zones à condition de l’acheter un bon prix car la rénovation apporte de la V+ rapidement.
    Le prix semble honnête voir Tb avec 10% de remise.
    Si proche ville universitaire ou haute-école, je le prend tout de suite pour le louer à 3 étudiants (chambres semblent spatieuses) c-à-d que le revenu serait de min 300 eur/chambre ce qui couvrerait le prêt..
    Il y a aussi la possibilité de louer meublé -> permet encore un loyer supérieur.

    • Tout à fait d’accord. C’est quand il y a des travaux qu’il y a de l’argent à gagner. Généralement cela fait fuir les autres acheteurs potentiels

95. Bonjour
    En faisant baisser le prix à l’achat, de 10 %, on peut arriver à un prix, avec travaux et frais de notaire compris de 154.000 € , soit le prix d’un logement neuf, plus petit certes, (65 m2) que l’on peut louer le même prix. Donc une rentabilité identique pour un prix d’achat identique. Beaucoup de tracas en vue avec l’ampleur des travaux à réaliser !
    Si les combles sont aménageables, mais pas au-dessus du logement, pas intéressant.
    Je laisse tomber, même pour une opération achat-revente, pas intéressant.
    Il faut voir aussi le cas de chacun en tant qu’acheteur, si besoin de défiscaliser, il vaut mieux acheter un autre logement neuf, avec les nouvelles normes, une garantie décennale, et bien peu de soucis…

96. Olivier dit :
    6 avril 2012 à 13 h 45 min
    Bonjour

    3 hypothèses selon moi, les deux premières dépendant de la négociation, je tacherai de le négocier à 85/90 000€. Le montant des travaux incluent-ils l’aménagement des combles?
    1ère hypothèse : l’acheter pour le louer : il s’autofinance mais avec guère de manœuvre . Après tout dépend des combles.
    2ème hypothèse : l’acheter, le rénover et le revendre, en faire autant pour les combles, à voir la plue-value totale.
    3 ème hypothèse : s’il n’est pas possible de négocier le prix d’achat ou si le montant des travaux n’incluent pas l’aménagement des combles, il ne faut pas prendre.

    Répondre
    olivier dit :
    6 avril 2012 à 14 h 01 min
    le montant des travaux n’incluent pas l’aménagement des combles

    Alors, perso, je ne le prendrais pas. Merci de nous dire ce que vous feriez.

97. J’en ai trouvé un de 105 m2 à 55000 € que je n’ai pas acheté ( malheuresement je suis en CDD pour l’instant) soit 500€ le m2. Prix du m2 dans cette ville environ 1900 €/m2, avec moins de travaux que le votre !!! La je suis un peu tristounet.

98. QUOI !!
    Moi j’aurais sauté dessus !!
    (il est où ??)

99. Bonjour Olivier

    Bel article par l’exemple.

    J’achète.
    Je négocie et propose 100000€ maximum.
    Je revois pour les devis travaux en incluant de créer un studio dans les combles.
    Je revends le grand appartement et le studio créer à part.
    J’envisage une plue value après revente au prix de marché des biens et après impôts de 35000 €.
    Je pense que tout cela est possible et serais largement satisfait de 18%de rendement

    Merci
    Ben

100. Pas intéressant, il y a suffisamment de biens sur le marché pour trouver une meilleure affaire.
     sauf si négociation sur le prix d’achat et prix des travaux ( qui me semblent très élevé ).

101. Bonjour,

     Je ne comprends pas, je ne vois qu’une marge de 12 300€ avant revente (et non 30 000€)?
     (110 000*1.07 frais de notaire = 117 700 +50 000 travaux = 167 700€)
     Si vous le revendez 180 000 reste un bénéfice de 8364€ (12 300 – 32% impôts)
     non ??

     J’étais partie pour un achat-revente à court terme, avec bien sûr négociation du prix d’achat et financement intégral (dont frais de notaire si possible mais avec la conjoncture ma bonne dame…….), mais le bénéfice me parait léger pour le travail fourni (négo + trouver prestataires+ surveillance travaux + vente)….

102. En même temps, moi, dès qu’il y a un bénéfice, ça m’intéresse !!
     Donc je suis quand même tentée par l’achat-revente

103. Je dois être à l’ouest, car moi je ne vois pas les travaux comme chers. Je manque d’expérience à ce sujet, je pensais que pour des travaux aussi lourds (pas juste rafraichissement, mais plomberie, élèctricité, chauffage) cela couterait autour de 1200€ le m², et on en est loin ! :o)

     • La norme pour les travaux c’est : 350eur/m2 pour les petits travaux et 700eur/m2 pour le gros oeuvre.

104. merci de l’info

     Je savais bien que ma copine qui a déboursé 105 000€ pour rénover son appart de 90 m² (sans éléctricité, « sans » plomberie mais changement de baignoire) s’était faite complètement escroquée selon moi (l’architecte l’a vue venir, elle est à l’aise financièrement)…….!

105. Bonjour,

     L’appartement possède 3 chambres, il est donc destiné à une famille. Mais il n’y a pas d’ascenseur : je vois mal madame ou monsieur rentrer du travail le soir avec les courses et un enfant sous chaque bras : je pense que l’appartement, même rénové, sera difficile à louer. + pas d’autofinacement.
     Je n’achète pas

     • faut pas exagérer. 2 étages c’est parfaitement acceptable

106. Le prix du m2 est trop cher pour moi, si le bien de n’autofinance pas, moi je laisse tomber ?

107. – Achat de l’appartement : oui
     – Prix achat : 1800000(Prix vente renove)-50000(Travaux)-30000(Marge) = 100000
     – Prêt pour 1 An : 100000 à 4/100 = 4000 euro
     (A condition que les travaux durent moins de 10 mois)
     – Marge nette : (30000-4000) = 26000
     sans débourser un centime

108. Bonjour, très bonne idée ce cas pratique, ca fait fonctionner nos méninges sur du concret.

     Personnellement, j’acheterais ce bien immobilier, oublions l’objectif de le louer, comme vous le dites dans l’article, il est loin de s’autofinancer, ce ne serait donc pas rentable.
     En revanche, je le destinerai à une opération achat/revente, pour cela il faut baisser le prix à l’achat pour l’acquérir au maximum à 90 000euros. Dans cette hypothèse, nous obtiendrons un gain net d’impôt de 27K€. De plus avec tous les travaux prévus par la copropriété: ravallement, etc… cela va apporter du cachet à l’immeuble et engendre de fait, une pluevalue (l’avantage ici, c’est que ces travaux seront payés par l’ancien propriétaire)

     On pourra également réfléchir à la nature des travaux que vous aviez prévu et également mettre en concurence les artisans afin de tirer un meilleur profit de cette opération.

     Et vous Olivier, qu’avez-vous fait?

109. Bonjour

     3 hypothèses selon moi, les deux premières dépendant de la négociation, je tacherai de le négocier à 85/90 000€. Le montant des travaux incluent-ils l’aménagement des combles?
     1ère hypothèse : l’acheter pour le louer : il s’autofinance mais avec guère de manœuvre . Après tout dépend des combles.
     2ème hypothèse : l’acheter, le rénover et le revendre, en faire autant pour les combles, à voir la plue-value totale.
     3 ème hypothèse : s’il n’est pas possible de négocier le prix d’achat ou si le montant des travaux n’incluent pas l’aménagement des combles, il ne faut pas prendre. 🙂

     • le montant des travaux n’incluent pas l’aménagement des combles

110. Pour moi, du moment que le bien ne s’autofinance pas, j’acheterai pas ! sinon tous les mois on perd 150 euros par mois (minimum) !! A moins d’avoir un apport qui baisserai le cout du prêt.

     J’attends la réponse de votre analyse avec impatience !!!

111. C’est une bonne analyse d’un point de vue locatif, mais l’investissement locatif n’est pas la seule manière de s’enrichir grâce à l’immobilier.

112. je n’achete pas, malgré 95 m2 (le luxe c’est l’espace), rénovation trop importante, immeuble trop ancien, trop loin du centre ville (10km, le prix de l’essence). Pour moi 140000 euros grand max sans aucun frais (l’immobilier plonge grace à la taxe sur la revente).

113. Bonjour ne pourrait-on pas faire financer les travaux à 90% par un organisme en echange d’une location à loyers plafonnés pendant x temps;
     je pense que le bien devrait s’autofinancer largement puisque les travaux seraient remboursés;
     meme avec des loyers moins importants, les faibles mensualitées devraient etre inferieures

114. Salut,

     Petite étude cas.
     J’ai 2 avantages :
     1) je suis capable de réaliser une (très) grande partie des travaux moi-mêmes. A condition de disposer de temps suffisant.
     2) je miserais sur une développement en cours de la zone, qui va devenir de + en + autonome vis à vis de l’agglomération proche.

     Il faut encore bien sûr négocier le prix vers 105 000. S’il on ajoute 35000 de travaux réalisé en partie par soi-même, on arrive à 140 000. + 10 000 de frais notaire et cie = 150 000.
     Soit 960€ de crêdit mensuel. Il y a 200€ « manquant » par mois pour être rentable.

     Pour moi, il n’y a pas d’intérêts à acheter pour louer.

115. Bonjour,

     Sans autofinancement, la location n’est pas envisageable, vous nous l’avez bien répété.

     Une opération d’achat revente?
     La marge de 30 000 euros est trop juste, le bien n’en vaut pas la peine à ce prix là. Il faut donc augmenter cette marge.
     Hypothèse 1 :En achetant moins cher, si vous achetez 30% en dessous du prix affiché, ce qui je pense pour vous est réalisable, vous achèteriez à environ 85 000 euros. Soit maintenant 45 000 euros de marge de manoeuvre.

     hypothèse 2 : Les combles, 40 m² aménageable, de quoi faire un petit T2. Les travaux ont été voté mais pas encore fait, peut être la possibilité d’améliorer l’accès à ces combles depuis les parties communes.
     40 X 1900 = 76 000 Le T2 serait vendable à environ 75000 euros. La marge devient donc pour l’hypothèse 2 seule de (180 000 + 75 000) – (110 000 + 50 000 + 30 000) = 65 000
     65 000 euros en comptant 30 000 euros de travaux pour la rénovation du T2.

     Si hypothèse 1 au vert, 34 000 de bénéfices à en tirer (45 000 – 32% d’impôts).
     Si hypothèse 2 au vert, 49 000 de bénéfices.

     Si hypothèse 1 + 2 = (180 000 + 75 000) – (85 000 +50 000 + 30 000) = 90 000 euros de marge de manoeuvre. – 32% = 69 000

     Soit 69 000 euros de bénéfices si hypothèse 1 + 2 au vert.

     Libre à chacun de faire ses choix ensuite.

     J’achèterai si au moins l’hypothèse 2 est valable.

     J’ai hâte de voir votre décision…

     Thomas

116. Salut,

     Bingo, tu as certainement trouvé la meilleure solution(hypothése 2)!!
     Je suis tout à fait d’accord avec toi, grace au comble l’affaire est trés rentable, je pense que c’est ce que va faire Olivier.

     Loïc

117. Aucun intérêt, pour faire du locatif il vaut mieux acheter un bien qui s’autofinance, et pour une opération de marchand de bien, il n’est pas possible de déduire le montant des travaux de la plus-value réalisée au moment de la revente, d’où le risque d’une opération négative en cas de revente immédiate…
     La meilleure solution serait d’acheter/revendre en facturant une prestation de travaux d’aménagement à l’acheteur en parallèle, l’affaire devient vraiment intéressante si les combles sont aménageables de manière indépendante et peuvent être revendus séparément.

118. Vous déduisez le montant des travaux à l’intérieur de la société de marchand de bien et la plus value est faite également à l’intérieur de la société de marchand de bien. Donc cela revient au même. Seul le mode de taxation est différent. En tant que particulier c’est une taxation directe sur la plus value. En tant que marchand de bien vous êtes imposé sur les bénéfices.

119. Bonjour,

     A priori, il me manque une info sur la copropriété. Grande / Petite / Bailleurs / Travaux / Biens équivalents proposés à la location ?

     Admettons que tous les voyants sont au vert. Je m’intéresse aux combles. Sont-ils aménageables ? Divisibles de l’appartement ?

     Le bien en lui-même est-il facilement divisible ? Les prix que vous donnez pour des logements plus petits à proximité invitent à se poser la question sérieusement.

     Tel quel, je suis donc tenté d’acheter, mais en révisant la facture travaux. 50 000 Euros pour 95m2, même avec plomberie et électricité, ça me semble énorme ! Y a-t-il 50 fenêtres à changer ?

     • Voici quelques compléments de réponses

       – Il y a 6 appartements dans l’immeuble. Que des propriétaires.
       – Les combles sont aménageables, mais accès difficile par les parties communes.
       – L’appartement n’est pas divisible. En tout cas pas de façon pratique.
       – En ce qui concerne les travaux il faut tout refaire. Sol, plafond, murs, électricité, plomberie.

120. – Il y a 6 appartements dans l’immeuble. Que des propriétaires.
     – Les combles sont aménageables, mais accès difficile par les parties communes.
     – L’appartement n’est pas divisible. En tout cas pas de façon pratique.
     – En ce qui concerne les travaux il faut tout refaire. Sol, plafond, murs, électricité, plomberie.

     Donc en gros on a juste une solution, c’est de rénover et de louer en cash flow négatif ou de faire une opération d’achat – revente plutôt sympa sans doute (mais qui ne présente rien d’exceptionnel non plus, surtout « gros travaux », donc imprévus à venir). Il y a donc sans doute mieux à faire ailleurs selon moi ! 🙂

121. S’il faut tout refaire et que cela ne coutera pas 66 500€ (700€x95), c’est que vous avez obtenu des devis, ou cela reste une estimation à vue de nez ?

     • le cout des travaux est +/- 50 000€. Pas beaucoup de gros oeuvre, mais il faut tout refaire. L’appartement doit être vide depuis au moins 10 ans (ça ne sent pas très bon à l’intérieur)

122. Bonjour, pour moi je dirais que ne n’achèterai pas à cause des travaux importants à réaliser. Ensuite, sur le fait qu’il ne s’autofinance pas, sinon le loyer serait bien trop gros. Puis vue l’année de l’immeuble, l’isolation phonique et thermique doit être horrible, j’aimerai pas y vivre ?

     • Les travaux rebutent très souvent les acheteurs potentiels. Pourtant c’est sur ce genre d’opérations où il y a de bonnes affaires à faire.

       Cela ne veut pas dire que celle-ci est bonne ou mauvaise. Le but est de vous faire réfléchir sur des exemples

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